Mi vár a lakhatásra 2023-ban: lassulás és leállítás az egycsaládosok számára

Még 2020 januárjában megengedtem magam egy jóslatnak, nem csak 2020-ról, hanem az egész évtizedre. Valahogy lemaradtam a globális világjárványról és a leállásról, amely néhány héttel később következett be. Szóval némi megrendüléssel ismét belegondolok az előttünk álló évbe, a Wall Street Journal 2022 harmadik negyedévi adatait áttekintő cikkének segítségével. Egyszerűen fogalmazva, a lakáspiac már elkezdett lassulni, és fel fog dörzsölni. A következő lépés attól függ, hogy a készpénzes vásárlók mit kezdenek a pénzükkel, és hogy a kormányok okos döntéseket hoznak-e, vagy rontják-e a dolgokat.

A Wall Street Journal (a Journal) története címe a lakáspiaci nagybefektetői magatartásról szól, de végül a lakásgazdaságról, különösen a családi tulajdonról és a bérleti díjakról alkotott kép kialakításához releváns kulcsfontosságú adatokat fedi le. A tulajdonlás valamiféle megszállottsággá vált egyes szószólók körében és különösen Cincinnati kikötője amely kampányt nyitott szemben azzal, amit „intézményi befektetőknek” vagy „vállalati befektetőknek” neveznek.

Rámutattam, hogy bizarr próbálkozás, amikor a bérlakásba történő befektetést úgy próbálják megállítani, hogy a befektetőknek adott kötvényeladásokból származó pénzből lakást vásárolnak. A The Journal története rámutat, hogy „a befektetők lakásvásárlásai 30%-kal csökkentek a harmadik negyedévben, ami annak a jele, hogy hitelkamatok és a magas lakásárak, amelyek a hagyományos vásárlókat a háttérbe szorították, ezek a cégek is visszahúzódnak.” Talán ez lehűti a szabályozási hevességet is a kérdés körül.

Az adatok azonban azt mutatják, hogy összességében „a lakáseladások általános csökkenése tapasztalható, amelyek a jelzáloghitelek kamatlábai gyors emelkedésével zuhantak”. A családi házak befektetők általi beszerzése gyakran a rehabilitáció, majd bérlakássá alakítás céljából történik. A Journal története megállapítja, hogy A bérleti díjak növekedése is lassulni kezdett. A CoreLogic lakásadatokkal foglalkozó cég szerint a családi házak bérleti díjai 10.1%-kal emelkedtek szeptemberben az előző évhez képest, szemben az áprilisi 13.9%-kal.CLGX
.” Ez még mindig „erősebb, mint a lakáspiacon”. A történet azt állítja, hogy a családi házak bérleti piaca feltartott, mert az ilyen típusú bérlőknek több pénzük van. Ez nem feltétlenül így van. A kisebb befektetők gyakran ugyanúgy vásárolnak lakást, mint a nagyobbak, és gyakran kevesebb pénzzel szolgálják ki a nagyobb családokat.

De az is igaz, hogy ezek a lakásszolgáltatók „Az emelkedő ingatlanadó-kivetésekkel szembe kell néznünk, amelyek az otthoni árak hatalmas növekedésével járnak együtt.” A tavalyi vásárlási őrület felpörgette az eszközök értékét, nyomást gyakorolva a tulajdonosokra, nem csak a magasabb értékelésekkel, hanem azzal, hogy eladják tulajdonosoknak, olyanoknak, akik vásárolni akartak, nem bérelni.

Mindez olyan időszakban történik, amikor – akárcsak Cincinnatiben – „a nagy bérbeadók a szövetségi és helyi kormányzatok fokozottabb ellenőrzése alá kerülnek." A tulajdonosi kérdésekkel már máshol is foglalkoztam, de itt ez a háttér segít abban, hogy az idei évre vonatkozó találgatásaim alapját képezzék. Mivel a vevők úgy találják, hogy nem engedhetik meg maguknak a vásárlást a magas kamatok miatt, az eladók pedig nem találnak olyan vevőt, aki eleget tudna fizetni, sok bajba jutott tulajdonos lesz, különösen akkor, ha beköszönt a recesszió, és az emberek elkezdenek elveszíteni állásukat.

Akárcsak 2008-ban és 2009-ben, a készpénzzel rendelkezők olyan helyzetbe kerülnek, hogy enyhítsék ezt a problémát azáltal, hogy rengeteg földet és lakást vásárolnak, sőt olyan projekteket is vásárolnak, amelyek jelenleg építés alatt állnak vagy finanszírozás alatt állnak. A Journal története megerősíti ezt a nagyobb befektetők számára, akik szerint „nagy alapokat készítenek fel otthonok felvásárlására. A JP Morgan vagyonkezelési üzletága ebben a hónapban közölte, hogy vegyesvállalatot alapított a bérbeadó Haven Realty Capital-val, hogy egymilliárd dollárt vásároljon és fejlesszen házakat. Ez „nehezen tudná kihasználni a hagyományos vásárlók számára az előnyöket”. Megtudnád ismételni újra!

Ahogy elfogy az olcsó pénz, és az emberek elveszítik munkájukat, sokan – köztük a fejlesztők és az építők – kétségbeesetten igyekeznek majd megmenteni. Máshol is rámutattam, a lakáspiac nem fog sok lakást termelni 2023-ban; egyszerűen túl kockázatos lesz bármilyen projektet elindítani a Journal storyban leírt környezetben. Ahogy a termelés leáll, és a készpénzzel rendelkezők földet, lakást és projekteket vásárolnak, a városok különösen nagy áremelkedésre készülnek, amikor az év későbbi részében vagy 2024-ben visszatér a kereslet.

A helyi önkormányzatok valószínűleg két dolgot tesznek. Először is, akárcsak Cincinnatiben, kísértésbe esnek, hogy megbüntessenek a befektetőket vagy másokat, akik készpénzzel vásárolnak ingatlant. Ez nem segít, de sötétebbé teszi a jövőt. A befektetők elűzése egyszerűen kizárást és csődöt jelent a túlnyúló vállalkozások és tulajdonosok számára, tovább rontva a kínálatot. A bankoknak sem lesz nagy szerencséjük ingatlanok költöztetése. A második dolog, amit egyes városok tesznek, az a semmi. Bár ez nem rontja a jövőbeni helyzetet, egyszerűen csak utat nyit a későbbi pánikhoz, amikor az árak a szűkös kínálat miatt emelkednek.

A városoknak most megtehetik és kell tenniük, hogy felfüggesztenek minden olyan szabályozást, amely nem vonatkozik az egészségre és a biztonságra, drámai módon felgyorsítja az engedélyezést, és minden szükséges erőforrást felhasznál a bajba jutott projektek befejezésére. A helyi önkormányzatok is vásárolhatnak földet alkudozással, majd később elfordulhatnak, átadva a földet Community Land Trust, amikor a piac visszatér.

Azok a városok, amelyek rendelkeznek némi rálátással és megengedik maguknak a rugalmasságot, megnyerik a jövőbeli fellendülést, lehetővé téve számukra, hogy a megfizethetőséget mutassák meg, mint az új munkahelyek vonzásának kulcsát. Azok, akik nem tesznek semmit, vagy ragaszkodnak a befektetők megtámadásához vagy további szabályok bevezetéséhez, előre láthatóan inflációval találják magukat a lakáspiacon. Ez nem fog ártani azoknak a befektetőknek, akik pénzt fognak keresni, de a megélhetésért küzdő embereknek kárt okoz, és látni fogják, hogy vagyonuk elmarad, ahogy mások emelkednek.