Merre Ingatlan

Aligha kétséges, hogy mindaddig, amíg a Federal Reserve (Fed) elkötelezett marad az inflációellenes szigorító politikája mellett, a lakások értékesítése, valamint az építőipar és az árak továbbra is szenvedni fognak az emelkedő jelzáloghitelkamatok miatt. De ez nem az egész történet. A keresztáramok bekerülnek a lakásegyenletbe, mivel az emberek egyre inkább úgy tekintenek az ingatlanra, mint arra, hogy megvédjék vagyonukat az infláció részvényekre, kötvényekre és egyéb pénzügyi eszközökre gyakorolt ​​káros hatásaitól.

Eddig a legtöbb nyomás az ingatlankönyv negatív oldalára dőlt. Amióta a Fed tavaly márciusban megkezdte a kamatemelést, a 30 éves lejáratú fix kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamatlába, bár nem egyenletesen, 2.8%-ról 6.0% fölé emelkedett. Mivel ez a lépés több mint kétszeresére növelte a jelzáloghitel támogatásának költségeit, nem csoda, hogy a vásárlás szenvedett. A Kereskedelmi Minisztérium által nyomon követett új lakások értékesítése 39%-kal esett vissza a tavaly januári és júliusi csúcsokhoz képest, ez a legutóbbi időszak, amelyről adatok állnak rendelkezésre. Az építkezés következett. Az új otthonok alapítása országos szinten 19%-kal esett vissza a tavaly februári csúcshoz képest. A lakásárak is enyhültek. A National Association of Realtors (NAR) adatai szerint az Egyesült Államokban eladott meglévő lakások medián ára 2.2%-kal csökkent a júniusi 420,000 410,600 dollárról tavaly júliusban XNUMX XNUMX dollárra.

A Fed azt ígéri, hogy a következő hónapokban fokozni fogja ezt a kedvezőtlen nyomást. Jerome Powell elnök – érthető módon – nem volt hajlandó megmondani, hogy pontosan milyen mértékben és milyen gyorsan kíván kamatemelni, de elkötelezte magát amellett, hogy addig folytatja ezeket a lépéseket, ameddig az infláció kordában tartásához szükséges. Hacsak a nemzetnek nem lesz nagy szerencséje, és az infláció magától alábbhagy, sokkal többet kell tennie, mint eddig. Gondoljunk arra, hogy 7-8%-os infláció és 1-3%-os 4 éves kamat mellett a hitelfelvevők olyan dollárral fizetik vissza a hitelt, amely lényegesen többet veszített a valós vásárlóerőből, mint amennyit a hitelezőnek adnak. Ez aligha segít megállítani az inflációt kiváltó hiteligények áramlását.

De még akkor is, ha a Fed valószínűsíthető lépései növelik a jelzáloghitel-költségeket, és ennek megfelelően fokozzák a lakhatásra gyakorolt ​​kedvezőtlen hatásokat, az infláció ingatlanokkal történő fedezése egyre inkább előtérbe kerül. Az emberek mindent megtesznek azért, hogy vásároljanak, a költségek növekedése ellenére, mert a lakástulajdon – akár közvetlenül, akár fix kamatozású jelzáloghitellel támogatva – stabilizálja a háztartások költségvetésének egy fontos részét, ami nagyszerű csábítás egy olyan környezetben, amikor az infláció mindent megemel. egyéb megélhetési költségek. Sőt, az ingatlanok valószínűleg legalább az általános inflációval párhuzamosan emelkedni fognak, így vonzóbb a vagyon tárolója, mint mondjuk a kötvények, amelyek árfolyama minden egyes kamatemeléssel csökkenni fog, és a részvények árat szenvednek. az emelkedő kamatlábakból eredő kedvezőtlen értékelési számítások, valamint az általános árnyomás okozta elkerülhetetlen bizonytalanságok.

Ezek az erők minden bizonnyal érvényesültek az 1970-es és 1980-as évek utolsó nagy inflációja idején. 1970 és 1990 között a fogyasztói árindex ebben az országban évente átlagosan 6.2 százalékkal emelkedett. A fix jelzáloghitelek kamata az 7.3-es 1970 százalékról 13-re 1985 százalék fölé emelkedett, ami közel 80 százalékkal növelte a jelzáloghitel támogatásának költségeit. Azok számára, akik a házukat teljesen birtokolták, vagy a jelzáloghitel-kamatukat zárolták, ez semmit sem jelentett, de sokat számított a leendő vásárlóknak. Mégis, annak ellenére, hogy a vásárlásra kényszerített jelzáloghitel-kamatok jelentősen megemelkedtek, az Egyesült Államokban eladott ház medián ára ez idő alatt 23,900 125,000 dollárról 8.6 2.4 dollárra nőtt, ami évi XNUMX százalékos növekedés, a befektetés megtérülése pedig XNUMX százalékponttal éves szinten meghaladja az inflációt, és jobb, mint a befektetők számára elérhető legtöbb egyéb jármű.

Természetesen az ez idő alatt emelkedő jelzáloghitel-költségek visszafogták az ingatlaninflációs fedezetet kereső vásárlókat, és ezt a jelenlegi környezetben is meg fogják tenni. De ahelyett, hogy egyszerűen elűznék az embereket, a történelem azt sugallja, hogy a vevők valószínűleg eltolják az áreloszlást. A növekvő finanszírozási költségek miatti költségvetési megszorítás arra készteti az embereket, hogy ne menjenek el, hanem inkább arra, hogy megelégedjenek egy kevésbé pazar helyen lévő házzal. Ez a hatás már a Kereskedelmi Minisztérium adataiban is megmutatkozik. Tavaly decemberben, amikor a jelzáloghitelek kamata még alacsony volt, és az inflációs aggodalmak csak bimbózóak voltak, aránytalanul sok eladás történt az áreloszlás magasabb végén. Bár a NAR által nyomon követett medián lakásár körülbelül 360,000 500,000 dollár volt, az országos lakásvásárlások teljes egyharmada 29 83 dollár felett volt. Az országos vásárlások mindössze XNUMX%-a történt a mediánhoz közeli áron. A jelzáloghitel-kamatok emelkedésével az áreloszlás lefelé mozgása következett be. Júliusban a vásárlások mintegy XNUMX%-a a mediánár körüli árakon történt.

Ez a kezdődő minta valószínűleg még ebben az évben és 2023-ban szélsőségesebbé válik. Hosszabbra is elhúzódhat abban a nem valószínűtlen esetben, ha az infláció továbbra is fennáll. A legmagasabb árakon történő eladások kétségtelenül megállják a helyüket. A megfizethetőség kevesebbet jelent azok számára, akik ebben a tartományban vásárolnak, miközben ezeknek az embereknek erős szükségük van arra, hogy megvédjék vagyonukat a pénzpiaci veszteségektől és az infláció egyéb pusztításaitól. Mások, akik egykor az alacsony jelzálogkamatok miatt elérhettek, a mediánár felé közelednek lefelé, míg azok, akiknek mindig az áreloszlás alsó végén kellett vásárolniuk, kiszorulnak a piacról. A negatív nyomás korlátozni fogja az értékesítést és az építkezést, és visszafogja az árnövekedést, de kevesebbet, mint azt a finanszírozási költségek leegyszerűsítése sugallná.