Miért pattannak fel a lakáspiaci buborékok

Ellentétben a tőzsdével, ahol az emberek megértik és elfogadják annak kockázatát, hogy az árak időnként – esetenként súlyosan – eshetnek, sokan, akik házat vásárolnak, nem igazán gondolják, hogy otthonuk értéke valaha is ennyit fog csökkenni.

Valójában történelmileg az ingatlanpiacot más eszközosztályokhoz képest nem befolyásolták az árbuborékok. Ez részben a lakásvásárláshoz kapcsolódó nagy tranzakciós költségeknek tudható be, nem beszélve a lakástulajdonlás és -fenntartás viselési költségeiről – amelyek mindegyike elriasztja a spekulatív magatartást. A lakáspiacok azonban néha átmennek az irracionális túlzások időszakain, és az árak gyorsan emelkednek, mielőtt visszaesnek.

Ebben a cikkben megvitatjuk a lakásár-buborékok okait, a lakásbuborékok kipukkanását kiváltó okokat, és azt, hogy miért érdemes a lakásvásárlóknak a hosszú távú átlagokat figyelembe venniük kritikus lakhatási döntéseik meghozatalakor.

Mi az a lakásbuborék?

Mielőtt rátérnénk a lakásbuborékok kialakulásának okaira és arra, hogy mi okozza azokat, fontos megérteni a lakásbuborékot önmagában. Ezek általában a lakáskereslet megugrásával kezdődnek, annak ellenére, hogy korlátozott mennyiségű készlet áll rendelkezésre.

A kereslet tovább növekszik, amikor a spekulánsok belépnek a piacra, és még nagyobb lesz a buborék, amikor befektetési ingatlanokat vásárolnak fel és rögzítik a felsőrészeket. A korlátozott kínálat és a sok új kereslet miatt az árak természetesen emelkednek.

A lakásbuborékok közvetlen hatással vannak az ingatlanszektorra, de a lakástulajdonosokra és személyes pénzügyeikre is. A buboréknak a gazdaságra gyakorolt ​​hatása (pl. a kamatlábakra, a hitelezési normákra és az értékpapírosítási gyakorlatokra) arra kényszerítheti az embereket, hogy megtalálják a módját, hogy lépést tartsanak jelzáloghitel-fizetésükkel, amikor az idők hirtelen fordulnak és kemények lesznek. Vannak, akiknek még mélyebbre kell nyúlniuk a zsebükben, és megtakarításokat és nyugdíjalapokat kell használniuk, hogy megtartsák otthonukat. Mások csődbe mennek és kizárnak.

Bármely buborék általában csak átmeneti esemény. Bár a részvénypiacokon gyakrabban fordulhatnak elő buborékok, a Nemzetközi Valutaalap (IMF) szerint az ingatlanpiaci buborékok sokkal tovább fennmaradhatnak, és több évig is eltarthatnak.

A lakáspiaci buborékok okai

A lakhatás árát, akárcsak bármely áru vagy szolgáltatás árát a szabad piacon, a kereslet-kínálat törvénye határozza meg. Ha nő a kereslet vagy csökken a kínálat, az árak emelkednek. Valamilyen természeti katasztrófa hiányában, amely csökkentheti a lakáskínálatot, az árak emelkednek, amikor a kereslet általában meghaladja a kínálati trendeket. A lakáskínálat is lassan reagálhat a kereslet növekedésére, mert hosszú időt vesz igénybe egy ház felépítése vagy rendbetétele, és a magasan fejlett területeken egyszerűen nincs több telek, amelyen építeni lehetne. Tehát, ha hirtelen vagy hosszan tartó keresletnövekedés következik be, az árak biztosan emelkednek.

Ha bebizonyosodott, hogy a lakásárak átlagon felüli emelkedését kezdetben keresleti sokk okozza, fel kell tennünk a kérdést, hogy mik a keresletnövekedés okai. Több lehetőség is van:

• Az általános gazdasági aktivitás növekedése és a jólét növekedése, amely több rendelkezésre álló jövedelmet tesz a fogyasztók zsebébe, és ösztönzi a lakásszerzést
• Lakáspiacra belépő népesség vagy a lakosság demográfiai szegmense növekedése
• Alacsony, általános kamatszint, különösen a rövid távú kamatlábak, ami megfizethetőbbé teszi a lakásokat
• Innovatív vagy új jelzáloghitel-termékek alacsony kezdeti havi törlesztőrészlettel, amelyek megfizethetőbbé teszik az otthonokat az új demográfiai szegmensek számára
• A hitelhez való könnyű hozzáférés – gyakran alacsonyabb biztosítási standardokkal –, ami több vevőt is hoz a piacra
• Magas hozamú strukturált jelzálog-visszatérítési értékpapírok (MBS), a Wall Street-i befektetők igényei szerint, amelyek több jelzáloghitelt tesznek elérhetővé a hitelfelvevők számára
• A jelzáloghitelezők és jelzáloglevél-befektetők lehetséges rossz kockázatbecslése, amely kiterjeszti a hitelek elérhetőségét a hitelfelvevők számára
• A jelzáloghitel-bróker és a hitelfelvevő közötti rövid távú kapcsolat, amely során a hitelfelvevőket néha túlzott kockázatvállalásra ösztönzik
• A pénzügyi ismeretek hiánya és a jelzáloghitel-felvevők túlzott kockázatvállalása.
• A lakásvásárlók és ingatlanbefektetők spekulatív és kockázatos magatartása, amelyet az irreális és fenntarthatatlan lakásár-felértékelődési becslések táplálnak.
• Növekszik az otthoni lapozás.

Ezen változók mindegyike kombinálódhat egymással, és így lakáspiaci buborékot idézhet elő. Valójában ezek a tényezők általában egymásból táplálkoznak. Mindegyik részletes tárgyalása nem tartozik e cikk hatókörébe. Egyszerűen rámutatunk arra, hogy általában, mint minden buborék, az aktivitás és az árak emelkedése megelőzi a piaci szereplők – vásárlók, hitelfelvevők, hitelezők, építtetők és befektetők – túlzott kockázatvállalását és spekulatív magatartását.

A buborékot felrobbantó erők

A buborék végül akkor pukkan ki, amikor a túlzott kockázatvállalás az egész lakásrendszerben elterjed, és az árak már nem tükrözik a fundamentális értékeket. Ez akkor fog megtörténni, amikor a lakáskínálat továbbra is növekszik, válaszul a korábbi keresletcsúcsra. Más szóval, a kereslet csökken, miközben a kínálat továbbra is növekszik, ami az árak meredek esését eredményezi, mivel senkinek sem kell fizetnie még több lakásért és még magasabb árakért.

A kockázatnak ezt a realizálását az egész rendszerben a lakástulajdonosok, jelzáloghitelezők, jelzálog-befektetők és ingatlanbefektetők által elszenvedett veszteségek váltják ki. Ezeket a felismeréseket számos dolog előidézheti:

• A kamatlábak emelkedése, amely egyes vásárlók számára elérhetetlenné teszi a lakástulajdont, és bizonyos esetekben megfizethetetlenné teszi az adott személy által jelenleg birtokolt lakást. Ez gyakran nemteljesítéshez és kizáráshoz vezet, ami végül növeli a piacon jelenleg elérhető kínálatot.
• Az általános gazdasági tevékenység visszaesése, amely kevesebb rendelkezésre álló jövedelemhez, munkahelyek elvesztéséhez vagy kevesebb elérhető munkahelyhez vezet, ami csökkenti a lakáskeresletet. A recesszió különösen veszélyes.
• A kereslet kimerült, egyensúlyba hozza a keresletet és a kínálatot, és lelassítja a lakásárak gyors felértékelődését, amelyre egyes lakástulajdonosok, különösen a spekulánsok számítanak, hogy megfizethetővé vagy nyereségessé tegyék vásárlásaikat. Amikor a gyors drágulás stagnál, azok, akik arra számítanak, hogy megengedhetik maguknak otthonukat, elveszíthetik otthonukat, és így több kínálat érkezik a piacra.

A lényeg az, hogy amikor a veszteségek nőnek, a hitelfeltételek szigorodnak, az egyszerű jelzáloghitel-felvétel többé nem elérhető, csökken a kereslet, nő a kínálat, a spekulánsok elhagyják a piacot, és esnek az árak.

A 2007–08-as lakáspiaci összeomlás

A 2000-es évek közepén az Egyesült Államok gazdasága széles körben elterjedt lakásbuborékon ment keresztül, amely közvetlen hatással volt a nagy recesszió előidézésére. A dotcom buborékot követően az ingatlanértékek emelkedni kezdtek, ami a spekulatív vásárlók, befektetők és más fogyasztók lakástulajdonának növekedéséhez vezetett. Az alacsony kamatlábak, a laza hitelezési feltételek – beleértve a rendkívül alacsony előlegfizetési követelményeket is – lehetővé tették, hogy azok is lakástulajdonossá váljanak, akik egyébként soha nem tudtak volna lakást vásárolni. Ez még jobban megemelte a lakásárakat.

Sok spekulatív befektető azonban abbahagyta a vásárlást, mert a kockázat túl magasra nőtt, ami arra késztette a többi vásárlót, hogy kiszálljon a piacról. Valójában kiderült, hogy amikor a gazdaság rosszabbra fordult, sok másodlagos hitelfelvevő képtelen volt fizetni havi jelzáloghitelét. Ez pedig az árak csökkenéséhez vezetett. A jelzálog-fedezetű értékpapírokat hatalmas mennyiségben adták el, miközben a jelzáloghitel-befizetések és a letiltások soha nem látott szintre emelkedtek.

Átlagos megtérés

A lakástulajdonosok túl gyakran követik el azt a káros hibát, hogy azt feltételezik, hogy a közelmúltbeli árteljesítmény a jövőben is folytatódni fog, anélkül, hogy először figyelembe vennék az árak felértékelődésének hosszú távú ütemét és az átlagos visszafordulás lehetőségét.

A fizika törvényei kimondják, hogy ha bármely tárgyat – amelynek sűrűsége nagyobb a levegőnél – felfelé hajtanak, az végül visszatér a földre, mert a gravitációs erők hatnak rá. A pénzügy törvényei hasonlóképpen kimondják, hogy azok a piacok, amelyek az árak gyors felértékelődésének vagy leértékelődésének időszakain mennek keresztül, idővel visszaállnak egy olyan árpontra, amely összhangba hozza őket azzal, ahol a hosszú távú átlagos felértékelődési rátáik azt mutatják, hogy kellene lenniük. Ezt az átlaghoz való visszatérésnek nevezik.

A lakáspiaci árak is ezt a tendenciát követik az átlagos visszafordulásra. Az árak gyors felértékelődése vagy bizonyos esetekben leértékelődés időszakai után visszatérnek oda, ahol a hosszú távú átlagos felértékelődési rátáik azt mutatják. Az ingatlanárak azt jelentik, hogy a visszaállás gyors vagy fokozatos lehet. A lakásárak gyorsan odáig mozdulhatnak el, hogy ismét a hosszú távú átlaghoz igazodjanak, vagy változatlanok maradhatnak, amíg a hosszú távú átlag utoléri őket.

Amerikai lakhatási árindex

A fent bemutatott elméleti értéket a Lakásár-index átlagos negyedéves százalékos növekedésének kiszámításával határoztuk meg 1985 első negyedévétől 1998 negyedik negyedévéig – ez a hozzávetőleges pont, amikor az ingatlanárak a hosszú távú trendet meghaladó ütemben kezdtek emelkedni. . A számított átlagos negyedéves százalékos növekedést ezután a grafikonon látható kiindulási értékre és minden további értékre alkalmaztuk az elméleti Lakásárindex érték kiszámításához.

Árértékelési becslések

Túl sok lakásvásárló használja csak a legutóbbi árteljesítményt viszonyítási alapként ahhoz, hogy mit vár el a következő néhány évben. Irreális becsléseik alapján túlzott kockázatot vállalnak. Ez a túlzott kockázatvállalás általában a jelzáloghitel kiválasztásával, valamint a fogyasztó által megvásárolt lakás méretével vagy költségével függ össze.

Számos jelzáloghitel-termék létezik, amelyeket erősen forgalmaznak a fogyasztók számára, és viszonylag rövid lejáratú hitelnek tervezték. A hitelfelvevők az alapján választják ki ezeket a jelzáloghiteleket, hogy bizonyos éven belül képesek lesznek a jelzáloghitelből újrafinanszírozni, és ezt megtehetik majd az akkori lakásukban lévő tőke miatt.

A közelmúltbeli lakásárak alakulása azonban általában nem jó előrejelzés a jövőbeli lakásárak alakulására vonatkozóan. A lakásvásárlóknak fontos finanszírozási döntéseik meghozatalakor a lakásárak hosszú távú felértékelődését kell szem előtt tartaniuk, és figyelembe kell venniük az átlagos megtérülés pénzügyi elvét. A spekulánsoknak is ezt kellene tenniük.

Míg a kockázatvállalás önmagában nem rossz, sőt, a kockázatvállalás néha szükséges és tanácsos is, a jó kockázatalapú döntés kulcsa a kockázatok megértése és mérése pénzügyileg megalapozott becslések készítésével. Ez különösen igaz a legtöbb ember legnagyobb és legfontosabb pénzügyi döntésére – egy lakásvásárlásra és -finanszírozásra.

A lényeg

A pénzügyek egyszerű és fontos alapelve az átlagos visszatérítés. Míg a lakáspiacok nincsenek annyira kitéve a buborékoknak, mint egyes piacok, lakásbuborékok léteznek. A hosszú távú átlagok jól jelzik, hogy a lakásárak végül hova kerülnek a gyors felértékelődés időszakában, amit stagnáló vagy csökkenő árak követnek. Ugyanez igaz az átlag alatti áremelkedés időszakaira is.