Még két „ledobandó cipő” az ingatlanpiacon, amíg…

A kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi helyzete – és lehetséges következményei – az elkövetkező hónapokban

Nemrég tanultam meg a „várom, amíg a másik cipő leesik” kifejezés eredetét. A tizenkilencedik század végén a New York-i lakások lakói hallhatták a felettük lakó szomszédok zaját. Az egyik gyakori hang a cipő levétele volt; amint meghallotta egy cipő tompa puffanását a padlón, arra számított, hogy nem sokkal később a másik cipő is leesik.

Az Egyesült Államok lakás- és kereskedelmi ingatlanpiacán az első cipő az egész 2022-es év volt: következetes kamatemelések, jelentős értékesítési volumencsökkenés, és az ingatlanárak hideghuzata. Az ország hat legnagyobb új lakásépítőjéből három a közelmúltban 2022 őszére 15%-os csökkenés mellett nettó új megrendelésekről számolt be (LennarLEN
), 38% (DR Horton) és 80% (KB HomeKBH
). 2022 decemberében az Egyesült Államok Kereskedelmi Minisztériuma arról számolt be, hogy csökkentek az új családi házak eladásai 27% 2021 decemberétől.

A kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó cégek esetében, különösen az irodapiacon, továbbra is borzasztóak a feltételek. A legújabb tanulmányok szerint akár 71% az irodaterületek „jelenlegi használatának négyszeresét”. Az ilyen statisztikák komolyan megkérdőjelezik az üresedési hivatalok országos statisztikáit.

Legyünk őszinték; 2022 nem volt szép. A szakértők azonban még mindig nem tudják, hogyan alakulhat 2023. Hány cipőt kell még ledobni, hogy a közmondást „minden tiszta”-nak nevezhessük a lakás- és kereskedelmi ingatlanügyekben? A válasz a kettő és egy lehetséges harmadik (minden pikk-játékosra):

1. Audit
2. Önkormányzati adók
3. (Lehetséges) kényszerértékesítés

Az első ledobandó cipő: Audit

A legtöbb ingatlanbefektetéssel foglalkozó magántőke-társaságnak decemberi év vége van, és március vagy április végéig auditált pénzügyi kimutatásokat kell benyújtaniuk bankjaiknak és befektetőinek. Mivel 2021 decembere szó szerint a történelem legalacsonyabb kamatkörnyezete volt, miközben a bérleti díjak nagyon gyorsan emelkedtek (azaz az infláció), az ingatlanok értéke szinte gravitációmentes volt. 2022 végére nagyon eltérőek voltak a feltételek, ennek ellenére sok ingatlanbefektető nem értékelte proaktívan újra ingatlanvagyonának értékét a drámaian magasabb kamatlábak mellett.

Miért nem értékelték át bizonyos ingatlanbefektetők értékeiket? Egyrészt a bérleti díjak és így a profit valószínűleg még mindig emelkedett 2022-ben, illetve 2021-ben. Az ingatlantulajdonosok elsősorban azt hiszik, hogy ha nagyobb jövedelmezőséget termelnek, akkor több értéket teremtenek, ami igaz. Az ingatlanügyletek esetében azonban az értékeléshez meg kell szoroznia nyereségét egy értékelési tényezővel, hogy megkapja a végső választ (csak hogy kicsit zavaróbb legyen a dolog). A nyereséget elosztja egy százalékkal – úgynevezett kapitalizációs rátával –, hogy megkapja ingatlana jelenlegi értékét. A felső kamatlábak általában követik a kamatlábakat. A kamatlábak emelkedésével a kamatlábak is emelkednek. Amikor a felső kamatláb emelkedik, az ingatlan értéke csökken.

Ha tehát minden más nem változik, ha egy ingatlantulajdonos 2022-ben több profitot termelt, mint 2021-ben, akkor is valószínűleg alacsonyabb lesz az értékelés, mint egy évvel ezelőtt, mert a kamatok közel 5 százalékponttal emelkedtek.

Az audit szezon pedig az igazság pillanata. A lényegesen kevesebb tranzakcióval – ami a kereskedelmi ingatlanokat értékelő értékbecslők számára kevesebb térítést jelent – ​​az ingatlanbefektetőknek először kell megvédeniük értékeiket a kamatemelkedés óta. Mindez az „átértékelés” most történik, és a következő 60-90 napig fog tartani. Viszonylag kicsi a valószínűsége annak, hogy az érték magasabb, mint tavaly.

Miért fontos mindez? Ha egy befektető hitelezési maximuma a hitelezőjénél 80%, akkor a bank csak 80%-ot ad kölcsön – még akkor is, ha az ingatlan értéke csökken. Mi történik, ha a befektető többel tartozik a banknak, mint amennyit hajlandó kölcsön adni? Vagy vissza kell fizetnie a teljes kölcsönt, vagy több készpénzt (vagy egyéb eszközöket) kell a banknak fedeznie. A pandémia idején a bankok egyébként is gyorsan végrehajtottak módosításokat és fedezték a befektetőket, de ma már egészen más a helyzet.

A jelenlegi pénzügyi piaci feltételek drámaian feszesebbek. Azok a tulajdonosok, akik az elmúlt években biztonságban voltak, most kénytelenek más finanszírozási lehetőségeket keresni. Vagy váljanak kényszerértékesítőkké.

Vannak olyan befektetők, akik okosak és proaktívan őszinték az emelkedő kamatlábakkal szemben (annak ellenére, hogy a bevételek továbbra is emelkedtek ingatlanjaikon), de sokan ugyanazt az értéket tartották, mint 2021-ben. Néhányan meg is emelték őket.

Azok, akik felrúgták az értékelést, kénytelenek lehetnek elismerni a tényt, hogy emelkednek a kamatok. Még ha jól is teljesítenek, a bankok arra kényszeríthetik őket, hogy válaszoljanak a következő kérdésre: megfelelnek-e hitelei az értéktesztnek?

A második ledobandó cipő: Csökkentett adók

Ha Ön egy város, megye vagy iskolai körzet, amely ingatlanadót szed be, akkor bevétele két dolgon alapul: 1. Üzemdíjkulcsok (adókulcsok) és 2. Az Ön által megadóztatott ingatlanok értéke.

Mindig van különbség aközött, hogy az értékbecslő szerint mennyit ér egy ingatlan, és mennyi az adóalap. A következő néhány hónapban és negyedévben az ingatlanértékek igen jelentős csökkenése várható a bíróságokon. Miközben a könyvvizsgálók és az ingatlantulajdonosok dumálják, hogy milyen magasak lehetnek az auditált pénzügyi adatok, ugyanezek az ingatlantulajdonosok hajlamosak a bíróságokkal harcolni, hogy a lehető legalacsonyabb adómegállapítási értéket kapják meg az önkormányzatoktól.

Szóval mit jelent ez? Ha a magasabb kamatlábak alacsonyabb értékeket eredményeznek a könyvvizsgálati szezonban, az ingatlanbefektetők, akik birtokolják ezeket az ingatlanokat, legközelebb bírósághoz fordulnak, hogy csökkentsék az önkormányzatoknak fizetett adók összegét.

Az ingatlanok értékének csökkenése és az üresedési ráták növekedése alacsonyabb adóbevételt jelent a városoknak. Mivel a városok nagyon fontos szerepet játszanak abban, hogy különböző finanszírozási formákat biztosítsanak az ingatlanügyletek célvonalon való eléréséhez, problémás jelentős adóbevétel-csökkentést elképzelni azokon a helyeken, ahol az infrastruktúra fejlesztése létfontosságú az ingatlanfejlesztés előrehaladásához.

Leegyszerűsítve: az alacsonyabb adóbevételek kevesebb lehetőséget jelentenek a fejlesztőknek.

Ez a cipő nagyon regionális lesz. Az önkormányzatok pénzügyi életképessége eltérő. A kisebb irodapiaccal rendelkezők például valószínűleg jobban járnak. Az adóbevallási aggodalmat az adókulcsok emelése is enyhítheti, ami átmenetileg kijavíthatja a bevételek hiányát, de végső soron bármely helyet kevésbé vonzóvá tesz a befektetők számára hosszú távon.

A (lehetséges) harmadik cipő, amelyet le kell dobni: kényszerértékesítők

Egy dolgot hadd tegyek világossá: nem jósolok kényszerű eladói piacot. Megtörténhet; lehet, hogy nem.

De miközben nézzük a két első cipő lehullását, mindannyiunknak nyitva kell tartanunk a fülünket, hogy meghalljuk, vajon a harmadik cipő leesik-e az ingatlanpiacon és a kereskedelmi ingatlanpiacon. Nagyon valószínű, hogy az első két tényező – az auditált értékelések és a csökkentett adóbevételek – kombinációja azt eredményezi, hogy a befektetők kényszerértékesítőkké válnak.

A kérdéseket most fel kell tennünk: „Mikor fogjuk megtudni?” és "Mennyi ideig tart?" A rövid válasz az, hogy valószínűleg nyárra megtudjuk. A tavasz remek alkalom a fogyasztói piac erejének megismerésére, mert a tavaszi értékesítési szezonban a fogyasztók többsége (időben) vásárol új lakást a következő tanévre. Úgy tűnik, hogy a tavaszi értékesítési szezon korai tealevelei rendben vannak, de ez gyorsan megváltozhat, ha a kamatlábak valamilyen oknál fogva megugranak.

Szintén nyár lesz, mielőtt a bankok megfejthetik a megoldásokat azoknak, akik nem felelnek meg hiteleik LTV-tesztjének.

Ha az ingatlanok alacsonyabb értékelése nem eredményez kényszerértékesítést, úgy gondolom, hogy közeledünk a tiszta lakáspiacon. A legtöbb lakhatási ciklus sokkal hosszabb, mint egy év, de a kereskedelmi ingatlanok terén minden ingatagabb, mint korábban. A csúcsok magasabbak, a zuhanás sebessége gyorsabb, és úgy gondolom, hogy ha a befektetők stabilnak érzik a kamatokat, és semlegesítik a kényszerértékesítés kockázatát, akkor valódi kereslet lesz az ingatlanvagyonra.