Rose Prophete úgy gondolta, hogy a brooklyni otthonának második jelzáloghitelét körülbelül egy évtizede oldották meg – egészen addig, amíg megkapta a papírmunkát, amely szerint több mint 130,000 XNUMX dollárral tartozik.
„Megdöbbentem” – mondta Prophete, aki 2006-ban, hat évvel azután, hogy megérkezett Haitiről, refinanszírozta kétcsaládos otthonát. „Nem is ismerem ezeket az embereket, mert soha nem léptek kapcsolatba velem. Soha nem hívtak."
A Prophete a lakástulajdonosok hullámának része, akik azt állítják, hogy elvakultak a több mint egy évtizede felvett másodlagos hitelek miatti otthonukra irányuló letiltási akciók. Az akciók mögött álló trösztök és jelzáloghitel-szolgáltatók szerint a hiteleket évekkel ezelőtt nem teljesítették.
Néhány lakástulajdonos azt állítja, hogy a zavaros hitelkonstrukciók miatt nem is tudtak arról, hogy van második jelzálogkölcsönük. Mások úgy vélték, hogy második kölcsönüket az első jelzáloghitel-törlesztésükkor fizették be, vagy megbocsátották. Jellemzően azt mondják, hogy évek óta nem kaptak nyilatkozatot a második hitelükről, mivel az első jelzáloghitelüket fizették.
Most azt mondják nekik, hogy a kölcsönök mégsem haltak meg. Ehelyett a kritikusok „zombi adósságnak” nevezik őket – régi kölcsönök új behajtási akciókkal.
Lakáspiac: A lakáseladások függőben lévő zuhanása immár negyedik hónapja
Hírek a jelzálogkamatról: A Fed legutóbbi kamatemelése miatt a szakértők azon töprengenek, vajon csökkennek-e a jelzáloghitelek „még egy-két éven belül”
Lakáspiaci első?: 15+ ingatlanfeltétel, amelyet tudnia kell, a FICO-tól a letétbe helyezésig
Fizessek zombi adósságot?
Noha egyetlen szövetségi kormányzati ügynökség sem követi nyomon a második jelzáloghitelekre vonatkozó végrehajtási cselekmények számát, a lakástulajdonosokat segítő ügyvédek azt mondják, hogy az elmúlt években ez megugrott. Az ügyvédek szerint a kölcsönök nagy része problémás jelzáloghitel-vásárlók tulajdonában van, és jelenleg is folytatják őket, mert a lakások értéke megnőtt, és több a saját tőke bennük.
"Tartják őket, és nem kommunikáltak a hitelfelvevőkkel" - mondta Andrea Bopp Stark, a bostoni székhelyű National Consumer Law Center ügyvédje. – Aztán egyszer csak kijönnek a famunkából, és azzal fenyegetőznek, hogy elzárják, mert most értéke van az ingatlannak. Lezárhatják az ingatlant, és az első jelzáloghitel kifizetése után kaphatnak valamit.”
A kölcsönök tulajdonosainak ügyvédei és az azokat szolgáltató cégek azzal érvelnek, hogy jogosan tartozást követnek el, függetlenül attól, hogy a hitelfelvevő mit hitt. És azt mondják, törvényesen járnak el, hogy ezt követeljék.
Hogy történt ez?
A bírósági keresetek most az évszázad eleji lakásépítési boom végére vezethetők vissza. Néhányuk lakáshitel-keretet foglal magában. Mások a „80/20” hitelekből származnak, amelyekben a lakásvásárlók a vételár mintegy 80%-át fedező első hitelt, a fennmaradó 20%-ot pedig egy második hitelt vehettek fel.
A hitelek felosztása lehetővé tette a hitelfelvevők számára, hogy elkerüljék a nagy összegű előleget. De a második kölcsönök 9%-os vagy annál magasabb kamatlábat és léggömbkifizetéseket tartalmazhatnak. A fogyasztóvédők azt mondják, hogy a hitelek – amelyek közül sok az azóta hiteltelen hitelezőktől származott – felfaló feltételeket tartalmaztak, és színes és alacsonyabb jövedelmű városrészekben forgalmazták őket.
A nagy recesszió kezdete után a jelzáloghitel-fizetésből lemaradók számának megugrása a második hitellel rendelkező lakástulajdonosokat is magában foglalta. Azok közé tartoztak, akik kihasználták a szövetségi hitelmódosítási programokat, refinanszíroztak vagy csődöt jelentettek, hogy megőrizzék otthonukat.
Egyes esetekben az első hiteleket módosították, de a másodikakat nem.
Hány év múlva engedik el az adósságot?
Néhány második jelzáloghitelt akkoriban „leterheltek”, ami azt jelenti, hogy a hitelező nem kért fizetést. Ez nem jelenti azt, hogy a kölcsönt elengedték. De sok lakástulajdonosnak ez volt a benyomása, akik közül néhányan láthatóan félreértették a 80/20-as hitelkonstrukciót.
Más hitelfelvevők azt mondják, hogy nehezen kaptak választ a második hitelükkel kapcsolatban.
Miami körzetében Carlos Mendez lelkész és felesége, Lisset Garcia 2012-ben írt alá egy módosítást első jelzálogkölcsönükről, miután a pénzügyi nehézségek kifizetések elmaradásához és csődbejelentéshez vezettek. A házaspár 2006-ban, két évvel Kubából érkezése után vásárolta meg a házat Hialeahban, és ott nevelte fel két lányát.
Mendez azt mondta, nem tudtak választ kapni a banktól a második jelzáloghitel állapotára vonatkozóan, és végül azt mondták nekik, hogy az adósságot elengedték, vagy el fogják törölni.
Aztán 2020-ban egy másik adósságtulajdonostól kaptak végrehajtási papírokat.
Ügyvédjük, Ricardo M. Corona azt mondta, hogy 70,000 47,000 dollárral tartoznak, valamint 2013 XNUMX dollár tőketartozással tartoznak. Azt mondta azonban, hogy a feljegyzések szerint a kölcsönt XNUMX-ban levonták, és hogy a kölcsön tulajdonosai nem jogosultak kamatfizetésre azokból az évekből, amikor a házaspár nem kapott időszakos nyilatkozatokat. Az ügy folyamatban van.
„Mindennek ellenére harcolunk és bízunk az igazságszolgáltatásban, megőrizzük az Istenbe vetett hitünket, így meg tudjuk oldani ezt és megtartani a házat” – mondta spanyolul Mendez.
A második kölcsönöket becsomagolták és eladták, néhányat többször is. A pénz behajtása érdekében indított bírósági eljárások mögött gyakran befektetők állnak, akik úgynevezett bajba jutott jelzáloghiteleket vesznek fel mély kedvezményekkel – állítják az érdekvédők. Az adósságvásárlók közül sokan korlátolt felelősségű társaságok, amelyeket nem szabályoznak úgy, mint a nagy bankok.
A Mendez és Garcia házzal kapcsolatos kereset felperese a Wilmington Savings Fund Society, FSB néven szerepel, „nem egyéni minőségében, hanem kizárólag a BCMB1 Trust vagyonkezelőjeként”.
A Wilmington szóvivője elmondta, hogy sok tröszt vagyonkezelőjeként jár el, és „nincs felhatalmazása a portfólióban lévő ingatlanok kezelésére”. Nem jártak sikerrel a BCMB1 Trust-hoz társított személy megtalálása, aki válaszol a kérdésekre.
Vannak, akik a kizárással szembesülnek, saját keresetet nyújtottak be az időszakos nyilatkozatokkal vagy más fogyasztóvédelmi törvényekkel kapcsolatos szövetségi követelményekre hivatkozva. Georgiában egy kizárás előtt álló nő a szövetségi bíróságon azt állította, hogy soha nem kapott rendszeres értesítést a második jelzálogkölcsönről, illetve arról, hogy azt új tulajdonosokra ruházták át, ahogy azt a szövetségi törvény előírja. A bírósági beadványok szerint az ügyet júniusban zárták le bizalmas feltételek mellett.
Hogyan lehet megszabadulni a zombi adósságtól?
New Yorkban Prophete egyike annak a 13 felperesnek egy szövetségi perben, akik azt állítják, hogy a New York-i hatéves elévülési időn túl jelzáloghitel-tartozást követelnek, ami a szövetségi és állami törvények megsértését eredményezi.
„Azt hiszem, az teszi ezt olyan károssá, hogy ezek azok a lakástulajdonosok, akik nagyon keményen dolgoztak azért, hogy a hiteleiket folyósítsák” – mondta Rachel Geballe, a Brooklyn Legal Services igazgatóhelyettese, amely peres eljárást folytat az ügyben a The Legal Aid Society-vel. "Azt hitték, hogy gondoskodnak az adósságukról."
Ebben az ügyben az alperesek az SN Servicing hitelkezelő, valamint a Richland and Falkowski ügyvédi iroda, amelyek a bírósági eljárásokban részt vevő jelzáloghitel-trösztök, köztük a BCMB1 Trust képviseletében szerepel a panasz szerint. A bírósági beadványokban az alperesek vitatják a felperes elévülési értelmezését, azt állítják, hogy megfelelően jártak el, és a kereset elutasítását kérik.
„A különféle jelzáloghitel-kizárási akciókban szereplő állítások igazak, és nem félrevezetőek vagy megtévesztőek” – írta Daniel Richland ügyvéd a bírónak írt levelében. "A felperes állításai ezzel szemben valószínűtlenek, és ezért elutasítják."
Az Associated Press írója, Claudia Torrens és Jennifer Farrar kutató közreműködött.
Ez a cikk eredetileg ma az USA-ban jelent meg: Mi az a "Zombie Debt"? A lakástulajdonosok a régi jelzáloghitelek letiltásával szembesülnek.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html