Ezt a cikket eredetileg közzétették Bankrate.com.
A Federal Reserve idén egymás után hetedik alkalommal emelt kamatot. Ezúttal azonban az emelés kisebb: a Fed elnöke, Jerome Powell bejelentette, hogy december 14-én fél ponttal emeli a szövetségi alapkamatokat, ami elmarad az elmúlt több ülésen tapasztalt háromnegyed pontos emeléstől. Mégis, a legutóbb egyetlen év alatt emelte ennyivel a kamatlábakat az 1980-as években volt.
A tomboló infláció megfékezése érdekében a Fed 2022 márciusában negyed ponttal, majd májusban fél ponttal emelte a kamatokat. Júniusban még jobban felemelte őket háromnegyed százalékponttal - ami akkoriban a Fed legnagyobb kamatemelése volt 1994 óta -, és ugyanezt tette júliusban, szeptemberben és novemberben is.
A túrák célja, hogy lehűtsék azt a gazdaságot, amely lángokban állt a 2020-as koronavírus-visszaesésből való kilábalás után. A drámai fellendülésbe beletartozott a forró lakáspiac is, amelyet rekordmagas lakásárak és mikroszkopikus készletszintek jellemeznek.
Nyár vége óta azonban a a lakáspiac a lehűlés jeleit mutatta, a felértékelődés országosan lelassul, az árak pedig sok piacon még esnek is. Az ingatlanárakat pedig nemcsak a kamatlábak, hanem a tényezők bonyolult keveréke is befolyásolja – így nehéz megjósolni, hogy a Fed erőfeszítései pontosan milyen hatással lesznek az ingatlanpiacra.
„Itt a lakáspiaci recesszió” – mondja Marty Green, a Polunsky Beitel Green jelzáloghitel-ügyvédi iroda igazgatója. "A nagy kérdés most az, hogy milyen gyorsan terjed át a gazdaság többi részében."
A magasabb díjak kihívást jelentenek mind a lakásvásárlók számára, akiknek meg kell birkózni a meredekebb havi törlesztőrészletekkel, mind az eladók számára, akik kisebb keresletet és/vagy alacsonyabb ajánlatokat tapasztalnak otthonaik iránt.
„A kamatlábak e meredek emelkedésének kumulatív hatása lehűtötte az ingatlanpiacot, és a gazdaság lassulását idézte elő, de nem sokat tett az infláció csökkentéséért” – mondja Greg McBride, a CFA, a Bankrate vezető pénzügyi elemzője.
Hogyan befolyásolja a Fed a jelzáloghitel-kamatokat
A Federal Reserve nem határozza meg a jelzáloghitel-kamatokat, és a jegybanki döntések nem mozgatják olyan közvetlenül a jelzáloghiteleket, mint más termékeket, mint pl. megtakarítási számlák és CD-kamatláb. Ehelyett a jelzáloghitelek kamatai hajlamosak a 10 éves kincstári hozamok egymásra épülésével.
Ennek ellenére a Fed viselkedése határozza meg az általános hangot jelzálog kamatlábak. A jelzáloghitelezők és a befektetők szorosan figyelik a jegybankot, és a jelzálogpiac azon próbálkozásai, hogy értelmezzék a Fed lépéseit, befolyásolják, mennyit fizet a lakáshiteléért.
A decemberi kamatemelés volt a hetedik ugrás 2022-ben, egy év, amikor a jelzáloghitelek kamatai vadul ingadoztak a januári 3.4 százalékról egészen az októberi 7.12 százalékra, majd ismét visszaesett. „Az ilyen növekedések csökkentik a vásárlás megfizethetőségét, még nehezebbé teszik az alacsonyabb jövedelműek és első vásárlók lakásvásárláshoz” – mondja Clare Losey, a Texasi A&M Egyetem Texas Ingatlankutató Központjának kutató-közgazdásza.
Mennyire befolyásolják a jelzáloghitelek kamatai a lakáskeresletet?
Kétségtelen, hogy a rekordalacsony jelzálogkamatok elősegítették a 2020-as és 2021-es lakáspiaci fellendülést. Egyesek szerint ez volt a legfontosabb tényező a lakóingatlan-piac túlpörgésében.
Most, hogy az árak magasabbra emelkedtek, mint két évtizede, hogyan fogja ez befolyásolni a lakáseladásokat és az árakat? „A jelzáloghitelek kamatai miatt a refinanszírozási tevékenység ténylegesen leállt, és a lakásvásárlási tevékenység jelentősen lelassult” – mondja Mike Fratantoni, a Mortgage Bankers Association vezető közgazdásza. Nem csak az eladások lassultak, hanem a közgazdászok árcsökkenésre számítanak néhány százalékponttól több mint 20 százalékig terjedhet.
Hosszú távon azonban a lakásárak és a lakáseladások általában ellenállnak a jelzáloghitel-kamatok emelkedésének, állítják lakásgazdálkodók. Ennek az az oka, hogy a lakásvásárlást ösztönző egyéni életesemények – gyermek születése, házasságkötés, munkahelyváltás – nem mindig felelnek meg kényelmesen a jelzáloghitel-kamatciklusoknak.
A történelem ezt bizonyítja. Az 1980-as években a jelzáloghitelek kamatai 18 százalékot is elértek, ennek ellenére az amerikaiak még mindig lakást vásároltak. Az 1990-es években a 8-9 százalékos arány volt gyakori, és az amerikaiak továbbra is fellopták az otthonokat. Közben ingatlanbuborék 2004 és 2007 között a jelzáloghitelek kamatai magasabbak voltak, mint ma – és az árak megugrottak.
A jelenlegi lassulás tehát inkább a túlfűtött piac oka lehet visszatérni a normális kerékvágásba nem pedig egy jelét kezdődő összeomlás. „A megemelkedett jelzáloghitel-kamatlábak és az elmúlt években tapasztalt meredek lakásárak növekedése nagymértékben csökkentette a megfizethetőséget” – mondja Fratantoni. "A jelzáloghitel-kamatok volatilitása alábbhagy, amint az infláció lassulni kezd, és megjelenik a csúcskamatláb ebben az emelkedő ciklusban."
Egyelőre azonban a lakáspiac továbbra is nehéz a vásárlók számára. „A lakásszektor a legérzékenyebb a Federal Reserve kamatpolitikai változásaira, és a legközvetlenebb hatásai is vannak” – mondja Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza. "A lakáseladások lágysága tükrözi az idei emelkedő jelzáloghitelek kamatát."
Yun szerint az átlag havi jelzálogtörlesztés 28 százalékkal ugrott meg az elmúlt évben, ami egy kis matricasokk, amely minden bizonnyal visszahat a lakásgazdaságra. „Arra számítok, hogy az árak felértékelődésének üteme lassulni fog, ahogy a kereslet lehűl, és a kínálat valamelyest javul a több lakásépítés miatt” – mondja.
Valójában az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége (NAR) azt állítja, hogy a kereslet csökkenésével a lakhatási kényszer máris enyhül. Az eladó lakások készlete a 3.3 havi ellátás októberben, szemben a januári rekordalacsony 1.6 havi kínálattal.
Következő lépések a hitelfelvevők számára
Íme néhány tipp az emelkedő kamatlábak kezeléséhez:
Vásároljon jelzáloghitelt. Hozzáértő vásárlás segíthet megtalálni az átlagosnál jobb arányt. A refinanszírozási boom lassulásával a hitelezők lelkesen várják vállalkozását. „Az online keresés több ezer dollárt takaríthat meg, ha alacsonyabb kamatozású és versenyképesebb díjakat kínáló hitelezőket talál” – mondja McBride.
Legyen óvatos az ARM-ekkel. Állítható kamatozású jelzáloghitelek egyre csábítóbbak, de McBride szerint a hitelfelvevőknek kerülniük kell. „Ne essen abba a csapdába, hogy állítható kamatozású jelzálogkölcsönt használjon a megfizethetőség mankójaként” – mondja McBride. „Kevés az előzetes megtakarítás, átlagosan csak fél százalékpont az első öt évben, de nagy a kockázata annak, hogy a következő években magasabb kamatláb lesz. Az új, szabályozható jelzáloghitel-termékek úgy vannak kialakítva, hogy félévente változnak, nem pedig 12 havonta, ami korábban megszokott volt.”
Vegyük fontolóra a HELOC-ot. Míg jelzálog -refinanszírozás hanyatlóban van, sok lakástulajdonos lakáscélú hitelkerethez (HELOC) folyamodik lakástőke megcsapolása.
Ez a történet eredetileg a Fortune.com
Továbbiak a Fortune-tól:
Azok az emberek, akik kihagyták a COVID-oltásukat, nagyobb kockázatnak vannak kitéve a közlekedési eseményeknek
Elon Musk azt mondja, hogy a Dave Chapelle-rajongók kifütyülése "első volt számomra a való életben", ami azt sugallja, hogy tisztában van a visszhang kialakulásával
A Z generáció és a fiatal évezredek új módot találtak arra, hogy luxus kézitáskákat és órákat engedjenek meg maguknak – anyával és apával élve.
Meghan Markle valódi bűne, amelyet a brit közvélemény nem tud megbocsátani – és az amerikaiak sem érthetik meg
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html