(Bloomberg) – A kereskedelmi jelzáloglevelek eladása egy szikláról esett le, mintegy 85%-kal zuhant az előző év azonos időszakához képest, mivel az emelkedő kamatlábak csökkentik a hitelállományt, és a nemteljesítések megijesztik a befektetőket.
A legtöbb olvasmány a Bloombergtől
A Bloomberg által állami támogatás nélküli ügyletek alapján összeállított adatok szerint a kötvényekből idén eddig csak mintegy 4.27 milliárd dollárt bocsátottak ki, szemben a tavalyi év azonos pontján elért 29.38 milliárd dollárral. A befektetők a Federal Reserve agresszív kamatkampányát okolják, ami miatt a hitelfelvevők számára megdrágult a refinanszírozás. A magasabb árak az ingatlaneladásokat is csökkentették azáltal, hogy hatékonyan emelték a vevők árait.
A növekvő nyomás az irodai és kiskereskedelmi ingatlanszektorban a közelmúltban előforduló nemteljesítések sorozata, ami még óvatosabbá teszi a kötvényvásárlókat. Ezen a héten a Bloomberg arról számolt be, hogy a Brookfield Corp., Los Angeles belvárosának legnagyobb irodatulajdonosának anyja, a helyigény csökkenése miatt nem fizetett két épülethez kötött hitelt, ahelyett, hogy refinanszírozta volna az adósságot. Eközben a volt elnök, Donald Trump manhattani Wall St. 40. szám alatti tornyához kötött kölcsön felkerült a hitelezők figyelőlistájára. A befektetők pedig megpróbálják bezárni az ország egyik legnagyobb bevásárlóközpontját, a New York állambeli West Nyackben található Palisades Centert.
"A nemteljesítési kockázat megnőtt, és problémásabb lehet, ha a kamatok emelkednek és a gazdaság lassul" - mondta Chris Sullivan, az Egyesült Nemzetek Szövetségi Hitelszövetségének befektetési igazgatója. "Tehát úgy gondolom, hogy az óvatos és különösen szorgalmas megközelítés helyénvaló."
A hitelezési volumen csökkenése az ingatlanpiaci aktivitás lassulását követi, 2022 második felétől kezdve, amikor a Fed komolyan emelni kezdte a kamatot.
A Jelzálogbankárszövetség adatai szerint tavaly 10%-kal csökkentek a kereskedelmi ingatlanhitelek – a mögöttes adósság, amelyet jellemzően kereskedelmi jelzáloglevelekbe csomagolnak át – az előző évhez képest, 804 millió dollárról 891 millió dollárra. A kereskedelmi csoport a CRE-hitelek további 15%-os csökkenésére számít 2023-ban, 684 millió dollárra, ami ismét csökkenti az értékpapírosítható és értékesíthető hitelek mennyiségét.
„Minden befagyott, így nincs alapanyag a CMBS-tranzakciókhoz” – mondta Paul Norris, a Conning & Co. biztosítási eszközkezelő strukturált termékekért felelős vezetője egy telefonos interjúban.
Csak néhány ügylet lépte át a célvonalat az elmúlt hetekben. A bankok még kreatívkodnak az ügyleti struktúrákkal is, hogy megpróbálják elcsábítani a befektetőket. A múlt héten a Deutsche Bank AG vezette hitelezői csoport egy 765.5 millió dolláros CMBS-t árazott, ötéves futamidővel – ez egy anomália azon a piacon, amely hajlamos a hosszabb lejáratú hitelek eladására.
„Nagyon nehéz új ügyleteket piacra vinni, mert semmi sem történik az ingatlanpiacon” – mondta Norris. "Senki sem akarja refinanszírozni az épületeit, és a bizonytalanság miatt hatalmas szakadék tátong a vevők és az eladók elvárásai között."
Sullivan szerint a befektetői kereslet nagy része pedig valószínűleg a kiváló fedezetteljesítményű és szponzorált ügyletek felé torzul. „A trófeát továbbra is előnyben részesítjük.”
Az biztos, hogy a Bloomberg index adatai szerint a CMBS index jobban teljesít a tágabb értelemben vett befektetési besorolású kötvénypiacon, idén eddig 1.14%-ot erősödött az utóbbi 0.85%-os erősödéséhez képest.
Cap Rates
A Fed emelkedési ciklusa magasabb kamatlábhoz vagy kapitalizációs rátához is vezetett, ami hasonló a kötvény hozamához. Az utóbbi időben ezek a számok emelkedtek, mivel az ingatlanok értéke csökken, csökkentve a tranzakciók volumenét.
„Senki sem akar veszteséget vállalni, ha segíteni tud rajta” – mondta Lea Overby, a Barclays Plc. CMBS stratégája. A Green Street szerint az amerikai kereskedelmi ingatlanárak 13%-kal estek vissza 2022-ben – írja a Bloomberg.
De mivel az infláció tartósan magas, a munkanélküliség pedig alacsony, a Fednek hosszabb ideig kell emelnie a kamatokat. "Ha a recesszió kockázata súlyosabbá válik, az nehéz lesz a kereskedelmi ingatlanpiacon" - tette hozzá.
Az év hátralévő részében a Barclays becslése szerint a CMBS-kibocsátás alacsony marad. 2023-ra a bank előrejelzése szerint 25 milliárd dolláros közvetítői adósság lesz – vagy több ingatlannal fedezett kötvények. 45 milliárd dollár értékben számol egyetlen eszközzel, egyetlen hitelfelvevő kötvényekkel vagy jelzáloggal fedezett értékpapírokkal egyetlen ingatlanon.
"A piacnak meg kell tanulnia, hogyan működjön ebben az új kamatrendszerben, és konszenzusra kell jutnia arról, hogy a dolgoknak hol kell áraznia" - mondta Overby. "Minél hamarabb veszi észre a piac, hogy ez az új valóság, annál jobb."
A Bloomberg Businessweek legolvasottabb oldala
© 2023 Bloomberg LP
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html