A piac nagy részét kitevő meglévő lakások eladásai februárban váratlanul 7%-kal estek vissza az egy hónappal korábbihoz képest, mivel a Bankrate adatai szerint az átlagos 30 éves jelzáloghitelek februárban mintegy 4.1%-ra emelkedtek a januári 3.6%-ról. A közgazdászok arra figyelmeztetnek, hogy ez még csak a kezdet, mivel a Federal Reserve megkezdi a monetáris politika szigorítását. A Jefferies vezető közgazdásza, Aneta Markowska szerint a lakáskereslet két-három hónappal elmarad a jelzáloghitelek kamataitól.
Markowska szerint ez a gazdaság legérzékenyebb szektora a kamatlábra, és valószínűleg küzdeni fog vele az év első felében. Ian Shepherdson, a Pantheon Macroeconomics vezető közgazdásza rámutat, hogy a jelzáloghitel-igénylések már több mint 10%-kal csökkentek csúcspontjukhoz képest; azt mondja, hogy az ilyen kérelmek valószínűleg sokkal tovább csökkennek a második negyedévben. „A piac lefelé fordul; tartós gyengülésre kell számítani” – mondja Shepherdson.
A gazdaság
Lisa Beilfuss újabb rovatai és tudósításai
A Wall Street figyelmeztetései indokoltak, tekintettel az inflációs problémára, amellyel a Fed még csak most kezdett foglalkozni. Jerome Powell, a Fed elnöke javasolta egy beszédben hétfőn hogy a jegybank kész félpontos lépésekben kamatot emelni – talán már a májusi ülésén, és esetleg jóval a megfelelő gazdaságot képviselő, úgynevezett semleges kamat felett. Bár a lakások kétségtelenül enyhülni fognak a kamatlábak emelkedésével, a demográfiai adatokon és az otthoni munkavégzés tendenciáján kívül néhány ok is megfogadható, hogy ezúttal jobban megállja a helyét, mint a korábbi szigorítási ciklusokban.
Először is nézzük meg, mit csinál Roberto Perli, a globális politika vezetője
Piper sandler
,
mondja Powell „összetéveszthetetlenül sólyomszerűbb” hangneméről, annak ellenére, hogy annak idején minden új gazdasági adatról beszélt. A mindenfajta szavazó nem szereti az inflációt, és a politikusok valószínűleg ezt Powellnek adják, mondja Perli. "A politikai szelek gyorsan elmozdulhatnak, ha a Fed szigorítása lelassítja a gazdaságot" - teszi hozzá. "Nincs kétségünk afelől, hogy Powell reagálna erre a helyzetre, ahogy most az ellenkezőjére." Más szóval, Powell kérge rosszabb lehet, mint a harapása.
Ez nem azt sugallja, hogy a lakhatás terén az éles gazdasági lassulás jó kompromisszumot jelentene az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatok mellett. Ez egyszerűen azt jelenti, hogy a Fed dönthet úgy, hogy megvédi a növekedést annak rovására, hogy a fogyasztói árinflációt – amely jelenleg 7.9 százalékos – ütős távolságra hozza 2 százalékos céljától.
Ez a fogadás, amit sokan kötnek. Rick Palacios, a John Burns Real Estate Consulting igazgatója vagy kutatója a növekvő makrokockázatok ellenére továbbra is pénzt szán a lakásépítésre. A legutóbbi negyedévben a befektetői vásárlások 42%-kal nőttek az egy évvel korábbihoz képest, és a cég szerint a befektetők adják mára az amerikai lakásvásárlások 33%-át, ami körülbelül öt százalékponttal magasabb, mint az elmúlt évtized átlagos részesedése.
Míg egyes hagyományos lakásvásárlók minden bizonnyal felgyorsították vásárlásaikat, mielőtt a Fed ebben a hónapban felemelte volna a kamatlábakat, a befektetők gyakran készpénzben vásárolnak lakásokat, és nem érintik őket közvetlenül a jelzáloghitelek kamatai, mondja Palacios. A nagybefektetők gyorsan kiveszik a részüket a lakásbefektetők túlnyomó többségét már régóta kitevő anya- és popbefektetőkből, és becslései szerint jelenleg nagyjából 60 milliárd dollárnyi intézményi pénz irányul erre a területre. „A befektetői tevékenység őrült volt tavaly. Ez most még őrültebb” – mondja.
A mánia a befektetők emelkedett inflációs várakozásait tükrözi. Ingatlant vásárolnak fedezetként, és készpénzt parkolnak olyan helyen, ahol emelhetik a bérleti díjat, ahogy a bérek és az általános árak emelkednek. Ez azért van így, mert az ellátási lánc problémái nem javulnak úgy, ahogyan a közgazdászok és a döntéshozók remélték. Az otthonépítők számára Palacios szerint az ellátási problémák súlyosbodnak, mivel Kína ismét bezárkózik a növekvő Covid-19-esetek miatt, és az ukrajnai háború jelentős mennyiségű árut von ki a piacról.
Mindez tovább súlyosbítja a lakáshiányt, amely tavaly hozzávetőleg 20%-kal növelte az árakat. Ha meg akarjuk nézni, hogy a korlátozott kínálat hogyan javítja az otthonok értékét, körülbelül egymillió lakás volt még eladó, amikor a jelzáloghitelek kamata legutóbb 4.5% volt, mondja Palacios. Cége a közelmúltban 2022%-ról 12%-ra emelte a 8-es lakásárak felértékelődésének becslését.
A közgazdászok szerint az emelkedő árak, különösen a jelzáloghitel-kamatok emelkedése mellett, hátráltatják a rövid távú lakhatási tevékenységet. De tekintettel arra, hogy a lakhatás a fogyasztói árindex körülbelül 40%-át teszi ki, és mivel a bérleti díjak nagyjából 12-18 hónapig követik az ingatlanárakat, a befektetők arra számíthatnak, hogy a lakhatás továbbra is növeli az inflációt. Az inflációnak viszont magasabbra kell tolnia a lakhatást – a bruttó hazai termék közel ötödét.
Hírlevél Bejelentkezés
E heti magazin
Ez a heti e-mail a történetek és egyéb szolgáltatások teljes listáját kínálja a heti magazinban. Szombat reggel ET.
A részvénybefektetők részvételének egyik módja az ingatlanbefektetési trösztök. Lisa Shalett, a cég befektetési igazgatója
Morgan Stanley Vagyonkezelés
,
a közelmúltban azt javasolta, hogy többet rendeljenek el az eszközosztályba, különös tekintettel a lakosságra. Az
iShares lakossági és multiszektorális ingatlanok
tőzsdén kereskedett alap (ticker: REZ) olyan alap, amely lakások és családi házak, egyéb befektetések mellett kitettséget biztosít.
Annak ellenére, hogy a befektetők továbbra is pozitívak a lakásügyben, nem utasíthatják el, hogy a lakáspiac nagy részét továbbra is a tulajdonos által lakott, így a jelzáloghitel-kamatra érzékenyebb vásárlók teszik ki. És – mondja Palacios –, amilyen gyorsan a befektetők megemelték a lakásárakat, olyan gyorsan felgyorsíthatják az ingatlanpiaci hanyatlást is, ha az Egyesült Államok recesszióba zuhanna. De tekintettel a lakásberuházók számára és buzgalmára, valamint a rekordalacsony készletekre, Palacios azt mondja, hogy a befektetők gyorsan padlót raknának az árak alá. „Ha valami, akkor szívesen látják a lehetőségeket, mert a piac olyan forró volt” – mondja.
Ez kétélű fegyver, mivel a lakások nagyobb hányadát vásároló befektetők súlyosbítják a megfizethetőségi problémát, amellyel sok vásárló szembesül, és magasabb bérleti díjhoz vezet azok számára, akik nem hajlandók vagy nem tudnak vásárolni. Egyelőre azonban a befektetők segíthetnek megvédeni az ingatlanpiacot, a kapcsolódó részvényeket és az egész gazdaságot azoktól a fájdalomtól, amelyeket az emelkedő kamatlábak egyébként elkerülhetetlenné tesznek.
Írj neki Lisa Beilfuss itt [e-mail védett]
