Csökkennek-e a lakásárak, amikor a recesszió fenyeget? Jelentés

Vannak, akik befektetők. Néhányan nem. De mindenkit érdekel a lakás.

Ha nem vásárol, bérel, de mindannyiunknak szüksége van egy lakóhelyre. Ez teszi az elemzést ház nagyon érdekes. Az elmúlt évben pedig bizonytalanság árasztotta el a gazdaság, a lakáspiac úgy érzi, hogy válaszút előtt áll.

Gyors híreket, gyors tippeket és piaci elemzéseket keres?

Iratkozzon fel még ma az Invezz hírlevelére.

Egyes elemzők nagyszabású korrekciókat szorgalmaznak, 10%, 15%, 20%-os visszaesések körül repkednek a hírek. írtam ez a darab tavaly novemberben azzal érvelve, hogy a drámaibb előrejelzések túlszárnyalták a célt, és nem látták, hogyan valósulhatnak meg a világvége forgatókönyvei.

De mivel a gazdaság továbbra is a megélhetési költségek válsága közepette, az orosz háború Ukrajnában és kamatok szigorítása, vessünk egy pillantást a frissített tájra.

Miért gondolják az emberek, hogy csökkenni fognak a lakásárak?

Először is a nyilvánvaló rész. A jelzáloghitelek kamatai a holdra szálltak, és ez a lakásárak szempontjából nem jó.

Ahogy a világ kiemelkedett a COVID-ból, egy inflációs válság amihez hasonlókat a 70-es évek óta nem láttunk. Ennek ellensúlyozására a Federal Reserve agresszív kamatemelésre lépett. Ennek célja a likviditás kiszívása a gazdaságból, a kereslet visszaszorítása és végső soron az infláció visszaszorítása.

A központi bankok így küzdenek az inflációval. A probléma csak az, hogy a kamatemelés ugyanakkor visszaszorítja a beruházásokat és általában véve a gazdaságot. Tehát bár a keresletet be kell vonni az infláció csökkentése érdekében, húzza túl messzire, és recessziót kockáztat. Ez az a kötél, amelyen a Fed próbál járni.

Sajnos az infláció olyan mértékben emelkedett, hogy a konszenzusos előrejelzések szerint a gazdaság a recesszióig zsugorodik. Láttuk már a Az Egyesült Királyság gazdasági káosznak néz szembe és a Európa harc az ukrajnai orosz háború (és az ezzel járó energiaválság) nyomán. Ezek a tényezők olyan előrejelzésekhez vezettek, hogy a gazdaság visszaesik, és ezt követik a lakásárak.

A jelzáloghitelek kamatai rohamosan megugrottak

Természetesen van valami sokkal közvetlenebb, ami a lakásárak esését jósolja, ez pedig a legfontosabb jelzáloghitelek kamatai.

A központi bankok kamatemelése súlyosan érinti a jelzáloghitel-fizetéseket. Az alábbi ábra azt mutatja, hogy a jelzáloghitel-kamatok milyen gyorsan emelkedtek az egekbe, 2002 óta a legmagasabb pontra emelkedve, majd kissé visszaestek, de még mindig 6.5%-kal, szemben a 2.5 eleji közel 2021%-kal. A súlyos ugrás miatt a lakástulajdonosok jelzáloghitel-törlesztése tető alá kerül. (szójáték célja, ígérem).

Míg az amerikai Fed kamatemelésekkel járt az élen, a kamatokat világszerte megemelték. Ennek ellenére fontos a piac egészét tekinteni. Ma már közel sincs annyi kamatozású jelzáloghitel a piacon, mint az elmúlt években. Nem csak ez, hanem ezek az emelkedő kamatok a változó kamatozású jelzáloghiteleket érintik leginkább, és ezek jelentősen csökkentek a fejlett világban, ahogy az FT alábbi grafikonja is mutatja.

Ez nem 2008

Ennek ellenére nem vitatható, hogy a jelzáloghitelek kamatai hatással lesznek a keresletre. De véleményem szerint naivitás a korábbi visszahúzódási vagy válságidőszakok bármilyen extrapolációja.

Számos felkavaró cím figyelmeztet a nagyszabású összeomlásokra, amelyeket kétségtelenül részben a nagy pénzügyi összeomlás (GFC) okozta PTSD táplál. De ez egy fekete hattyú esemény volt, amelyet a lakáspiaci hanyagság vezetett, és amelyet egy megdöbbentő másodlagos jelzáloghitel-válság váltott ki.

Ma teljesen más a környezet. Nehéz elképzelni egy ilyen léptékű subprime által vezetett összeomlást, mivel ezeket a gyenge pontokat begipszelték. Nem csak ez, hanem a GFC óta a bankok szabályozása szigorodott, és a kötelező tőketartalék-ráta jelentősen megnőtt. Ez egy sokkal egészségesebb és jobban tőkésített bankrendszerhez vezetett. Ne felejtsük el, hogy a példátlan 2008-as válságot és az azt követő lakhatási romlást jelentősen súlyosbította a Lehman Brothers és a banki banda többi tagja által okozott káosz.

Ráadásul magasabb pontról indulunk. Újrahasznosítok egy grafikont, amelyet legutóbbi lakáselemzésemből használtam, és amely hipotetikus képet fest a lakásárak 25%-os csökkenéséről ebben a negyedévben az Egyesült Államokban. Nem hangzik olyan vészjóslóan, ha így fogalmazol: "két év legalacsonyabb szintjére csökkenhet a lakhatás", csinálja?

A fenti diagram azonban a végső medve eset lenne. A 25%-os esés kataklizmikus következményekkel járna, és a fenti forgatókönyv valószínűleg úgy valósul meg, hogy a tőzsde jelentősen visszahúzódik a gazdaság többi részével együtt.

De a grafikon segítségével megmutatom, milyen messzire emelkedtek a lakásárak ilyen rövid idő alatt. Egy lakás medián eladási ára 322,000 2020 dollár volt 455,000 áprilisában. Alig több mint két évvel később 41 XNUMX dollár volt, ami XNUMX%-os emelkedést jelent. Miért vegyél mémérmét, ha házat is vehetsz?

A lakásárak továbbra is eshetnek

Úgy gondolom, hogy az adatok és a történelmi minták azt mutatják, hogy a lakásárak egyszerűen nem tud arra a szintre esik, amelyet ezek az ultra-bearish forgatókönyvek előre jeleznek. Valami gyengeségre számítok, persze, de főleg a nagyvárosokban nagy a kereslet a lakások iránt, és nincs elég kínálat ennek kielégítésére.

Ha ehhez hozzávesszük, hogy ma egészségesebb a klíma – mind a banki kapitalizáció, mind a háztartások adóssága kisebb, a munkaerőpiac pedig az emelkedő kamatlábak ellenére is ellenálló maradt –, és a lakásáraknak jobb helyzetben kell lenniük ahhoz, hogy ellenálljanak a recessziónak.

A 2008-as nagy pénzügyi összeomlás következtében a lakásárak 15–20%-kal estek vissza néhány csúnyán sújtott fejlett országban. Tekintettel arra, hogy ma mennyire más a rendszer, nehéz elhinnem, hogy megvan a megfelelő klíma az őszhöz.

Mégsem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy több olyan tényező is van, amely nemcsak a lakhatás lassulását, hanem visszaesését is jelzi – csak nem ekkora mértékben. A lakásár-bevétel arány nem túl szép, a megfizethetőség pedig még 2008-nál is alacsonyabb.

Az okok, hogy legyen pesszimista világosak. A ház már a felpuhulás jeleit mutatta, de csak enyhén. De ez nem ugyanaz az éghajlat, mint 2008-ban, és nehéz elképzelni egy lakhatási összeomlást, különösen a népszerű helyeken és a nagyvárosokban.

De még mindig tombol az infláció (annak ellenére, hogy több optimista adatok az elmúlt hónapban), egy háború Európában és a magas kamatlábak, még mindig számtalan bearish változó van. A legtöbben az alapvárakozás az, hogy at legalább egy enyhe a recesszió elkerülhetetlen. Akárhogy is, rengeteg bizonytalanság és nehéz időszak vár a gazdaságra, függetlenül attól, hogy milyen irányba forgatja.