Az állam törvényhozói olyan helyi szabályozásokat fogadnak el, amelyek növelik a lakhatási költségeket

A kormányzók és a törvényhozók országszerte továbbra is javaslatot tenni és végrehajtani politikák versenyképesebb adózási és szabályozási légkör megteremtésére, részben a befektetések vonzására, amelyek munkaadókat és jól fizető állásokat hoznak. Ha azonban nincs elegendő és megfizethető lakáskínálat az új munkahelyekkel megélt családok beáramlásához, akkor az állami tisztviselőknek egy másik probléma is a kezében van. Ez az a kihívás, amellyel a politikai döntéshozók most számos gyorsan növekvő államban küzdenek.

Például Észak-Karolinában, a a 10 leggyorsabban növekvő állam tavaly az állam közgyűlésének tagjai most olyan törvénykezést fontolgatnak, amely a Greensboro mellett található Summerfieldben található ingatlanok „lecsatolására” vagy a helyi övezeti joghatóságból való eltávolítására irányul, ahol a helyi tisztviselők többször is elutasították a javasolt fejlesztést. A törvényhozók az egész államot érdeklő ügynek tekintik, mert Summerfield Észak-Karolina azon részén található, ahol növelni kell a lakáskínálatot annak érdekében, hogy több hatalmas gazdasági fejlesztési projektet lehessen lebonyolítani, amelyek a tervek szerint sok újonnan érkeztek a térségbe. Ez a lépés és a kapcsolódó javaslatok más államokban azt mutatják, hogy a lakhatási költségekről és a zónákról folytatott vita milyen hevessé válik, és megzavarja a hagyományos politikai koalíciókat.

Az 1996-ban bejegyzett Summerfield kizáró zónával rendelkezik, így a város nagy részén 1.3 hektáros telkeken csak családi házakat lehet építeni. A Summerfield egy részének elcsatolására irányuló állami törvény elfogadása az új lakások építésének engedélyezése érdekében az évek óta tartó hivatalos kéréseket követi az említett korlátozások lazítására, sőt a Summerfield kormány tisztviselői elismerték, hogy övezeti politikájukon változtatni kell.

Summerfield városi ügyvédje figyelmeztetett a Városi Tanács 2021-ben, hogy kizáró övezeti gyakorlata a méltányos lakástörvény perre hívja fel. „Ha el akarja kerülni a lehetséges felelősséget, hozzon létre olyan lehetőségeket a rendeletében, amelyek lehetővé teszik a megfizethető lakhatást valahol Summerfieldben” – tanácsolta a Town Lawyer. „Most nem is kell azonosítania, hol” – tette hozzá Summerfield ügyvédje. „Csak annyit kell tennie, hogy megalkotja azt a zónás keretet, amely lehetővé tenné, hogy néhány fejlesztő bejöjjön és azt mondja: „Tudod mit, szeretnék sűrűbb házat elhelyezni”. A Summerfield illetékesei nem fogadták el ezt a tanácsot.

Az elégtelen lakáskínálat és a gyorsan növekvő lakhatási költségek nem korlátozódnak Summerfieldre és a környékre. Egy Cato Intézet tanulmány A 2022 decemberében megjelent közlemény rávilágított arra, hogy Észak-Karolina népességnövekedése meghaladta az új lakások építésének ütemét. Míg a korlátozó helyi övezetek az állam sok más részén akadályozzák a lakáskínálat növekedését, Greensboróban és a környező régióban, amelyet gyakran Triádnak neveznek, különösen fontos a probléma orvoslása.

Greensboro, amely Summerfielddel szomszédos, rangsorolt Az első helyen áll az országban tavaly a bérleti költségek legnagyobb növekedése miatt, egy Greensboro-i egy hálószobás lakás bérleti díja egy év alatt 74%-kal ugrott meg. A Toyota, a Boom Supersonic, a Publix és mások milliárdokat fektetnek be a régióban új termelési és elosztási létesítményekbe, amelyek több ezer jól fizetett munkavállalót hoznak majd. Az a vágy, hogy biztosítsák ezeknek a munkavállalóknak és családjaiknak a megfizethető lakhatáshoz való hozzáférését, és a helyi tisztviselők elutasították, hogy eltávolítsák vagy enyhítsék a több lakásépítést gátló szabályozási akadályokat, Raleigh állam törvényhozói arra a következtetésre jutottak, hogy cselekedniük kell.

A Boom Supersonic félmilliárd dollárt fektet be egy szuperszonikus sugárhajtómű-gyártó létesítmény felépítésébe, amely Summerfieldtől 11 percnyi autóútra található. Ez a létesítmény több mint 2,000 embernek ad majd munkát. A Toyota 3.4 milliárd dollárt költ egy lítium-akkumulátor-gyártó üzem felépítésére, amely 35 percre található Summerfieldtől. Ez az akkumulátorgyár, amely a Toyota első üzeme lesz Észak-Amerikában, az előrejelzések szerint 3,875 embert fog foglalkoztatni. Eközben a Publix 400 millió dollárt költ egy több mint kétmillió négyzetméteres elosztókomplexum felépítésére a közelben, amely élelmiszerboltokat lát el Észak-Karolinában és Virginiában. A projekt 1,000 új munkahelyet teremt.

A régióban végbemenő jelentős gazdasági fejlődés és az ezzel járó további lakások iránti igény nem késztette a Summerfield Town Board tagjait irányváltásra. Miután 1,161-ben egy 2021 lakásos új apartmankomplexumot javasolt, egy fejlesztő 600 lakásos projektre csökkentette az ajánlatát. A Városi Tanács elutasította a javaslatot a február 22-i szavazáson. Phil Berger (R) a Szenátus ideiglenes elnöke nyilatkozatában kifejtette, hogy a helyi szintű hajthatatlanság miért késztet most az állami jogalkotási választ:

„Nem tudom, hogy a helyi fejlesztő által benyújtott terveket jóvá kell-e hagynia a helyi testületnek” – szögezte le Berger szenátor. „Amit tudok, az az az, hogy a Triad dollármilliárdokat vonz új gazdasági fejlesztések céljára, és mivel területünk tovább növekszik, sürgősen további lakhatásra van szükség, hogy az ápolónők, tanárok, elsősegélynyújtók és építőmunkások, akikre területünk támaszkodik, ott élhessenek. az általuk kiszolgált közösségek."

A közgyűlésnek Summerfield egy részének feloldására tett lépése minden bizonnyal heves ellenállásba ütközik a helyi tisztviselők részéről. „Nagy igazságtalanság lenne, és veszélyes precedenst teremtene közgyűlésünk számára, ha figyelmen kívül hagyná a helyi választott tisztségviselőket, és ilyen változást hajtana végre városunkban” – mondja Tim Sessoms Summerfield polgármestere.

Amellett, hogy növelik a lakhatási költségeket és csökkentik a kínálatot, Summerfield helyi övezeti szabályozásának kritikusai azt állítják, hogy a korlátozások a környezet egészségét és a közbiztonságot is veszélyeztetik. Körülbelül 12,000 XNUMX lakosával Summerfield Észak-Karolina legnépesebb városa, víz- vagy csatorna-infrastruktúra nélkül. Valójában ez a legnagyobb város Észak-Karolinában, Dél-Karolinában és Virginiában, ahol teljes mértékben szeptikus rendszerek vannak. Ahogy a múltban is tették, a Summerfield tisztviselői ismét ezt használják ürügyül a tervezett lakásfejlesztés megakadályozására.

„A városnak nincs sem víz-, sem csatornarendszere, amely a jelenlegi fejlesztési rendeleteink által lehetővé tett sűrűség háromszorosát támogassa” – írta Sessoms polgármester március 9-én közzétett nyilvános levelében, amelyben megmagyarázza, hogy elutasítja a fent említett fejlesztést. „Summerfieldnek nincs megfelelő infrastruktúrája ahhoz, hogy kezelje azokat a terheket, amelyeket a javasolt sűrűség az amúgy is túlzsúfolt iskoláinkra és zsúfolt utainkra róna.”

A nemrégiben elutasított, 600 egységből álló projekt fejlesztője mégis kiépítette volna Summerfieldben a szükséges víz- és csatornainfrastruktúrát. A Summerfield illetékesei a múltban elutasították a csatorna- és vízinfrastruktúra-beruházást. A vízi infrastruktúra hiányát évek óta használják fel a fejlődés és a növekedés ellen.

David Couch, a fejlesztésre javasolt terület tulajdonosa, mondott egy nyilatkozatban, amely szerint "a Summerfield Városi Tanács olyan övezeti politikákat fogadott el, amelyek a szerény anyagi helyzetű lakosok kizárását szolgálták, és ezt nagy eredménnyel tették."

„A Greensboro és Guilford megye területe tavaly az első helyen állt az országban a bérleti díjak növekedésében” – tette hozzá Couch. „Nagyon szükségünk van több lakáskínálatra, különösen a sokak sikeres álláskeresési erőfeszítései és a közvetlen közelben zajló több milliárd dolláros gazdasági fejlesztés miatt.”

Couch és a Summerfield-i tisztviselők fejlesztésekkel szembeni idegenkedésének más kritikusai azt állítják, hogy ha 12,000 XNUMX embert tartanak kizárólag magán szeptikus rendszereken, amellett, hogy megdrágítják a lakhatást, az környezet-egészségügyi kockázatot is jelent, mivel az ilyen szeptikus rendszerek beszivároghatnak a helyi vízellátásba. A vízi infrastruktúra hiányából adódó környezeti kockázatok mellett a közbiztonságot is fokozottan veszélyeztetik. Ennek az az oka, hogy a tűzoltási képesség csökken, ha nincs helyi vízinfrastruktúra-rendszer az elsősegélynyújtók számára.

A Summerfield tűzoltóság vezetője, Chris Johnson elmondja a szerzőnek, hogy egy vízügyi infrastruktúra-rendszer lehetővé tenné osztálya számára, hogy hatékonyabban reagáljon a vészhelyzetekre. „Ha lenne tűzcsaprendszerünk, több ember végezné a tényleges tűzoltást, és kevesebben vonulnának el a pozitív vízforrás biztosításán” – mondja Johnson főnök.

Sessoms polgármester azt mondja, hogy folynak erőfeszítések a vízi infrastruktúra beépítésére városába. „Summerfield városunk jövőjének vízügyi tervén dolgozik és dolgozik” – írta egy e-mailben a szerzőnek. Sessoms polgármester arra a kérdésre, hogy mikorra tervezik a vízi infrastruktúra működését Summerfieldben, nem válaszolt.

Észak-Karolina egy olyan törvényjavaslatot terjeszthet elő, amely kivonja a Summerfield Városi Tanácsot abból az egyenletből, hogy engedélyezzen-e új lakásépítést egy nagy területen, amely jelenleg a város joghatósága alá tartozik. Sokan úgy gondolják, hogy az államnak tovább kellene lépnie. A szenátus többségi vezetője, Paul Newton (R) például jogszabályokat vezetett be az előző ülésen, amely megelőzné az észak-karolinai helyi övezetek kialakítását, amelyek korlátozzák a további lakások fejlesztését.

„Ez egy olyan ellátási probléma, amelyet közvetlenül a kormány hozott létre” – mondta Newton szenátor az a December 8-i rendezvény a lakáspolitikáról, amelyet a John Locke Foundation, egy raleighi székhelyű agytröszt ad otthont. Newton hozzátette, hogy "a magánszektor foglalkozni fog ezzel, ha szabadjára engedjük".

Az állam törvényhozói és más államok kormányzói olyan reformokat javasoltak, mint Newton Észak-Karolinában. Montana kormányzója, Greg Gianforte (R) például az egyik leghangosabb támogatója az állami törvényhozásnak, amely megelőzi a helyi övezeti korlátozásokat, amelyek akadályozzák a lakáskínálat növekedését.

„A szigorú övezeti és egyéb lakásellátási előírások valóban nedves takaró az építkezésen, a felelős fejlesztésen. Növelik a költségeket és korlátozzák a kínálatot” – mondta Gianforte kormányzó mondta lakásügyi munkacsoportjának tagjai tavaly. „Kiszorítanunk kell a kormányt az útból, ahol felelősségteljesen és biztonságosan megtehetjük. Szabályozásra van szükségünk a közbiztonság és a környezetvédelem érdekében, de más területeken is ki kell találnunk, hogyan lehet racionalizálni.”

A túlzottan magas és növekvő lakhatási költségek pusztítást végeznek a családi költségvetésben az Egyesült Államokban, és sokakat kiáraznak a lakáspiacról, olyannyira, hogy a kérdés az elmúlt évben jelentős nemzeti médiafigyelmet kapott. A New York Times például közzétett egy széles körben vitatott szeptembert cikkben azon töprengve, hogy mi történt a kezdő otthonnal. Ezt megelőzően a New York Times egy cikkben tavaly júliusban dokumentálta, hogy a lakhatási válság már nem korlátozódik a tengerpartokra.

A Bloomberg szeptember 20-i elemzése szerint „vitathatatlanul ez a legrosszabb alkalom Manhattanben lakást bérelni, ugyanakkor az Austinhoz hasonló metrókban a lakásvásárlás megfizethetősége a legrosszabb” neves. „2020 közepén mind a havi bérleti díjak, mind a jelzáloghitel-fizetések olcsók voltak, ma viszont ennek az ellenkezője van.”

Glenn Youngkin virginiai kormányzó (R) „túl drága a lakásbérlés vagy -vásárlás költsége” mondott 2022 augusztusában a Virginia Szenátus Pénzügyi Vegyes Bizottságához intézett beszédében sok más állam kormányzóitól és törvényhozóitól hallott üzenetet visszhangozta. „Meg kell küzdenünk a kereslet és a kínálat közötti eltérés mögött meghúzódó kiváltó okokkal; szükségtelen szabályozások, túlterhelt és nem hatékony önkormányzatok, korlátozó övezeti politikák és minden új fejlesztés ellen foggal-körömmel küzdő ideológia.”

A magas lakhatási költségek visszaszorítása a belátható jövőben is számos állam kormányzói és törvényhozói számára a legfontosabb prioritások között marad. Amint bebizonyosodott, a pártos hovatartozás és az ideológiai hajlam nem jelzi a kormányzó vagy a törvényhozó preferenciáját ebben a kérdésben, ellentétben sok más kérdéskörrel. Nem vezet sehova a vita a helyi övezeti korlátozásokról, és arról, hogy az állami törvényhozók felülírják-e azokat. Valójában ez valószínűleg eszkalálódik, és közben nem szokványos politikai koalíciók jönnek létre.