A bérlemény birtoklása kiváló módja lehet a létrehozásának passzív jövedelem folyam. Vásárlás előtt azonban hasznos tudnia, hogyan számíthatja ki a bérelt ingatlan ROI-ját, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan okos. beruházás. Egynél több módszer létezik egy bérelt ingatlan várható ROI-jának meghatározására, amikor felméri, hogy várhatóan mennyire lesz jövedelmező. Ha segítségre van szüksége annak kiderítéséhez, hogyan illeszthetők be a bérlemények a pénzügyi tervébe, fontolja meg pénzügyi tanácsadóval dolgozni.
Mit jelent a bérelt ingatlan megtérülése?
A ROI jelentése a beruházások megtérülése. Egyszerűen fogalmazva: mennyi pénzt keresel (vagy veszítesz) bármilyen befektetéssel.
A bérelt ingatlan megtérülése azt mutatja meg, hogy az ingatlan mennyi bevételt termel, szemben a fenntartásába fektetett pénzösszeggel.
Ha passzív bevétel céljából bérelt ingatlant szeretne birtokolni, a ROI fontos szempont. A ROI-számítás elmulasztása azt jelenti, hogy vak lesz, ami soha nem jó ötlet.
Hasznos az is, ha gördülő alapon végez ROI-számításokat, ha már birtokában van egy bérelt ingatlannak, hogy megbecsülje haszonkulcsát. Ha például az infláció megnöveli a karbantartási költségeket, az közvetlenül befolyásolhatja az eredményt.
Hogyan számítsuk ki a bérelt ingatlan megtérülését
A bérlemény megtérülésének kiszámításának legegyszerűbb módja, ha az éves bérleti díjból kivonjuk az éves működési költségeket, és elosztjuk a teljes összeget a jelzáloghitel értékével. Vannak azonban más számítások is, amelyek segítségével meghatározhatja, mekkora megtérülésre számíthat, ha egy adott ingatlanba fektet be.
Cash Flow ROI számítás
Cash flow tulajdonságai a működési költségek kifizetése után minden hónapban folyamatos készpénzáramlást generál. A cash flow ROI számítása meglehetősen egyszerű:
Bruttó bérleti díj – Kiadások = Cash flow
A bérbe adott ingatlan üzemeltetési költségei tartalmazhatnak például marketinget vagy reklámozást, amíg az ingatlan üres, ingatlankezelési szolgáltatásokat, ha valaki mást vesz fel az ingatlan felügyeletére, javításokat, karbantartást, ingatlanadókat és biztosítást.
A cash flow ROI számítás megmutatja, hogy mennyi pénzt számíthat havonta zsebre egy bérelt ingatlanból, pusztán az alapján, hogy mi jön be és mi megy ki.
Cash-on-Cash Return
A cash-on-cash megtérülés a bérlemény éves cash flow-ját méri a befektetett készpénz összege alapján. Így találhat készpénz-visszatérítést egy bérelt ingatlan esetében:
Éves cash flow / Összes befektetett készpénz x 100 = Cash-on-cash megtérülés
Ezt a ROI-számítást általában arra használják, hogy felmérjék, milyen jól teljesíthet egy bérelt ingatlan egy adott év során, attól függően, hogy mennyi készpénzt fektet be.
Kamatláb
A bérbe adott ingatlan felső határa vagy kapitalizációs rátája a becsült megtérülési ráta. A felső érték meghatározásához el kell osztani egy ingatlan nettó működési bevételét a vételárával.
Nettó működési bevétel / Vételár x 100 = Cap rate
Minél alacsonyabb a felső határ, annál kisebb a kockázat, míg a magasabb felső határ azt sugallhatja, hogy egy bérelt ingatlan kockázatosabb befektetés.
Nettó működési bevétel
A nettó működési bevétel vagy NOI az ingatlan bérleti díjából származó bevétel, valamint a működési költségek és az üresedés miatti veszteségek közötti különbség. Így találhat NOI-t egy bérelt ingatlanhoz:
Bérleti bevételek – Működési költségek – Üresedési veszteségek = NOI
A NOI a jövedelmezőséget kizárólag a működési költségek és az üresedéskiesések alapján méri. Ez a számítás nem tartalmazza a jelzálogköltségeket, ha hitelt vett fel az ingatlan megvásárlására.
Használhatja a NOI-t egy bérelt ingatlan ROI-jának kiszámításához, ha több ingatlant hasonlít össze, mivel nincs szüksége jelzáloghitel-adatokra a számításokhoz.
Mi a 2%-os szabály az ingatlanoknál?
Az ingatlanokra vonatkozó 2%-os szabály egy másik egyszerű módszer a bérelt ingatlanok megtérülésének kiszámítására. E szabály szerint, ha egy bérlemény havi bérleti díja legalább a vételár 2%-a, akkor valószínű, hogy pozitív cash flow-t generál.
A 2%-os szabály számítása így néz ki:
Havi bérleti díj / Vételár x 100 = X
Ebben az esetben az X azt a százalékot jelöli, amelyet a számítás befejezése után kap. Ha elvégzi a számítást, és 2%-ot vagy magasabbat kap, akkor az ingatlan valószínűleg pozitív cash flow-t produkál. Másrészt, ha 2% alatti számot kap, akkor előfordulhat, hogy az ingatlan nem lesz nyereséges.
Milyen a jó megtérülési ráta egy bérelt ingatlan esetében?
Ahogyan nincs egyetlen lehetőség a bérelt ingatlan ROI-jának kiszámítására, úgy nincs kőbe vésett szám sem, amely jó megtérülési rátát jelentene. Ennek az az oka, hogy számos tényező befolyásolhatja az ingatlan megtérülését, többek között:
Vételár
Jelzálog költségek, beleértve az előleget, a zárási költségeket és a havi kifizetéseket
Bérbeadásból származó jövedelem
Kihasználtság és üresedési ráta
Üzemeltetési költségek
Egy bérelt ingatlan jó megtérülési arányának felmérésekor fontos figyelembe venni konkrét céljait és célkitűzéseit. Például lehet, hogy van egy alap ROI-ja vagy cash flow-célja, amelyet havonta vagy évente szeretne elérni.
A megtérülési ráta ebben az összefüggésben történő vizsgálata segíthet a leendő befektetések értékelésében, és megtalálhatja azokat, amelyek a legnagyobb valószínűséggel összhangban állnak céljaival és kockázattűrő képességével. Szintén fontos figyelembe venni az általános keresletet és a piaci viszonyokat azon a területen, ahol bérelhető ingatlant vásárol.
A bérlakásra akkor is szükségük lesz az embereknek, ha a gazdaság gyengül vagy depresszióba csúszik. A változó gazdasági helyzet azonban azt eredményezheti, hogy a bérlemények iránti kereslet lehűl a legmelegebb vagy legdrágább piacokon. Magas infláció a haszonkulcsot is csökkentheti, ha többet költ az ingatlan fenntartására.
A lényeg
A bérelt ingatlan megtérülésének kiszámítása felbecsülhetetlen értékű lehet, amikor a megfelelő ingatlanokat keresi, amelyekbe befektethet. Több számítás különböző képletekkel történő futtatása különböző perspektívákat kínálhat arra vonatkozóan, hogy mekkora nyereségre számíthat. Ezután összehasonlíthatja ezeket a számokat a remélt hozamokkal, hogy eldönthesse, egy ingatlan megfelelő-e.
Befektetési tippek
Fontolja meg, hogy beszéljen egy pénzügyi tanácsadóval a bérbeadás előnyeiről és hátrányairól, és arról, hogy megfelelő-e az Ön számára. Képzett pénzügyi tanácsadót találni nem kell nehéz feladatnak. SmartAsset ingyenes eszköz akár három pénzügyi tanácsadóval találkozhat, akik az Ön területét szolgálják ki, és díjmentesen interjút készíthet tanácsadóival, hogy eldönthesse, melyik a megfelelő az Ön számára. Ha készen áll olyan tanácsadót találni, aki segíthet pénzügyi céljai elérésében, kezd el most.
Ha szeretne beruházni egy bérelt ingatlanba anélkül, hogy birtokolná azt, akkor érdemes megfontolni a ingatlan befektetési alap (REIT) helyette. A REIT ingatlanbefektetési ingatlanokat birtokol és kezel, miközben osztalékot fizet a befektetőknek.
Fotó: ©iStock.com/ArLawKa AungTun, ©iStock.com/xeni4ka, ©iStock.com/Sundry Photography
A poszt Hogyan számítsuk ki a bérelt ingatlanok megtérülését jelent meg először SmartAsset Blog.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/roi-rental-property-140000777.html