Mivel a Federal Reserve elnöke, Jerome Powell pénteken fontos beszédet tart, a befektetők végre szót fogadhatnak: a jegybank továbbra is megőrizheti az elmúlt négy évtized legmagasabb inflációját. Ez azt jelenti, hogy a pénzügyi piacok változékonyak maradnak a legutóbbi tőzsdei rally ellenére.
Számos oka van annak, hogy az ingatlanbefektetési alapokat vagy REIT-eket viszonylag biztonságos menedéknek tekintsük az állandó bevétel biztosítására, ha az infláció továbbra is magas, és megelőzi a valószínű gazdasági lassulást.
Az alábbiakban a részvény REIT-ek képernyője látható, amelyek várhatóan rengeteg pénzáramlást produkálnak az osztalékemelés érdekében 2023-ban.
A Tudni kell augusztus 24-i rovatában Steve Goldstein összefoglalta egy új „szuperciklus az inflációban és a kamatlábakban” Dario Perkinstől, a TS Lombard globális makrogazdasági ügyvezető igazgatójától.
Perkins arra számít, hogy a hosszú távú kamatlábak folyamatosan emelkednek, és azt sugallja, hogy a 2020-as évekre a befektetőktől „igényesebb megközelítést kell alkalmazniuk az eszközallokációban”.
Eltávolodva azoktól a szolgáltatóktól, amelyek 2021-ig uralták a bikapiacot, úgy véli, hogy a legjobban a tárgyi eszközökhöz való allokáció fog működni, beleértve az ingatlanokat is.
A REIT szektor lebontása
Az ingatlanbefektetési alapoknak sokféle változata létezik, de a legfontosabb elem az, hogy a legtöbb bevételt a részvényesekhez juttatják, hogy fenntartsák az adókedvezményes REIT-struktúrát.
A REIT-eknek két nagy kategóriája van: a jelzálog-REIT-ek, amelyek pénzt kölcsönöznek a kereskedelmi vagy lakossági hitelfelvevőknek, és/vagy jelzálog-fedezetű értékpapírokba fektetnek be, és a részvény-REIT-ek, amelyek kereskedelmi vagy lakóingatlant birtokolnak és bérbe adnak.
A REIT-ek ciklikusak, és a kamatlábak emelkedésével nyomást gyakorolnak az értékelésre. Ez a hatás különösen szembetűnő a jelzálog-REIT-ek esetében, mivel a jelzáloghitelezési üzletág a kamatlábak emelkedésével lassul.
Idén augusztus 24-ig az S&P 500 ingatlanszektor 15%-ot esett, míg a teljes S&P 500
SPX
12%-os csökkenést mutat az osztalék újrabefektetése mellett.
Ha hosszabb távra tekintünk, az meglepő lehet. Az S&P Dow Jones Indexek 2016-ban elválasztották az ingatlanszektort a pénzügyi szektortól. De ha az S&P 500 REIT iparági csoportra leszűkítjük a hosszabb távú teljesítmény mérésére, akkor a 20 éves átlagos éves hozam 9.9% volt, némileg megelőzve. az S&P 500 20 éves átlagos hozama 9.8%.
REIT-ek kategóriánként
A REIT-ek különböző típusai különböző gazdasági ciklusokon mennek keresztül. Például a szállodai REIT-ek és bérlőik szörnyen szenvedtek a koronavírus-járvány korai szakaszában, kezdve az utazási ágazat virtuális leállásával 2020 első felében.
Vikram Malhotra, a Mizuho ingatlanügyekért felelős ügyvezető igazgatója szerint sok REIT a raktározási és logisztikai területre összpontosít, amely az elmúlt években kétszámjegyű éves bérleti díjnövekedést eredményezett.
De az Amazon.com Inc.
AMZN
mondta annak első negyedévi pénzügyi sajtóközlemény áprilisban, hogy miután mindössze két év alatt megduplázta teljesítési hálózatának méretét, „többé nem hajszolta a fizikai vagy személyzeti kapacitást”, és „kifejezetten a termelékenység és a költséghatékonyság javítására összpontosított” szállítási infrastruktúrájában.
Egy interjú során Malhotra elmondta, hogy az Amazon bejelentését követően ő és kollégái „megfigyelték és hallották a piacon, hogy az Amazon raktárakat helyez az albérleti piacra”.
"Tehát az e-kereskedelem legnagyobb szereplője azt mondta a piacnak, hogy túl sok van benne, és racionalizál, és ez a logisztikai készletek leértékelődéséhez vezetett" - mondta.
Prologis Inc.
PLD
a legnagyobb tőzsdén jegyzett US REIT a raktárak és a logisztika területén. A cég az Amazon, a FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis és Walmart Inc.
WMT
2021 végén az öt legnagyobb ügyfele volt, az Amazon pedig 24 millió négyzetlábnyi területet bérelt, ami a teljes forgalmának 7%-át jelenti.
A Prologis részvényei 21%-kal estek 2022-től augusztus 24-ig, az osztalékot újra befektették. A részvény osztalékhozama körülbelül 2.5%. A Prologis a Duke Realty Corp. felvásárlására készül.
DRE
keresztül egy teljes részvényügylet 26 milliárd dollár értékben amikor júniusban bejelentették.
A Mizuho semleges értékelést kapott a Prologisról, amely Malhotra szerint „konszenzuson kívül volt”. Az biztos – a FactSet által megkérdezett 17 elemző közül 13-an értékelik a részvényeket „vételnek” vagy azzal egyenértékűnek. A többi semleges értékelés.
Kitért arra, hogy a Mizuho felügyeli a külső logisztikai szolgáltatókat, például az XPO Logistics Inc.-t.
XPO,
A FedEx és a United Parcel Service Inc.
UPS
a lassuló kereslet jelei miatt, ha a gazdaság jelentősen lefelé fordul.
Mindezek ellenére a raktározási/logisztikai REIT-ek előnye lehet: Malhotra arra számít, hogy a terület bérleti díjának növekedése a jelenlegi 10% feletti tartományról „közepes és magas egyszámjegyűre” fog lassulni. A munkaügyi minisztérium ezt mondta júliusban a fogyasztói árindex 8.5%-os emelkedést mutatott egy évvel korábbitól. Ez javult az előző havi 9.1%-hoz képest. Lehet, hogy nem túl nagy erőfeszítés azt várni a REIT raktárüzemeltetőitől, hogy képesek lesznek tartani bérleti díjaikat az infláció ütemének megfelelően vagy felülmúlni.
Itt jön képbe a saját véleményed, saját kutatásod alapján. Az online vásárlás irányába mutató tendencia és a gyors szállítás iránti igény lehetővé teszi-e, hogy a Prologis és versenytársai a következő 10-24 évben jobb teljesítményt nyújtsanak? A Prologis ötéves teljes hozama augusztus 138-én 85% volt (szemben az S&P 500 XNUMX%-ával), még az idei nagy visszalépés mellett is.
A részvény REIT-ek átvilágítása
Az Egyesült Államokban jegyzett ingatlanbefektetési trösztök átfogó áttekintése érdekében a Russell 185 indexben szereplő 3000-tel kezdtük.
ÚT.
Ez az index az amerikai részvények mintegy 98%-át képviseli a FactSet szerint.
Ezután megvizsgáltuk az egyes REIT-ek befektetési koncentrációit, és eltávolítottuk az összes jelzálog-REIT-et, hogy a listát 158 vállalatra csökkentsük. Tovább csökkentettük azt a 112 vállalatot, amelyre vonatkozóan konszenzusos becslések álltak rendelkezésre legalább öt, a FactSet által megkérdezett elemző között a 2023-as működési források kiigazítására vonatkozóan.
Egy vállalat osztalékfizetési képességének mérésére a becsült szabad cash flow – a várható tőkekiadások után fennmaradó pénzáramlás – alapján lehet mérni. A REIT-ek esetében általában a műveletekből származó alapokat (FFO) – egy nem GAAP-mérőszámot – használják. Az FFO visszaadja az amortizációt és értékcsökkenést (nem készpénzes tételek) a bevételekhez, miközben kizárja az ingatlaneladásból származó nyereséget. A korrigált működési források (AFFO) továbbmennek, nettósítják a várható tőkekiadásokat az ingatlanbefektetések minőségének megőrzése érdekében.
Ha elosztjuk egy vállalat becsült AFFO-ját az aktuális részvényárfolyammal, akkor becsült AFFO-hozamot kapunk. Ezt össze lehet hasonlítani a jelenlegi osztalékhozammal, hogy lássuk, van-e „fejtér” a további emelésekhez – remélhetőleg bőven.
A fennmaradó 112 REIT közül 104 fizet osztalékot, és 2023-ra legalább 1.00%-ra becsülik a mozgásteret – ez az utolsó csökkentésünk.
A 104 REIT-et nyolc nagy kategóriába soroltuk. Ez nem mindig könnyű, mert a REIT nagyon változatos lehet. A kategóriák tehát arra irányulnak, hogy az egyes REIT-eket egy csoportba helyezzék a legsúlyosabb üzleti koncentrációjuk szerint. Ezután egy kicsit tovább konszolidáltunk kilenc nagy kategóriát, és a várható 2023-as AFFO-hozam szerint rendeztük őket.
Például a raktározási/logisztikai cégek az „ipari” kategóriába tartoznak. Ezzel kezdjük.
Ipari REIT-ek
Íme a 10 ipari REIT, amely átment a képernyőn, és a legmagasabb várható AFFO-hozamokkal 2023-ban:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| Ipari Logisztikai Tulajdonságok Tröszt | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. A osztály | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Amerikai Realty Trust Inc. | HIDEG | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Forrás: FactSet |
Kattintson a tickerekre, ha többet szeretne megtudni az egyes vállalatokról, beleértve az üzleti profilokat is. Akkor olvas Tomi Kilgore részletes útmutatója a MarketWatch árajánlatoldalain ingyenesen elérhető rengeteg információhoz.
Egészségügyi ellátás
Itt van mind a kilenc REIT, amely egészségügyi ingatlanokat bérel, és megfelelt a képernyőn. Ebbe a csoportba nem tartoznak bele a nyugdíjas lakhatásra összpontosító vállalatok:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. A osztály | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | JÓL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Forrás: FactSet |
Lakó
Ebbe a kategóriába tartoznak azok a REIT-ek, amelyek családi vagy többlakásos lakóingatlanokkal, valamint épített lakóközösségekkel és időslakásokkal rendelkeznek. Íme a 10 lakossági REIT, amely átment a képernyőn:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartman Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Rt. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Centerspace | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washingtoni Ingatlanbefektetési Tröszt | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Forrás: FactSet |
Szállodák és szabadidős ingatlanok
Íme az a nyolc REIT, amely szállodákat és/vagy szabadidős ingatlanokat bérel, és megfelelt a képernyőn:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| EPR tulajdonságok | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | ALMA | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | teheted | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| A VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Forrás: FactSet |
Irodák
Íme a 10 REIT, amely olyan irodaházakat tart fenn, amelyek átmentek a képernyőn:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| Brandywine Realty Trust | BD kiterjesztés | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Az SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Vállalati Iroda Tulajdonok Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| A Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Városi Hivatal REIT Zrt. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Forrás: FactSet |
Kiskereskedelem
Íme az a 10 REIT, amely főleg kiskereskedelmi ingatlanokat bérel, amelyek átmentek a képernyőn:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| Macerich Zrt. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | KILÉPÉS | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT ingatlan | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Forrás: FactSet |
távközlés
Itt van mind az öt olyan vállalat, amely átjutott a képernyőn, és amely kommunikációs infrastruktúra ingatlanokat bérel, vagy az Outfront Media Inc. esetében.
OUT,
hirdetőtáblák:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| Uniti Group Inc. | EGYSÉG | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. A osztály | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Forrás: FactSet |
Adatközpontok
Ez a három adatközponti REIT átment a képernyőn:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Forrás: FactSet |
Saját tároló
Utolsó kategóriánkban öt öntároló REIT ment át a képernyőn:
| Cégünkről | Ketyegő | Becsült 2023-as AFFO-hozam | Aktuális osztalékhozam | Becsült „fejtér” | Piaci korlát. (millió dollár) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | KOCKA | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Közraktározás | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Forrás: FactSet |
Ha érdekli a REIT terület, saját kutatást kell végeznie, és szem előtt kell tartania befektetési céljait – növekedést, bevételt vagy mindkettőt –, és fel kell készülnie a hosszú távú elkötelezettségre, ami több évet jelent.
A fenti táblázatokban felsorolt REIT-ek közül a Malhotra „vásárlási” minősítéssel rendelkezik a Ventas Inc.-en.
VTR,
Welltower Inc.
JÓL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
és a Duke Realty (amely jelenleg a Prologis-szal összhangban kereskedik, az egyesülés befejezését megelőzően).
Arra a kérdésre, hogy mi a közös a vételi minősítésű REIT-ekben, Malhotra azt mondta: „Ezek olyan vállalatok, mint magánszemélyek, amelyek esetében úgy gondoljuk, hogy az árképzési ereje megmarad.”
Azt is elmondta, hogy mindenki profitál a tematikus trendekből, beleértve az egészségügyi REIT-ek esetében a lakosság elöregedését.
Hallgassa meg Ray Daliót a MarketWatch's-ben A legjobb új ötletek a Money Festivalban szeptember 21-én és 22-én New Yorkban. A fedezeti alapok úttörőjének határozott véleménye van arról, hogy merre tart a gazdaság.
Forrás: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Ezek az osztalék részvények megvédhetik Önt, mivel a Federal Reserve lassítja a gazdaságot
Mivel a Federal Reserve elnöke, Jerome Powell pénteken fontos beszédet tart, a befektetők végre szót fogadhatnak: a jegybank továbbra is megőrizheti az elmúlt négy évtized legmagasabb inflációját. Ez azt jelenti, hogy a pénzügyi piacok változékonyak maradnak a legutóbbi tőzsdei rally ellenére.
Számos oka van annak, hogy az ingatlanbefektetési alapokat vagy REIT-eket viszonylag biztonságos menedéknek tekintsük az állandó bevétel biztosítására, ha az infláció továbbra is magas, és megelőzi a valószínű gazdasági lassulást.
Az alábbiakban a részvény REIT-ek képernyője látható, amelyek várhatóan rengeteg pénzáramlást produkálnak az osztalékemelés érdekében 2023-ban.
A Tudni kell augusztus 24-i rovatában Steve Goldstein összefoglalta egy új „szuperciklus az inflációban és a kamatlábakban” Dario Perkinstől, a TS Lombard globális makrogazdasági ügyvezető igazgatójától.
Perkins arra számít, hogy a hosszú távú kamatlábak folyamatosan emelkednek, és azt sugallja, hogy a 2020-as évekre a befektetőktől „igényesebb megközelítést kell alkalmazniuk az eszközallokációban”.
Eltávolodva azoktól a szolgáltatóktól, amelyek 2021-ig uralták a bikapiacot, úgy véli, hogy a legjobban a tárgyi eszközökhöz való allokáció fog működni, beleértve az ingatlanokat is.
A REIT szektor lebontása
Az ingatlanbefektetési alapoknak sokféle változata létezik, de a legfontosabb elem az, hogy a legtöbb bevételt a részvényesekhez juttatják, hogy fenntartsák az adókedvezményes REIT-struktúrát.
A REIT-eknek két nagy kategóriája van: a jelzálog-REIT-ek, amelyek pénzt kölcsönöznek a kereskedelmi vagy lakossági hitelfelvevőknek, és/vagy jelzálog-fedezetű értékpapírokba fektetnek be, és a részvény-REIT-ek, amelyek kereskedelmi vagy lakóingatlant birtokolnak és bérbe adnak.
A REIT-ek ciklikusak, és a kamatlábak emelkedésével nyomást gyakorolnak az értékelésre. Ez a hatás különösen szembetűnő a jelzálog-REIT-ek esetében, mivel a jelzáloghitelezési üzletág a kamatlábak emelkedésével lassul.
Idén augusztus 24-ig az S&P 500 ingatlanszektor 15%-ot esett, míg a teljes S&P 500
SPX
12%-os csökkenést mutat az osztalék újrabefektetése mellett.
Ha hosszabb távra tekintünk, az meglepő lehet. Az S&P Dow Jones Indexek 2016-ban elválasztották az ingatlanszektort a pénzügyi szektortól. De ha az S&P 500 REIT iparági csoportra leszűkítjük a hosszabb távú teljesítmény mérésére, akkor a 20 éves átlagos éves hozam 9.9% volt, némileg megelőzve. az S&P 500 20 éves átlagos hozama 9.8%.
REIT-ek kategóriánként
A REIT-ek különböző típusai különböző gazdasági ciklusokon mennek keresztül. Például a szállodai REIT-ek és bérlőik szörnyen szenvedtek a koronavírus-járvány korai szakaszában, kezdve az utazási ágazat virtuális leállásával 2020 első felében.
Vikram Malhotra, a Mizuho ingatlanügyekért felelős ügyvezető igazgatója szerint sok REIT a raktározási és logisztikai területre összpontosít, amely az elmúlt években kétszámjegyű éves bérleti díjnövekedést eredményezett.
De az Amazon.com Inc.
AMZN
mondta annak első negyedévi pénzügyi sajtóközlemény áprilisban, hogy miután mindössze két év alatt megduplázta teljesítési hálózatának méretét, „többé nem hajszolta a fizikai vagy személyzeti kapacitást”, és „kifejezetten a termelékenység és a költséghatékonyság javítására összpontosított” szállítási infrastruktúrájában.
Egy interjú során Malhotra elmondta, hogy az Amazon bejelentését követően ő és kollégái „megfigyelték és hallották a piacon, hogy az Amazon raktárakat helyez az albérleti piacra”.
"Tehát az e-kereskedelem legnagyobb szereplője azt mondta a piacnak, hogy túl sok van benne, és racionalizál, és ez a logisztikai készletek leértékelődéséhez vezetett" - mondta.
Prologis Inc.
PLD
a legnagyobb tőzsdén jegyzett US REIT a raktárak és a logisztika területén. A cég az Amazon, a FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis és Walmart Inc.
WMT
2021 végén az öt legnagyobb ügyfele volt, az Amazon pedig 24 millió négyzetlábnyi területet bérelt, ami a teljes forgalmának 7%-át jelenti.
A Prologis részvényei 21%-kal estek 2022-től augusztus 24-ig, az osztalékot újra befektették. A részvény osztalékhozama körülbelül 2.5%. A Prologis a Duke Realty Corp. felvásárlására készül.
DRE
keresztül egy teljes részvényügylet 26 milliárd dollár értékben amikor júniusban bejelentették.
A Mizuho semleges értékelést kapott a Prologisról, amely Malhotra szerint „konszenzuson kívül volt”. Az biztos – a FactSet által megkérdezett 17 elemző közül 13-an értékelik a részvényeket „vételnek” vagy azzal egyenértékűnek. A többi semleges értékelés.
Kitért arra, hogy a Mizuho felügyeli a külső logisztikai szolgáltatókat, például az XPO Logistics Inc.-t.
XPO,
A FedEx és a United Parcel Service Inc.
UPS
a lassuló kereslet jelei miatt, ha a gazdaság jelentősen lefelé fordul.
Mindezek ellenére a raktározási/logisztikai REIT-ek előnye lehet: Malhotra arra számít, hogy a terület bérleti díjának növekedése a jelenlegi 10% feletti tartományról „közepes és magas egyszámjegyűre” fog lassulni. A munkaügyi minisztérium ezt mondta júliusban a fogyasztói árindex 8.5%-os emelkedést mutatott egy évvel korábbitól. Ez javult az előző havi 9.1%-hoz képest. Lehet, hogy nem túl nagy erőfeszítés azt várni a REIT raktárüzemeltetőitől, hogy képesek lesznek tartani bérleti díjaikat az infláció ütemének megfelelően vagy felülmúlni.
Itt jön képbe a saját véleményed, saját kutatásod alapján. Az online vásárlás irányába mutató tendencia és a gyors szállítás iránti igény lehetővé teszi-e, hogy a Prologis és versenytársai a következő 10-24 évben jobb teljesítményt nyújtsanak? A Prologis ötéves teljes hozama augusztus 138-én 85% volt (szemben az S&P 500 XNUMX%-ával), még az idei nagy visszalépés mellett is.
A részvény REIT-ek átvilágítása
Az Egyesült Államokban jegyzett ingatlanbefektetési trösztök átfogó áttekintése érdekében a Russell 185 indexben szereplő 3000-tel kezdtük.
ÚT.
Ez az index az amerikai részvények mintegy 98%-át képviseli a FactSet szerint.
Ezután megvizsgáltuk az egyes REIT-ek befektetési koncentrációit, és eltávolítottuk az összes jelzálog-REIT-et, hogy a listát 158 vállalatra csökkentsük. Tovább csökkentettük azt a 112 vállalatot, amelyre vonatkozóan konszenzusos becslések álltak rendelkezésre legalább öt, a FactSet által megkérdezett elemző között a 2023-as működési források kiigazítására vonatkozóan.
Egy vállalat osztalékfizetési képességének mérésére a becsült szabad cash flow – a várható tőkekiadások után fennmaradó pénzáramlás – alapján lehet mérni. A REIT-ek esetében általában a műveletekből származó alapokat (FFO) – egy nem GAAP-mérőszámot – használják. Az FFO visszaadja az amortizációt és értékcsökkenést (nem készpénzes tételek) a bevételekhez, miközben kizárja az ingatlaneladásból származó nyereséget. A korrigált működési források (AFFO) továbbmennek, nettósítják a várható tőkekiadásokat az ingatlanbefektetések minőségének megőrzése érdekében.
Ha elosztjuk egy vállalat becsült AFFO-ját az aktuális részvényárfolyammal, akkor becsült AFFO-hozamot kapunk. Ezt össze lehet hasonlítani a jelenlegi osztalékhozammal, hogy lássuk, van-e „fejtér” a további emelésekhez – remélhetőleg bőven.
A fennmaradó 112 REIT közül 104 fizet osztalékot, és 2023-ra legalább 1.00%-ra becsülik a mozgásteret – ez az utolsó csökkentésünk.
A 104 REIT-et nyolc nagy kategóriába soroltuk. Ez nem mindig könnyű, mert a REIT nagyon változatos lehet. A kategóriák tehát arra irányulnak, hogy az egyes REIT-eket egy csoportba helyezzék a legsúlyosabb üzleti koncentrációjuk szerint. Ezután egy kicsit tovább konszolidáltunk kilenc nagy kategóriát, és a várható 2023-as AFFO-hozam szerint rendeztük őket.
Például a raktározási/logisztikai cégek az „ipari” kategóriába tartoznak. Ezzel kezdjük.
Ipari REIT-ek
Íme a 10 ipari REIT, amely átment a képernyőn, és a legmagasabb várható AFFO-hozamokkal 2023-ban:
Kattintson a tickerekre, ha többet szeretne megtudni az egyes vállalatokról, beleértve az üzleti profilokat is. Akkor olvas Tomi Kilgore részletes útmutatója a MarketWatch árajánlatoldalain ingyenesen elérhető rengeteg információhoz.
Egészségügyi ellátás
Itt van mind a kilenc REIT, amely egészségügyi ingatlanokat bérel, és megfelelt a képernyőn. Ebbe a csoportba nem tartoznak bele a nyugdíjas lakhatásra összpontosító vállalatok:
Lakó
Ebbe a kategóriába tartoznak azok a REIT-ek, amelyek családi vagy többlakásos lakóingatlanokkal, valamint épített lakóközösségekkel és időslakásokkal rendelkeznek. Íme a 10 lakossági REIT, amely átment a képernyőn:
Szállodák és szabadidős ingatlanok
Íme az a nyolc REIT, amely szállodákat és/vagy szabadidős ingatlanokat bérel, és megfelelt a képernyőn:
Irodák
Íme a 10 REIT, amely olyan irodaházakat tart fenn, amelyek átmentek a képernyőn:
Kiskereskedelem
Íme az a 10 REIT, amely főleg kiskereskedelmi ingatlanokat bérel, amelyek átmentek a képernyőn:
távközlés
Itt van mind az öt olyan vállalat, amely átjutott a képernyőn, és amely kommunikációs infrastruktúra ingatlanokat bérel, vagy az Outfront Media Inc. esetében.
OUT,
hirdetőtáblák:
Adatközpontok
Ez a három adatközponti REIT átment a képernyőn:
Saját tároló
Utolsó kategóriánkban öt öntároló REIT ment át a képernyőn:
Ha érdekli a REIT terület, saját kutatást kell végeznie, és szem előtt kell tartania befektetési céljait – növekedést, bevételt vagy mindkettőt –, és fel kell készülnie a hosszú távú elkötelezettségre, ami több évet jelent.
A fenti táblázatokban felsorolt REIT-ek közül a Malhotra „vásárlási” minősítéssel rendelkezik a Ventas Inc.-en.
VTR,
Welltower Inc.
JÓL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
és a Duke Realty (amely jelenleg a Prologis-szal összhangban kereskedik, az egyesülés befejezését megelőzően).
Arra a kérdésre, hogy mi a közös a vételi minősítésű REIT-ekben, Malhotra azt mondta: „Ezek olyan vállalatok, mint magánszemélyek, amelyek esetében úgy gondoljuk, hogy az árképzési ereje megmarad.”
Azt is elmondta, hogy mindenki profitál a tematikus trendekből, beleértve az egészségügyi REIT-ek esetében a lakosság elöregedését.
Hallgassa meg Ray Daliót a MarketWatch's-ben A legjobb új ötletek a Money Festivalban szeptember 21-én és 22-én New Yorkban. A fedezeti alapok úttörőjének határozott véleménye van arról, hogy merre tart a gazdaság.
Forrás: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo