Ideje eltörölni a zónázást? Új könyv teszi a helyzetet

Sok amerikai városban lakhatás van túl drága. A lakásárak a tengerparti városokban, például New Yorkban és San Franciscoban köztudottan felháborítóak, de még a szárazföldi városokban is, mint például Nashville és Denver, gyorsan emelkednek az árak. Kutatás mutatja hogy a zónázás nagyban hozzájárul Amerika magas lakhatási költségeihez, és egy új könyvben Önkényes sorok: Hogyan törte meg a zónázás az amerikai várost és hogyan javítható?, M. Nolan Gray volt New York-i tervező meggyőzően érvel amellett, hogy a városoknak el kell törölniük a zónázási gyökereket és ágakat.

Mielőtt megvitatná a zónákkal kapcsolatos problémákat, Gray (teljes nyilvánosságra hozatal: Gray barát, és néha társszerző) megmondja az olvasónak, hogy mi az a zónázás és mi nem. Az övezetek besorolása három nagy kategóriába sorolja a földhasználatot – lakossági, kereskedelmi és ipari –, valamint számos alkategóriára, és szabályozza a sűrűséget. Az övezetbe sorolás nem építési szabályzat, műemlékvédelem, felosztási rendelet, tervfelülvizsgálat, környezetvédelmi szabályozás vagy átfogó tervezés. Ezek mind olyan eszközök, amelyekkel az önkormányzatok alakítják az épített környezetet, de nem övezetek.

A zónák egyértelmű meghatározása előre fontos, mivel a zónák eltörlésének ötlete radikálisnak tűnhet, ha az emberek úgy gondolják, hogy a helyi tisztségviselők csak így tudják enyhíteni a városi élet kellemetlenségeit. De ahogy Gray elmagyarázza, annak ellenére, hogy a zónázás nagy hatással van a város formájára, keveset tesz élhetőbbé.

A könyv három részre oszlik. Az első rész elmagyarázza, mi az a zónázás, és miért jött létre. A második rész négy kritikát fogalmaz meg a zónákkal kapcsolatban: Növeli a lakhatási költségeket, csökkenti a gazdasági növekedést, elősegíti a gazdasági és faji szegregációt, és előírja a terjeszkedést. A harmadik rész a jelenlegi övezeti reformtörekvéseket és a korai sikereket tárgyalja; szorgalmazza az övezetek eltörlését; és mérlegeli, hogyan nézhet ki a várostervezés egy zóna nélküli világban.

A zónázás rövid története

Gray emlékeztet arra, hogy a zónázás viszonylag új. Az első zónakódot 1916-ban, alig több mint 100 évvel ezelőtt New Yorkban hozták létre. A városok azonban már évezredek óta léteztek, és a zónázás előtti városok tisztviselőinek és lakóinak meg kellett küzdeniük a modern városi életet sújtó összes kellemetlenséggel – zajjal, környezetszennyezéssel, hulladékártalmatlanítással, torlódásokkal – zónák besorolása nélkül. A zónázás új, hatékonyabb módszert kínált a helyi tisztviselőknek a városi élet javítására? Nem igazán – mondja Gray.

Míg a városi élet gondjai túlságosan is valóságosak voltak és vannak is, Gray elmagyarázza, hogy a zónák felosztása a hagyományos kellemetlenségek kezelésére szolgáló eszközről gyorsan átváltozott valami aljasabbra – egy mód arra, hogy kizárják az embereket bizonyos fajokból, jövedelmi osztályokból és foglalkozásokból a kívánatos területekről.

Gray példaként a Berkeley-t, a kaliforniai területrendezési rendeletet hozza fel, amelyet nem sokkal New York City után hoztak létre. Ez tartalmazta az ország első családi házas körzetét. Valószínűleg a városrészek jellegének védelméről és a zsúfoltság korlátozásáról szól – ez a modern zónázást támogatók gyakori refrénje – betiltotta a megfizethetőbb lakhatási lehetőségeket, például a lakásokat és a bérlakásokat.

Azt is megtiltotta a vállalkozásoknak, például a kínai mosodáknak, hogy lakónegyedekben működjenek. Bár ez nem a kitűzött cél, ez a szabály kényelmesen távol tartotta a kínai bevándorlókat a virágzóbb bennszülöttektől, mivel akkoriban a legtöbb ember a munkahelye közelében élt, így gyalog tudtak dolgozni.

Ez a két ötlet – a családi házak előtérbe helyezése és a legtöbb vállalkozás kitiltása a lakónegyedekből – a modern övezeti rendeletek pillére lett, amelyek továbbra is előmozdítják a jövedelmet és a faji szegregációt.

Gray beszámolója a szövetségi kormánynak a helyi zónázás előmozdításában betöltött szerepéről különösen szemléletes. 1923-ban még csak 218 község rendelkezett körzeti rendelettel. 1936-ra több mint 1,000 önkormányzat fogadta el a zónákat. Szövetségi tisztviselők, mint például Herbert Hoover kereskedelmi miniszter, segítettek a zónák gyors kiterjesztésében, mert olyan széles körben elterjedt háztulajdonos társadalmat akartak, amely helyreállítja a „nemzeti jelleget” és támogatja az építőipart.

Céljai előmozdítása érdekében Hoover összeállította a Várostervezési és Területrendezési Tanácsadó Bizottságot. A korabeli tervezési mozgalom számos sztárja alkotta, köztük a neves tájépítész, Frederick Law Olmstead Jr. A bizottság kidolgozta a szabványos övezeti engedélyezési törvényt (SZEA), amely az államok által elfogadott mintajogszabály volt, amely felhatalmazta az önkormányzatokat helyi övezeti rendeletek megalkotására. A SZEA-t Hoover és a bizottság erősen támogatta, és 1930-ra az akkori 35 államból 48 olyan jogszabályt hajtott végre – gyakran a SZEA mintájára –, amelyek lehetővé tették a helyi önkormányzatok számára a zónák meghatározását. Később a szövetségi kormány tovább ösztönözte a zónák felosztását azáltal, hogy a területrendezési rendeleteket a Szövetségi Lakásigazgatási támogatás és egyéb szövetségi támogatások és kölcsönök feltételévé tette.

A zónázás magas költségei

A könyv második része négy, a zónázás okozta problémát magyaráz meg. Először is, a zónázás növeli a lakhatási költségeket. Ahogy Gray elmagyarázza, a zónákra vonatkozó szabályok, amelyek korlátozzák a lakássűrűséget, mint például a minimális telekméret, a többcsaládos lakásokra vonatkozó korlátozások, a magassági korlátok és a minimális parkolási követelmények. csökkenti a kínálatot a lakhatás. Ha a lakáskínálat nem képes lépést tartani a kereslettel, az árak emelkednek. Dióhéjban ez történik az ország minden drága városának minden drága negyedében.

A második költség, amiről Gray beszél, az a negatív hatás, amelyet a zónázás az országra gyakorol gazdasági növekedés. Ha az emberek képtelenek olyan városokba költözni, ahol több munkalehetőség és magasabb a fizetés, az egész ország szenved. Elveszítjük azokat az árukat és szolgáltatásokat, amelyeket az emberek termelnének, ha megengedhetnék maguknak a költözést, és azáltal, hogy az embereket alacsonyabb bérű és kevesebb lehetőséggel rendelkező helyeken csapdába ejtjük, elkerülhetetlenül több pénzt költünk szociális védőháló programokra.

Ezután Gray leírja, hogy a zónázás hogyan ösztönzi a szegregációt. A korai zónakódexek kifejezetten faji nyelvezetet tartalmaztak, de miután a bíróságok kimondták, hogy az ilyen nyelvezet illegális, az explicit faji korlátozásokat más korlátozásokkal váltották fel, amelyek nagyrészt ugyanazt az eredményt érték el. Az olcsóbb lakások, duplexek vagy triplexek építését korlátozó vagy tiltó zónázási szabályok, amelyek ehelyett megkövetelik az emberektől, hogy családi házakat vásároljanak nagy telkeken, sok környéken megakadályozzák az alacsonyabb jövedelmű embereket, hogy lakást vásároljanak. Mivel a feketék, a spanyolajkúak és más kisebbségi csoportok átlagosan alacsonyabb jövedelműek voltak – és vannak is –, mint a fehérek, ezek a szabályok a mai napig fennálló széles körű faji és jövedelmi szegregációt eredményeztek.

Végül a zónák felosztása ösztönzi a terjeszkedést, ami károsítja a környezetet. Gray elmesél egy történetet ezzel kapcsolatban a tervezési korszakából. Egy fejlesztő olyan projektet javasolt, amely egy régi kórházépületből bérházat alakítana át, amelynek első emeletén orvosi irodahelyiségek találhatók, és nagyjából 140 jövedelemkorlátos egységgel, valamint 220 piaci árú egységgel. A telek közel volt a tranzithoz, így sokan lakhattak az épületben autó nélkül. Ahogy Gray írja: „Tervezési szempontból ez egy slam dunk volt.” Ennek ellenére néhány helyi lakos arra használta a zóna-átalakítási eljárást, hogy határozottan ellenezte a projektet, azzal érvelve, hogy az új fejlesztés károsítja a környezetet.

Az az elképzelés, hogy a növekedés káros a környezetre, gyakori a nagyobb fejlesztés ellenzői körében, de ahogy Gray kifejti, a sűrűbb fejlődés jobb a környezet számára. Könnyebbé teszi az emberek gyalogos vagy kerékpáros útját a helyekre, ami csökkenti az autóigényt és az ezzel járó károsanyag-kibocsátást. A lakások és duplexek fűtése és hűtése is kevesebb energiát igényel, mint a családi házak, mivel az egységek jellemzően kisebbek, és kevesebb a faluk. Végül a sűrűbb fejlesztés csökkenti az új fejlesztések szükségességét a városok szélén, ami több erdőt, parkot és szabad teret jelent.

Hogyan lehet eltörölni a zónázást

Miután elmagyarázta a zónázás jelentős költségeit, Gray visszatér fő érvéhez – a zónák eltörlésének szükségességéhez. Gray, hogy megmutassa, a zónák eltörlése nem vezet katasztrófához, Houstonhoz fordul, Amerika egyetlen nagyvárosához, amely nem rendelkezik hagyományos övezetekkel.

Ahogy Gray elmagyarázza, Houstonban a földhasználat nagyrészt a más városokban tapasztalt mintát követi – a vállalkozások főútvonalakon, a házak csendesebb lakónegyedekben vannak, a lakások gyakran vegyes használatú negyedekben vannak, és a nehézipari felhasználások messze vannak a lakónegyedektől. Ennek az az oka, hogy az árrendszer természetesen szűkös földterületet oszt ki Houstonban, elvégzi a munkát más városok tervezési osztályaiban, de káros mellékhatások nélkül. Ennek eredményeként Houston éppúgy élhető, mint a zónás városok, de olcsóbb, mivel övezeti korlátozások nélkül a lakáskínálat lépést tud tartani a kereslettel.

Gray két lépést javasol, amit más városok megtehetnek, hogy jobban hasonlítsanak Houstonra. Először is, az önkormányzatoknak meg kell követelniük, hogy a területrendezési rendeleteket a választási évre vonatkozó népszavazáson rendszeresen nagy többség hagyja jóvá. A houstoni lakosok háromszor – 1948-ban, 1962-ben és 1993-ban – szavaztak a zónák felosztásáról, és minden alkalommal elutasították azt. Ha más városok lehetővé teszik a lakosok számára, hogy szavazzanak a zónákra, akkor máshol is hasonló eredményeket láthatunk.

Az ingatlanértékek miatt aggódó lakástulajdonosok és a szavazatukra szoruló helyi tisztviselők esetleg vonakodnak önállóan végrehajtani a szavazási kötelezettséget, de mivel az állami kormányok végső soron ellenőrzik, mit tehetnek a helyi önkormányzatok, a rendszeres övezeti népszavazást előíró állami törvény megfelelően kikényszerítheti a szavazati kötelezettségüket. kéz. Gray a könyvben végig támogatja a helyi övezeti szabályok állami elővételét a helyi NIMBY-izmus leküzdése érdekében, és az állami népszavazási szabály is egy példa erre.

A második lépés egy olyan folyamat létrehozása, amely lehetővé teszi, hogy a zónázás legrögzítőbb hívei zónaszerű szabályokat vezessenek be közvetlen szomszédságukban. Houston ezt tette, amely lehetővé teszi a területek számára, hogy az érintett ingatlantulajdonosok szavazata alapján a szigorúbb szabályokat alkalmazzák. Lehetőséget teremteni a városrészek nagyobb ellenőrzésére, megnyugtathatja azokat a lakosokat, akik a zónázást részesítik előnyben, miközben megakadályozza, hogy preferenciáikat az egész városra rákényszerítsék.

Élet a zónázás után

Szóval, hogyan néz ki a várostervezés övezetek nélkül? Gray kínál néhány ötletet.

A zónák betartatásától mentesen a tervezőknek a tényleges externáliák enyhítésére kell összpontosítaniuk. A zaj, a környezetszennyezés és a torlódások valós problémákat jelentenek a városokban, de a zónák felosztása nem az egyetlen és nem a legjobb módja ezek megoldásának. A különféle externáliák szabványainak felállítása, pl. zajszabályok, nem igényel hagyományos zónázást. A tervezők és a rendőrség betartathatják a szabványokat, míg a károkozási jog és a közvetítői szolgálatok szükség esetén elbírálhatják a szomszédok közötti vitákat. A kód érvényesítésével együtt Gray azt javasolja, hogy a tervezők vegyenek részt a közvetítési folyamatban.

A zónák felosztásának megszüntetésével a tervezőknek több idejük lesz a tényleges várostervezésre – utcahálózatok kialakítására, parkok számára fenntartott hely biztosítására, valamint annak meghatározására, hogy hol helyezzék el az iskolákat és más közintézményeket a jövőbeli növekedéshez. Gray azt javasolja, hogy a tervezők gyűjtsenek és elemezzenek több adatot, például az ingázási időket, a levegő minőségét és a lakásárakat, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a tervezés működik. Az emberek ésszerű időn belül eljuthatnak a munkájukhoz? Megengedhetik maguknak az emberek, hogy a városba költözzenek? Ezek a kérdések foglalják le a tervező idejét, nem az, hogy egy bérház két- vagy háromszintes lehet-e, vagy hogy a mosoda engedélyezett-e kereskedelmi terület használatának.

Következtetés

Összességében Gray könyve kiválóan kiegészíti a lakás- és földhasználati szabályokkal kapcsolatos szakirodalmat. Világosan diagnosztizálja a területrendezés okozta problémákat, és ésszerű megoldásokat kínál az amerikai városok földhasználatának javítására. Gyakorló tervezőként szerzett tapasztalata megerősíti kritikáit és ajánlásait. Noha nem értettem mindennel egyet – a dzsentrifikáló övezetekben a lakhatási ár fenntartására tett javaslatai az én ízlésemnek túl sok kormányzati beavatkozást tartalmaznak –, a könyv fő érve meggyőző: A városok fejlesztése helyett a zónázást nagyrészt a bevett lakosok használják az újonnan érkezők kizárására. Graynek igaza van, meg kellene szüntetni a zónázást. Remélhetőleg ez az ötlet elterjedt a városokban szerte az országban.