Tavalyi 3 százalékpontos növekedés a jelzáloghitelek kamataiban, párosulva a lakásárakkal, amelyek 40% fölé ugrottak az év során Pandémiás lakásépítési boom, lakásvásárlók millióit árazta ki.
Ez az éles vásárlói visszalépés nem éppen ideális időpontban jön az amerikai lakásépítők számára. Lásd: a világjárványhoz kapcsolódó ellátási lánc korlátai és a fellendülés idején a lelkes vásárlók többlete kombinációja az épülő blokkok teljes száma eléri a történelmi szintet tavaly. És az a történelmi lemaradás, vele együtt magas lemondási arányok, azt jelenti, hogy a vásárlóknak végre van némi tárgyalóerejük az építtetőkkel szemben.
Hogy megtudja, hogyan köthetnek a vásárlók jobb üzletet az építtetőkkel, Szerencse megkereste John Downs-t, a Vellum Mortgage okleveles jelzáloghitel-tanácsadóját és alelnökét.
Az első trükk az, hogy egyszerűen nyers tárgyalási taktikát alkalmazunk, például alacsony ajánlatot, vagy külső hitelezőket „hogy az építő hitelezők becsületesek maradjanak” – mondja Downs. A második trükk az, hogy megnézzük, milyen ösztönzőket kínálhatnak az építők.
Ellentétben a lakástulajdonosokkal – akik kevésbé valószínű, hogy lemondanak a saját tőkéjükről – az építők csak csökkentik a profitjukat. Így amikor a piac megváltozik, az építők csökkenthetik az árakat és/vagy olyan ösztönzőket dobhatnak ki, mint például a zárási költségek kifizetése (amely a jelzáloghitel 2–5%-át teheti ki), jelzálogkamat levásárlások (az építtetők egyösszegű pénzt fizetnek a hitelezőknek, hogy csökkentsék a jelzáloghitel-kamatokat a leendő vevők számára), lakástulajdonos egyesületi illetékeket fizetnek, vagy az építési folyamat során fejlesztéseket hajtanak végre.
„Az építők számára ez üzlet” – mondta Downs. „Ez nagyon más, mint a hagyományos lakástulajdonosok, ahol ez a hálózati megtakarításuk. Tehát egy építő számára ez csak egy nyers üzleti döntés – keresek még pénzt? És ha veszítek, mit nyerek azzal, ha veszítek?”
Az, hogy az építők továbbra is felajánlják ezeket az ösztönzőket, változhat a piactól, az évszaktól, az egyes építtetőktől, valamint attól függően, hogy a vevő álló készletet szeretne-e vásárolni, illetve egy ház megépítését kéri.
És ami az egyes építőket illeti, eltérő gondolkodásmódjuk lehet a raktárkészlettel kapcsolatban. Például az év első néhány hónapjában az ember inkább ragaszkodik egy lakáshoz, amíg meg nem kapja a kívánt árat, mert van idő. Eközben egy másik építő félhet a jövőtől, és agresszív ösztönzőket kínálhat.
Egyértelmű különbség van a kis építők és a nagyobb, nagyobb pénzügyi hátterű építtetők között is, és ez az általuk kínált ösztönzőket is tükrözheti. Ezért vevőként fontos megérteni a piacot, a készletet és a házépítőt, akivel dolgozik – legalábbis a kezdéshez.
Ami az otthoni fejlesztéseket és korszerűsítéseket illeti, az építők néha azt a tényt használják fel, hogy „olcsóbban tudnak cuccot építeni, és a [vevő] számára nagyobb az érték” – mondta Downs. Szerencse. Példát hozott: ha egy vevőnek 50,000 15,000 dollárt adnak egy terasz építésére, de az építtető megteheti XNUMX XNUMX dollárért – fogyasztóként kijelentkezik, és az építtető alapvetően a „felfújt értékeket használja a nagyobb megtakarítás érzékelésére”.
Tehát az ehhez hasonló, a fizikai házhoz kötött fejlesztéseket a hitelezők nem tekintik eladói engedményeknek. A hitelezők ehelyett az eladói engedményként tekintenek mindenre, ami készpénzben változik, például a zárási költségek fedezését vagy a kamatlábak felvásárlását. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az építtetők továbbra sem használhatják ezeket a stratégiákat a vevők csábítására – a vevőnek inkább csak meg kell felelnie ezeknek az ösztönzőknek, és ez a kölcsön típusától függhet.
Az ösztönzők azonban nem örökkévalóak – általában a piactól függ, amely ciklikus. Vannak esetek, amikor az építtetőknek nem kell ösztönzőket kínálniuk (jellemzően egy versenypiacon, amikor több ajánlat is meghaladja a kért árat).
De Downs elmondta Szerencse hogy szerinte „az üzletkötés édes pontján” állunk, legalább még néhány hónapig, amíg a piac egyensúlyba kerül, és jobban igazodik a világjárvány előtti normához. Még akkor is, a megfizethetőség továbbra is probléma, mondta Downs – ami azt jelenti, hogy ez az édes hely egy kicsit tovább tarthat.
„Ha kifizetéseket idézek, az emberek még mindig megfulladnak, amikor meghallják őket” – mondta Downs.
Ez a történet eredetileg a Fortune.com
Továbbiak a Fortune-tól:
Az olimpiai legenda, Usain Bolt 12 millió dollár megtakarítást vesztett egy átverés miatt. Csak 12,000 XNUMX dollár maradt a számláján
Meghan Markle valódi bűne, amelyet a brit közvélemény nem tud megbocsátani – és az amerikaiak sem érthetik meg
– Egyszerűen nem működik. A világ legjobb étterme bezár, mivel tulajdonosa „fenntarthatatlannak” nevezi a modern fine dining modellt
Bob Iger csak letette a lábát, és azt mondta a Disney alkalmazottainak, hogy jöjjenek vissza az irodába
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html