Mi történik az ingatlanárakkal, amikor a jelzáloghitelek kamatai esnek

Az amerikai lakáspiac kihűlt meglehetősen drámaian tavaly, miután a jelzáloghitelek kamata több mint kétszeresére nőtt a történelmi mélypontról. A lakásárak azonban ragadósabbak lettek.

Az árak tavaly júniusban kezdtek csökkenni, de még mindig magasabbak, mint egy évvel ezelőtt. Most, ahogy a kereslet úgy tűnik, hogy visszatér a piacra, enyhe csökkenés miatt jelzáloghitel-kamatok csökkenése, az árak visszaszorulnak.

Decemberben a legfrissebb olvasmány, az amerikai lakásárak 6.9%-kal voltak magasabbak évről évre a CoreLogic szerint. Ez volt a legalacsonyabb éves drágulási ráta 2020 nyarának vége óta. Tavaly áprilisban az éves áremelkedés elérte a 20%-os csúcsot.

A lakásárak csökkenése ezt tükrözte gyengébb lakáskereslet, mivel az infláció, a munkahelyek leépítése és a gazdaság bizonytalansága rátorlódott a magasabb jelzáloghitel-kamatok által támasztott akadályokra. De a jelzáloghitelek kamatai decemberben esni kezdtek, és az árak azonnal reagáltak. A lehűlés folytatódott, de nem annyira, mint az azt megelőző hónapokban.

„Míg az árak novembertől tovább estek, a csökkenés mértéke alacsonyabb volt, mint nyáron, és még mindig csak 3%-os kumulált áresést jelent a tavaly tavaszi csúcs óta” – mondta Selma Hepp, a CoreLogic vezető közgazdásza.

Hepp megjegyzi, hogy a világjárvány első éveiben népszerűvé vált városon kívüli területek némelyike, ahol az árak meredeken emelkedtek, most nagyobb korrekciókat tapasztalnak. De arra nem számít, hogy ez sokáig fog tartani.

„Bár az árak lassulása valószínűleg 2023 tavaszáig is kitart, amikor a piacon valószínűleg évről évre visszaesés tapasztalható, a jelzáloghitel-kamatok közelmúltbeli csökkenése serkentette a vevői keresletet, és a sokak által vártnál optimistább lakásvásárlási szezont eredményezhet. – mondta Hepp.

Egy havi lakásvásárlási hangulat felmérése Fannie Mae-től januárban immár harmadik hónapja mutatott növekedést. A megkérdezett fogyasztók azt mondták, továbbra is arra számítanak, hogy a következő évben az árak vagy esnek, vagy enyhülnek, de azoknak az aránya, akik úgy gondolják, hogy itt az ideje egy lakáseladásnak, 59%-ról 51%-ra nőtt.

Több készlet a piacon segítene több vásárlót visszahozni a piacra. Az anekdoták szerint az ingatlanügynökök a szokásosnál korábbi felfutásról számolnak be a tavaszi piacon, és az elmúlt hetekben a nyitott napokon megnövekedett a forgalom. Néhányan a licitháborúk visszatéréséről is beszámoltak.

Az ország házépítői is megnövekedett keresletről számolnak be. A lakásépítők hangulata januárban emelkedett 12 hónap után először, közölte a Lakásépítők Országos Szövetsége. Az építők a jelenlegi eladások, a vásárlói forgalom és az értékesítési várakozások növekedéséről számoltak be a következő hat hónapban. Az alacsonyabb jelzálogkamatok ösztönzik az új keresletet.

„Mivel a jelzáloghitel-kamatok várhatóan az év végén tovább csökkennek, a megfizethetőségi feltételek várhatóan javulnak, ami növeli a keresletet, és több vásárlót hoz vissza a piacra” – mondta Robert Dietz, a NAHB vezető közgazdásza.

A NAHB otthonteremtési indexe idén a legalacsonyabb szinten indult azóta, hogy egy évtizeddel ezelőtt elkezdték követni a mutatót. Az alacsonyabb árak azonban ezt kezdik megfordítani.

A Black Knight új jelentése szerint, ha a lakásárak továbbra is az elmúlt hat hónap átlagos ütemében csökkennek, az éves lakásárak növekedése valamikor a következő három hónapon belül negatívba fordulhat. Most közel 600 dollárral (+41%-kal) többre van szükség egy átlagos árú lakás havi jelzálogtörlesztéséhez, 20%-kal alacsonyabb kamatozású, 30 éves kamatozású jelzáloghitellel, mint tavaly ilyenkor.

A kereslet legaktuálisabb mutatója, a lakásvásárlási igények januárban és február első hetében emelkedtek, bár még mindig alacsonyabbak, mint egy évvel ezelőtt, amikor a kamatok közel fele voltak a mostaninak.

„Az alacsonyabb kamatozású és valamivel alacsonyabb lakásárak melletti vásárlási hitelek januári felfutásának határozott jeleit láthatjuk” – mondta Ben Graboske, a Black Knight Data and Analytics elnöke. "De a megfizethetőség továbbra is fojtogató a piac nagy részén."