Egy másik nagy, nem kereskedett ingatlanalap korlátozza a befektetők visszaváltását.
Starwood Real Estate Income Trust, egy nem kereskedett ingatlanbefektetési tröszt, amely megfékezi a visszaváltásokat, miután a befektetők visszavonási kérelmei novemberben meghaladták a REIT havi limitjét.
A SREIT néven ismert 14.6 milliárd dolláros REIT elnöke Barry Sternlicht, a Starwood Capital magánbefektetési cég alapítója és vezérigazgatója, amely több mint 125 milliárd dolláros vagyonnal rendelkező ingatlanokkal foglalkozik. A Starwood Capital irányítja a REIT-et. Sternlicht emellett a Starwood Property Trust (STWD) vezérigazgatója, egy nyilvánosan jegyzett ingatlankölcsönző társaság.
A SREIT a második legnagyobb nem kereskedett REIT a Blackstone Real Estate Income Trust mögött, amelynek nettó vagyona körülbelül 69 milliárd dollár. A Blackstone (ticker: BX) jármű, BREIT néven ismert, áthelyezték a visszaváltások korlátozására novemberben, miután a megemelkedett befektetői visszavonási kérelmek meghaladták az 5%-os negyedéves limitet.
A BREIT-hez hasonlóan a SREIT is lehetővé teszi a nettó eszközérték 2%-ának, a NAV-nak a havi visszaváltását, és negyedévente a NAV 5%-át.
A megemelt visszaváltási kérelem azt mutatja, hogy sok lakossági befektető a tőzsdén nem forgalmazott, nem kereskedett REIT-ek kilépései felé mozdul el, miután teljesítményük idén jelentősen meghaladta a tőzsdén jegyzett társaikét. A nem nyilvános és nyilvános REIT-ek közötti hatalmas teljesítménykülönbség arra készteti a nem kereskedett REIT-ek befektetőit, hogy készpénzt vegyenek ki.
Ahelyett, hogy az NYSE-hez hasonló tőzsdéken kereskednének, ezek a REIT-ek olyanok, mint a befektetési alapok, mivel a befektetők havonta vásárolhatnak vagy eladhatnak részvényeket a nettó értékük alapján, a visszaváltási korlátok mellett.
A pénzügyi tanácsadóknak írt, a Barron's-nak továbbított levelében a SREIT közölte, hogy novemberben a NAV 3.2%-ának megfelelő visszavásárlási kérelmeket kapott. A 2%-os havi limit alapján a befektetői visszaváltási igények 63%-át teljesítette (0.63-szor 3.2 egyenlő 2-vel). A nem teljesített kérelmeket decemberben újra be kell nyújtani – áll a levélben.
A nem kereskedett REITS-ek havi és negyedéves visszaváltási korlátokkal rendelkeznek, hogy megóvják őket attól, hogy jelentős mennyiségű ingatlant kell felszámolniuk vagy jelentősen növelniük kell a tőkeáttételt a befektetők magas visszaváltási kérelmeire válaszul.
„Ezek a limitek a meglévő befektetők és a jármű hosszú távú egészségének védelmét szolgálják, végső soron pedig a részvényesi érték maximalizálását” – írta levelében a SREIT.
A SREIT eszközösszetétele és díjstruktúrája hasonló a BREIT-hez, és hasonló teljesítményt nyújtott. A SREIT, a BREIT-hez hasonlóan, eszközeinek nagy része többlakásos lakóparkokban van, ezt követik a raktárak. Ez volt a REIT-ipar két legerősebben teljesítő ágazata az elmúlt években.
A SREIT éves hozama októberig 10.2% volt az egyik részvényosztályon, ami összevethető a BREIT körülbelül 9%-os hozamával.
A vezető állami lakás REIT-ek kedvelik
Saját tőke lakóingatlan
(EQR) és
Közép-Amerika Lakásközösségek
(
MAA
) ki vannak kapcsolva A SREIT éves alapdíja a nettó eszközállomány 30%-a, a teljesítménydíj pedig 2022%-os, 1.25%-os küszöbérték mellett. Az elmúlt három évben évente körülbelül 12.5%-kal tért vissza.
A SREIT és BREIT eszközbázisát a kereskedelmi ingatlanbefektetések uralják, amelyek kevésbé likvidek, mint a nyilvánosan forgalmazott értékpapírok. A 10-Q-ban a SREIT azt mondta, hogy 2.5 milliárd dollár azonnali likviditása volt szeptember végén, amely 1.7 milliárd dollár hitelfelvételi képességből és 800 millió dollár készpénzből állt.
A BREIT-hez hasonlóan a SREIT is gyorsan nőtt az elmúlt évben, mivel a mérlegfőösszeg októberben 30 milliárd dollárra nőtt a 20 év végi körülbelül 2021 milliárd dollárról. A szeptember végén fennálló mintegy 15 milliárd dollárnyi adósság mellett a SREIT tőkeáttételi aránya magasabb, mint a hasonló nyilvános REIT-ek, mint például a Mid-America Apartment Communities,
AvalonBay Közösségek
(AVB), és
Prologis
(PLD), a legnagyobb raktár REIT. Az AvalonBay például hasonló vállalati értékkel rendelkezik – piaci érték plusz nettó adósság –, mint a SREIT, de 8 milliárd dollár fennálló tartozása van.
Ennek ellenére a lakossági befektetők kedvelték a nem kereskedett REIT-ek teljesítményét és a bőséges, mintegy 4%-os osztalékhozamot. De a visszaváltások korlátozása vagy a kapu előírása megzavarhatja a befektetőket, és potenciálisan több kivonási kérelmet generálhat, miközben megnehezíti a nem kereskedett REIT számára, hogy új részvényeket adjon el a befektetőknek.
Keefe, a Bruyette & Woods elemzője, Robert Lee az év elején azt írta, hogy az alternatív menedzserek szívesen vonzzák a „zárolt tőkét” az egyéni befektetőktől. Bár ez nem probléma, ha jó idő van, "fennáll annak a veszélye, hogy stresszes időkben az egyéni befektetők ráébredhetnek, hogy nem annyira elégedettek a tőkéjükhöz való hozzáférés hiányával".
Míg a likviditási korlátok egyértelműen fel vannak tüntetve a nem kereskedett REIT-irodalomban, a közelmúltig nem volt probléma. A SREIT így írja le a visszaváltási vagy visszavásárlási tervét:
„Bár hosszú távú, korlátozott likviditású befektetésnek kell tekintenie, részvény-visszavásárlási tervet fogadtunk el, amelynek értelmében a részvényesek havi rendszerességgel kérhetik részvényeik teljes vagy egy részének visszavásárlását. Az ingatlanbefektetések illikvid jellege miatt előfordulhat, hogy nem rendelkezünk elegendő likvid forrással a visszavásárlási igények finanszírozására. Ezen túlmenően korlátozásokat vezettünk be a visszavásárlásokra felhasználható pénzeszközök összegére vonatkozóan bármely naptári hónapban és negyedévben.”
Írjon Andrew Bary-nek a címen [e-mail védett]
Forrás: https://www.barrons.com/articles/starwood-reit-blackstone-breit-withdrawal-limits-51670167909?siteid=yhoof2&yptr=yahoo