(Bloomberg) – A legjobb körülmények között minden kormány számára kockázatos lenne egy országos lakóingatlan-piac átalakítása. Hszi Csin-ping kínai elnök megkísérli ezt egy olyan időszakban, amikor a gazdaság lassul, Omicron fenyegeti a zéró Covid-politikáját, és a külvilággal való kapcsolatok egyre zűrzavarosabbak.
A legtöbb olvasmány a Bloombergtől
Mivel ez a veszedelmes kombináció egyre nagyobb terhet ró a kínai pénzügyi piacokra, folyamatosan felvetődik egy kérdés: Mi Xi végjátéka?
Tekintettel a Kommunista Párt átláthatatlanságára és a tulajdonreformok visszalépésének történetére, a választ nem lehet biztosan tudni. A kínai megfigyelők azonban elkezdték felvázolni az ingatlanpiac valószínű jövőjét, amely messze eltér a több mint két évtizede tartó gazdasági növekedéstől, a háztartások vagyonától és az állami bevételektől.
Röviden: a milliárdos ingatlanmágnások hólyagos lakásárak-növekedésének és adósságokkal felpörgetett építőiparának napjai elenyésznek. Helyüket egy sokkal lazább piac fogja felváltani, ahol a hatóságok gyorsan felszámolják a spekulatív őrjöngést, és a fejlesztést az állami tulajdonú vállalatok uralják, amelyek közüzemi jellegű hozamot érnek el.
"Ha az elmúlt évtizedet az ingatlanipar aranykorának nevezzük, akkor most a rozsda korszakának csapdájában van" - mondta Li Kai, a nehéz adósságokra szakosodott Shengao Investment kötvényalap pekingi alapító partnere.
Ez az átállás különösen fájdalmasnak ígérkezik az olyan magántulajdonban lévő fejlesztők számára, mint a China Evergrande Group, amelyek már több milliárd dolláros veszteséggel sújtották a nemzetközi részvény- és hitelbefektetőket. Ugyanakkor nagyban hozzájárulhat Xi két legértékesebb céljának eléréséhez: egy stabilabb kínai pénzügyi rendszerhez és egy szűkebb szakadékhoz az ország gazdagjai és szegényei között.
Xi kihívása az, hogy anélkül hajtsa végre az átalakulást, hogy válságot idézzen elő egy olyan vezetői összecsapás előestéjén, amelyről széles körben azt várják, hogy életre szóló uralmát megerősítse.
Miközben kevés elemző jósol egy küszöbön álló pénzügyi összeomlást, az ingatlanpiac kockázatai nőnek. A gyengébb ingatlancégek óriási stressznek vannak kitéve, kettős csapás sújtja őket: a büntetően magas hitelfelvételi költségek és az eladások visszaesése. Az alacsonyabb besorolású fejlesztők, köztük az Evergrande, már most is rekordarányú dolláradósság-fizetést teljesítenek, és a fertőzés továbbterjed az erősebb cégekre is. A Country Garden Holdings Co., Kína legnagyobb értékesítési fejlesztőjének részvényei és kötvényei csütörtökön elsüllyedtek egy olyan jelentés nyomán, amely nehezen talált keresletet egy új átváltható kötvényre.
Számos oka van annak, hogy Kínának át kell alakítania ingatlanpiacát. Az ágazat tele van spekulatív vásárlásokkal, és túlzott tőkeáttétellel rendelkezik, ami kockázatot jelent a pénzügyi rendszerre a visszaesés idején. A lakhatás ára megterheli az amúgy is zsugorodó kínai családokat. A Sencsenben vásárolt lakások átlagos költsége a helyi lakosok átlagos éves fizetésének 44-szerese volt 2020-ban. Ez tovább rontja az egyenlőtlenséget, mivel a gazdag földesurak ingatlanokat halmoznak fel. Otthonok milliói állnak üresen, és egyes építési projektek károsítják a környezetet.
Az ipar túlméretezett hatással van a gazdaságra. Ha figyelembe vesszük a kapcsolódó ágazatokat, például az építkezést és az ingatlanszolgáltatást, akkor egyes becslések szerint az ingatlanok adják a kínai gazdasági kibocsátás több mint egynegyedét. Kína városi vagyonának több mint 70%-át lakásokban tárolják.
"Az ingatlanpiac a kínai gazdaság mögött meghúzódó problémák tünete" - mondta Craig Botham, a Pantheon Macroeconomics vezető kínai közgazdásza. „Évtizedek óta ez volt a bevált, egyszerű megoldás az önkormányzati bevételek generálására, a gazdasági növekedés fellendítésére, valamint a háztartások számára pénzük elhelyezésére és növekedésére.”
A megoldás, ahogyan ez egyre inkább megtörténik Xi Kínájában, a szigorúbb állami ellenőrzés.
A Cailian jelentése szerint Guangdongban – az Evergrande otthonában – a helyi tisztviselők segítik a nehézségekkel küzdő fejlesztők és az állami tulajdonú vállalatok találkozóit. Az M&A finanszírozására használt nagy ingatlancégek által felvett hitelek nem számítanak bele az adósságot korlátozó mérőszámokba - mondták a Bloombergnek a múlt héten az ügyben jártas emberek.
„A kormány ösztönözni akarja a lakásszektor konszolidációját – a nagyobb és gyakran állami tulajdonú fejlesztők valószínűleg átveszik a gyengébb szereplőket” – mondta Gabriel Wildau, a Teneo globális üzleti tanácsadó cég alelnöke. "Meg akarják törni a gazdaság tulajdonfüggőségét."
A kínai hatóságok korábban is célul tűzték ki az ingatlanpiacon a túlerőt, de az ágazat gazdaságban betöltött jelentősége miatt az ilyen ösztönzések elhaltak, amikor a növekedési célok veszélybe kerültek. Peking igyekszik csökkenteni az ingatlanfüggőséget a csúcstechnológiás és a tiszta energiaiparba történő befektetések ösztönzésével – ez része Xi azon terveinek, hogy fenntarthatóbbá és magasabb színvonalúvá tegye a növekedést. Egy ilyen folyamat azonban időt és türelmet igényel.
„Az átállás hosszú és fájdalmas lesz, és nem vagyunk teljesen biztosak abban, hogy a csúcsnak elég erős elhatározása van-e ahhoz, hogy átlásson a fáradságos folyamaton” – mondta Hao Hong, a Bocom International Holdings Co. vezető stratégája.
A tisztviselők elszántságát tesztelik. A kínai ingatlanpiaci hanyatlás felgyorsul, még a Federal Reserve is figyelmeztetést adott. A városokban országszerte az újlakás-árak csökkenése minden hónapban elmélyült szeptember óta, amikor hat év után először csökkentek az árak. Tovább süllyednek a lakáseladások. A hétfői adatok azt mutathatják, hogy az ingatlanbefektetések tavaly mindössze 5.2%-kal nőttek – jósolják a közgazdászok, ami 2015 óta a leglassabb.
A kínai fejlesztők kötvénycsere-ügyletekhez, fizetési késedelemhez, részvényeladásokhoz és egyéb kétségbeesett intézkedésekhez folyamodnak az adósság visszafizetése érdekében. A cégek közül legalább nyolc nem fizetett dollárkötvényeket október óta. Ide tartozik az Evergrande is, amelynek válsága behálózta a hitelezőt, a China Minsheng Banking Corp.-t, a világ legrosszabbul teljesítő bankrészvényét. Az ingatlanrészvények indexe 34%-ot esett tavaly, ami a legrosszabb a 2008-as globális pénzügyi válság óta.
Eswar Prasad, aki egykor a Nemzetközi Valutaalap kínai csapatát vezette, jelenleg pedig a Cornell Egyetemen dolgozik, a hatóságok készek elfogadni a kampányból adódó gazdasági növekedést és pénzügyi stabilitást veszélyeztető kockázatokat.
"Úgy tűnik, hogy Peking megállapította, hogy ezek valószínűleg átmeneti költségek, amelyeket nem lehet többé elkerülni, hogy korlátozzák a jövőbeli pénzügyi piacok torzulását és még több egyensúlyhiányt az ingatlanpiacokon" - mondta Prasad.
Az ilyen költségek nőnek. Az ingatlancégek részvényei 4.3%-ot estek csütörtökön, négy hónapja a legtöbbet, és a bejelentett vagyonuk mindössze 30%-át teszik ki. Ez a legolcsóbb a 2005-ig nyúló adatok közül. „Csak néhány túlélő” jár jól a jövőben – írták a Citigroup Inc. részvényelemzői a közelmúltban.
A kínai magas hozamú dollárkötvény-piacon felgyorsul a rombolás, amelyet olyan cégek váltanak ki, amelyeket korábban pénzügyileg stabilabbnak tartottak, mint az Evergrande – mint például a Shimao Group Holdings Ltd. és a Sunac China Holdings Ltd. Ami még aggasztóbb, hogy átterjed a magasabb besorolású kibocsátókra, például a Country Gardenre. . A fejlesztő részvényei csaknem 8%-ot zuhantak csütörtökön, míg a 2025-ig esedékes dollárkötvénye 4.8 centtel 74.4 centre esett, ami november 1-je óta a legnagyobb esést jelenti.
Bármilyen formában is zajlik Peking ingatlanpiaci tőkeáttétel-csökkentési kampánya, nyilvánvaló, hogy véget ért az a korszak, amely gazdagította az ingatlanmágnásokat és a lakástulajdonosokat. Unalmasabb, stabilabb jövő vár, ha a kommunista párt képes maradni és kikerülni a pénzügyi válságot.
„A virágzó ingatlanárak és a fejlesztők bevételeinek szárnyaló aranykora valószínűleg elmúlt” – mondta Gary Ng, a Natixis SA vezető közgazdásza. "A lakásárak a jövőben csak egy szigorúan kezelt övezetben fognak növekedni, ami azt jelenti, hogy a lakások egyre inkább közüzemi szolgáltatásokra fognak hasonlítani."
A Bloomberg Businessweek legolvasottabb oldala
© 2022 Bloomberg LP
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html