(Bloomberg) – Még Svédországban is kevesen tudtak a Castellum AB-ről. Mégis, az ingatlantársaság 40 millió részvényének sietős eladása a hónap elején egyesek szerint az európai ingatlanpiac jövőjének előhírnöke.
A legtöbb olvasmány a Bloombergtől
Az eladó, az M2 Asset Management AB a csökkenő piaci árakra hivatkozott, ami befolyásolta „pénzügyi kötelezettségvállalásainak teljesítésére való képességét”. Az, hogy egy nagyrészvényes dömpingelte a részesedést, csak a legutóbbi epizód egy viharos évben, amikor a svéd ingatlantársaságok részvénypiaci értéke felére csökkent.
Kevés a várakozás a haladékra. A Bloomberg által összeállított adatok szerint a szektornak jövőre 10 milliárd dollárnyi adósságtörlesztéssel kell szembenéznie, a refinanszírozási igény pedig 41 végére mintegy 2026 milliárd dollár lesz.
A svéd ingatlancégek finanszírozási szűkössége a változó kamatozású kötvényeikből és a rövid lejáratú lejáratokból ered az emelkedő kamatlábak mellett. Bár ez a skandináv ország ingatlanpiacát sebezhetőbbé teszi, mint a többi régióban, szorosan figyelik, mint egy lehetséges lakmuszpapírt a szektor többi része számára Európában.
Néhány ingatlancégnek nem maradhat más választása, mint a tőzsdére csapni, hogy forrásokat szerezzen.
„Egy rossz forgatókönyv szerint, amikor a hitelpiacok nem olvadnak fel, Svédország első helyen állhat az európai tőzsdén jegyzett ingatlantársaságok megmentési jogainak sorozatában” – mondta Peter Papadakos, a Green Street ügyvezető igazgatója. "Ennek jelentős következményei lennének az európai tőzsdén jegyzett ingatlanszektorban."
A svéd központi bank és a pénzügyi felügyelet többször is figyelmeztetett arra, hogy a kereskedelmi ingatlanok adósságából fakadó kockázatok veszélyt jelentenek az ország pénzügyi stabilitására. A fő aggodalom a svéd bankokra gyakorolt tovagyűrűző hatás: az ingatlanhitelek tavaly a teljes hitelállomány mintegy kétharmadát tették ki a skandináv országban, míg sok nagyobb euróövezeti gazdaság kevesebb mint egyharmadát tette ki.
Anders Kvist, a svéd FSA igazgatójának vezető tanácsadója elmondta, hogy az őrzőkutya már legalább négy éve figyelmeztet a kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó cégek magas adósságszintjére.
"Az ingatlanok értékének esése dominóeffektust válthat ki" - mondta Kvist. „Ha az ingatlanok értéke csökken, csökken a hitelre rendelkezésre álló biztosíték. Ez több biztosíték iránti kereslethez vezethet, ami viszont a szorongatott eladásokat kényszerítheti ki.”
Az olyan kereskedelmi bérbeadók, mint a Fastighets AB Balder, az SBB és a Castellum – amely csütörtökön közli a harmadik negyedéves eredményeket – az elmúlt évtizedet egy olyan növekedési stratégia követésével töltötte Svédországban, amely dollármilliárd dolláros olcsó pénz gyűjtésén alapult a hozamra éhes kötvénybefektetőktől. Ez egy játékkönyv, amelyet a borotvavékony kamatlábak és a virágzó ingatlanértékelések által felpörgetett európai piacokon elfogadtak.
A megugrott infláció és a monetáris politika ebből következő agresszív jegybankok szigorítása megfordította a sorsukat. A tavalyi év egyik leghabosabb svédországi ingatlanpiacára a hatás gyors és brutális volt. Az SBB részvényei 81%-ot estek 2022-ben. A szektor hosszúsága és szélessége nyomorúságos szintre zuhant. A Balder szerdán felülvizsgálta befektetési besorolású hitelminősítését a Moody's Investors Service magas hozamra való visszaminősítése miatt.
„Sok vállalat számára zord kombinációvá vált egy olyan piacon, ahol a könnyű pénz megjutalmazza azokat, akiknek agresszív növekedési programjuk van” – mondta Martin Edemalm, a stockholmi SEB Investment Management kötvényportfólió-menedzsere. "De most a piac alapvetően megváltozott."
A svéd ingatlancégeknek a következő öt évben több mint 40.8 milliárd dollárnyi lejáró kötvénytartozást kell meggörbíteniük, amelynek negyede 2023-ban esedékes. A tágabb európai szektor számára kulcsfontosságúnak tartják, hogy hogyan navigálnak a törlesztésben.
"Az európai ingatlancégek általában alacsonyabb tőkeáttétellel és hosszabb adósságlejárati profillal rendelkeznek, mint svéd társaik" - mondta Edemalm, akinek cége körülbelül 300 milliárd koronás (26.5 milliárd dollár) értékű kötvényt kezel. „A kamatok emelkedése azonban egyértelműen negatív az eszközosztály számára, így joggal feltételezhető, hogy az európai ingatlanok hozamkövetelményei növekedni fognak, ami nyomást gyakorol az értékelésekre.”
Miért táplálja Adler homályos meséje az ingatlanokkal kapcsolatos félelmeket: QuickTake
A kötvényhozamok – és így a hitelfelvételi költségek – miatt a megfizethetetlenül magas szinten történő kereskedés az adósságfinanszírozási útvonalak nagy része túlságosan megdrágult egyes vállalatok számára. Az elmúlt negyedévben az ingatlankötvény-eladások 6.3 milliárd koronára zsugorodtak, ami 2018 utolsó három hónapja óta a legalacsonyabb érték. Ez a válság miatt a kibocsátók bankhitelek biztosítására törekednek, miközben mérlegük nyikorog a magas tőkeáttétel és a csökkenő ingatlanértékelés súlya alatt.
Jens Andersson, a Castellum pénzügyi igazgatója elmondta, hogy a társaság a skandináv bankok hagyományos jelzáloghitelei mellett más finanszírozási piacokat is feltár. Példaként említette az amerikai zártkörű kibocsátásokat azok hosszú időtartama és versenyképes ára miatt. De még ennek a szektornak is le kell küzdenie az akadályokat az Egyesült Királyságban a közelmúltban bekövetkezett aranyozott piaci zűrzavar után.
Alternatív lehetőség a finanszírozási kényszer enyhítésére az eszközök eladása volt. Az SBB a második negyedévben összesen 6.7 milliárd korona értékben rakott ki ingatlanokat, és a közelmúltban további, legalább 10.5 milliárd koronás eladásokat jelentett be. Júliusban a Standard & Poor's figyelmeztetett, hogy „egy a harmadikhoz” esélye van annak, hogy a bérbeadó minősítését nem befektetési fokozatra csökkenti.
Ezek az eladások egy további aggályra hívták fel a figyelmet a befektetők körében: Svédország szokatlanul magas szintű kereszttulajdonlása, amely korábban figyelmeztetést váltott ki a hitelminősítő intézetektől az irányítási kockázatok és az esetleges összeférhetetlenség miatt. Az M2 Asset Management eladta Castellumban lévő részesedését egy másik bérbeadónak, az Akelius Residential Property AB-nek.
Rutger Arnhult ingatlanmágnás felvonta a szemöldökét, amikor kinevezték a Castellum vezérigazgatójává, miután először megválasztották annak elnökévé. Arnhult az M2-t is irányítja, és a Corem Property Group legnagyobb tulajdonosa, amely tavaly 1.7 milliárd dolláros összeolvadással csatlakozott egy másik holdingjához, a Klovern AB-hez. A Castellum pedig a norvég Entra ASA tulajdonos egyharmadát birtokolja, amelyben Balder is részvényes.
Az ország pénzügyi rendszeréről szóló májusi jelentésében az FSA kijelentette, hogy az ingatlanszektor adósságállományának növekedése azt jelenti, hogy ez továbbra is „jelentős sérülékenységet jelent a pénzügyi stabilitás szempontjából”. A felügyelőség hozzátette, hogy szorosan követi a kereskedelmi ingatlantársaságok adósságát, mert „gyakran játszottak fontos szerepet a pénzügyi válságokban”.
Maria Gillholm, a Moody's ingatlanelemzője szerint a svéd ingatlancégek bonyolult tulajdonosi hálói „tovább korlátozzák a tőkéhez való hozzáférésüket, mivel a vállalatok jellemzően saját likviditásuk védelmére koncentrálnak visszaesés esetén”.
„Jó példa az Entra, ahol Castellum és Balder együtt birtokolnak többségi részesedést” – mondta. „Egy hanyatláskor, amikor saját likviditásáról kell gondoskodnia, és esetleg eszközeit kell eladnia, nehezebb lehet mindenkit rávenni egy tőkeinjekció támogatására.”
A pénzmenedzserek, például az Edemalm számára az a fontos, hogy az eladások olyan súlyosak voltak, hogy a szektor különböző alszegmenseibe való belemerülés után most már meg kell alkudni, mint például a magasabb hozamú irodai, ipari vagy logisztikai terek.
A portfóliómenedzser a Balder, a Castellum és a Heimstaden Bostad AB által értékesített euróhibrid adósságokat említi példaként a legjobb választásra.
Ezek a szegmensek „kevésbé érzékenyek a növekvő kamatköltségekre, és profitálnak a CPI-hez kötött szerződésekből” – mondta a portfóliómenedzser. "De a legfontosabb dolgok jelenleg a szilárd mérlegek és az erős támogató tulajdonosok."
A Bloomberg Businessweek legolvasottabb oldala
© 2022 Bloomberg LP
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html