Új figyelmeztető jelek jelennek meg a kínai ingatlanpiacon

Peking – Az új adatok azt mutatják, hogy Kína hatalmas ingatlanszektora még mindig nehezen fordul meg, annak ellenére, hogy az év elején a fellendülés jelei mutatkoztak.

„Áprilishoz képest az árak felgyorsultak a lakáspiacon, de az eladások lelassultak” – áll az amerikai China Beige Book májusi jelentésében, amelyet kedden tettek közzé. Ez a kutatócég 1,085 vállalkozás bevonásával végzett felmérésén alapul, amelyet május 18. és 25. között végeztek.

„A kereskedelmi ingatlanok esetében mind az árak, mind a tranzakciók meredeken gyengültek” – áll a jelentésben. „A gyenge építőipari eredmények és a visszaesett fiskális tevékenység a réztermelők májusi bevételeit és termelését csökkentette.”

Peking az elmúlt évben enyhítette az ingatlanfejlesztőkre nehezedő nyomást, miután 2020 augusztusában visszaszorították az adósságszintjüket. A Moody's becslései szerint az ingatlanszektor és a kapcsolódó iparágak adták Kína gazdaságának több mint egynegyedét.

A május 28-án zárult héten az újlakás-eladások 11.8%-kal nőttek az egy évvel ezelőttihez képest, ami meredek lassulás az egy héttel korábbi 24.8%-os növekedéshez képest - mutatott rá a Nomura vezető kínai közgazdásza, Ting Lu hétfői jelentésében. Ez a Wind Information hét napos mozgóátlag adatain alapul.

A jelentés szerint mindkét hét értékesítési volumene alacsonyabb volt, mint 2019 azonos időszakában, a járvány előtt.

A jelentés szerint az eladások visszaesésének nagy része Kína legnagyobb városaiból ered. Az úgynevezett Tier-1 városok fényes foltok voltak, mivel az emberek hajlamosak a városi központokba költözni munka miatt.

A kínai ingatlanfejlesztőkbe befektetők is egyre szkeptikusabbak a piaccal kapcsolatban.

A magas hozamú kínai ingatlankötvények Markit iBoxx indexe ismét közel áll ahhoz a szinthez, ahol novemberben kereskedtek, amikor Peking bejelentette, hogy támogatja a szektort egy „16 pontos terv” révén.

Noha ez a terv „jelentős szerepet játszott a válság megoldásában”, a kezdeményezések csak a fejlesztők adósságállományának projektszintű támogatására irányulnak – állapították meg az S&P Global Ratings elemzői május 22-i jelentésükben.

Ez azt jelenti, hogy továbbra is bizonytalan, hogy a fejlesztők vissza tudják-e fizetni a befektetőknek a kötvényeket holdingtársasági szinten – közölte a minősítő ügynökség. Azt vizsgálják, hogy a fejlesztők képesek-e elegendő pénzt termelni az ingatlaneladásokból.

Áprilisban az elemzők rámutattak, hogy a nemzeti ingatlaneladások 900 milliárd jüanra (126.87 milliárd dollárra) estek vissza, ami elmarad a tavalyi 1.1 billió jüanos havi átlagtól.

2023 egészére az S&P arra számít, hogy a kínai fejlesztői eladások mintegy 3-5%-kal esnek vissza, ami valamivel jobb, mint a korábban előre jelzett 5-8%-os csökkenés.

Az idei előrejelzések azon a várakozásokon alapulnak, hogy a nagyobb városokban az eladások körülbelül 3%-kal nőnek, míg a kisebb városokban nem esnek 10%-nál nagyobb mértékben.

A másodlagos lakáspiacon az üzleti tevékenység „április óta lehűl, a tőzsdén jegyzett lakások számának csökkenése, az alacsonyabb vételi árak és a tranzakciók számának csökkenése” – olvasható a Fitch Ratings hétfői közleményében.

„Ez a lassulás a 1. első negyedévben tapasztalt erős fellendülést követi, ami arra utal, hogy a lakásvásárlók bizalma továbbra is törékeny a bizonytalan gazdasági kilátások és a gyenge foglalkoztatási kilátások közepette.”

Az új lakásokat Kínában általában azelőtt adják el, hogy a fejlesztők befejeznék a lakások építését.

„A másodlagos lakáspiaci hangulat általánosságban az ingatlanszektor barométerének tekinthető, mivel az árazás és a kínálat nem függ a szabályozói beavatkozástól – ellentétben az újlakás piacával” – mondták a Fitch elemzői.

Az elemzők szerint a másodlagos lakások eladása is nagyban befolyásolja az új lakások árait, és becslések szerint Kína legnagyobb városaiban eladott lakások több mint fele a másodlagos lakások piacára esik.

A májusi gyenge teljesítmény a piaci fellendülés iránti emelkedett remények közepette.

A People's Bank of China negyedéves felmérése szerint az elkövetkező hónapokban megnőtt a helyi lakosok lakásvásárlási érdeklődése – és nagyobb várakozások is születtek a magasabb ingatlanárakra vonatkozóan.

Liu Lijie, a Beike Kutatóintézet piaci elemzője szerint az ingatlanpiac még mindig „az alkalmazkodás időszakában” él a CNBC által lefordított keddi írásos kommentárban.

A kormány politikájának javítania kell a piaci várakozásokon az ingatlanpiaci fellendüléssel kapcsolatban – mondta Liu, megjegyezve, hogy még a nagyvárosokban is lehet további intézkedéseket tenni a lakásvásárlás fellendítésére.