Carly Tripp kukoricaföldeken nőtt fel Olney államban, Washington DC-től körülbelül 30 mérföldre. Mire azonban elvégezte a középiskolát, egy mérföldes körzetben öt élelmiszerbolt bukkant fel, és nyüzsgő várossá változtatta a várost. külváros – az a fajta fejlesztés, amelyet most már ingatlanbefektetőként próbál korán észrevenni.
Tripp 144 milliárd dollárt felügyel a Nuveen Real Estate globális befektetési igazgatójaként és befektetési vezetőjeként a Nuveen Real Estate-nél, az ország egyik legnagyobb ingatlanbefektetés-kezelőjénél, amely tavaly több mint 10 milliárd dollárnyi amerikai ingatlant gyűjtött össze. Míg sok más befektető a kiskereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatban gyengécske volt a járvány kitörésekor, Tripp helyesen fedezte fel a lehetőségeket a kiskereskedők azon részhalmaza között, amelyek helyesen előre jelezték, hogy a vásárlók hogyan szeretnének vásárolni egy világjárvány idején. Tripp beszélt vele Barron Davidson, NC, néhány legújabb, ellentmondó ötletéről, többek között arról, hogy miért lehet előnyben részesíteni a bérbeadást az otthon birtoklásával szemben, miért nem haltak meg az irodaterületek, valamint a bevásárlóközpontok, idős lakások és ipari létesítmények legjobb típusairól. Beszélgetésünk szerkesztett változata következik.
Barron: Milyen állapotban van a lakáspiac?
Carly Tripp: Még mindig három-öt milliós egységhiány van az Egyesült Államokban. Sok hegszövet keletkezett a lakásválság miatt; a befektetők ódzkodtak a befektetéstől, a lakásépítők pedig lassan építkeztek. Egy egész évtizeden át gyengültünk, és most felzárkózunk. Rekordmagasságban vannak a többlakásos lakásépítések. A kézbesítési késések átlagosan hét hónapról több mint 16 hónapra nőttek. Ez egy tökéletes recept a teljes lakáspiac megerősödésére.
A lakásárak megugrottak. Ez egy buborék?
A világjárvány után rengeteg felértékelődés történt, de az emberek nem gondolnak arra, hogy a jelzáloghitelek kamatai ennyire csökkentek. Ha megnézzük a 2006 és 2021 közötti medián lakásárakat, és összevetjük a jelzáloghitel költségeivel a mai kamatlábak alapján, egy 250,000 2006 dolláros lakás 400,000-ban ma 20 2007 dolláros lakásnak felel meg. Még a top XNUMX összetett piacon is, az inflációval kiigazított értékben még csak visszaértünk a XNUMX-es szintre. Szerintem nincs buborék.
Aggódsz a megfizethetőség miatt?
Igen, nagyrészt a megfizethető lakáskínálat alacsony kínálata miatt. A legfeljebb 200,000 2 USD-ért [eladó] új lakások aránya kevesebb, mint a [rendelkezésre álló] készlet 2022%-a. Az emberek egyszerűen nem építenek kisebb, megfizethetőbb kezdőotthonokat. Ha egy építtető maximalizálja a profitot, és magasabb áron építhet, akkor ezt teszi. XNUMX-ben az egyik kedvelt terület a megfizethető lakhatás, amely alul ellátott és kiszolgáltatott. Több köz- és magánszféra közötti partnerséget látunk ott, és ha a Build Back Better elkészül, akkor nagy [pénz] lesz a megfizethető lakhatás fejlesztésére.
Növekszik azoknak az embereknek a csoportja is, akik bérelni szeretnének a saját tulajdonuk helyett – az egyik oka annak, hogy szeretjük a családi házas bérlemények feltörekvő területét. Amikor a szüleim családot alapítottak, a jólét az otthon birtoklásából származott. Manapság sok ember más módon is hozzáférhet a vagyonteremtéshez. Jelenleg ezt az előleget befektetheti a piacon, a Bitcoinba vagy a Robinhoodba. A fogyasztók egyre képzettebbek arra vonatkozóan, hogyan fektessék be a dollárjukat, és hogy választási lehetőségük van, mit kezdjenek a pénzükkel.
Az országon belül hol találja a legtöbb lehetőséget?
A migrációs minták megdöbbentőek. Ez a tengerparti városokból a Napövbe – Carolinason, Georgián és Texason keresztül – hatalmas kivándorlás. A szabadban, melegebb éghajlaton, strandokhoz és hegyekhez való hozzáféréssel az emberek ma szeretnének élni, és a vállalatok adókedvezményei is a legfontosabbak. A technológia létrehozta ezeket a mikrovárosi területeket az Egyesült Államokban, amelyek korábban nem léteztek. Rengeteg olyan hely van, ahol az emberek kereshetnek keresőtevékenységet és hozzáférhetnek családjuk oktatásához. A tengerparti városok nem fognak eltűnni, de sokkal nagyobb a lakosság szétszóródása.
Szeretem az 55 év feletti lakhatást is, ahol hasonló gondolkodású embereket éreznek, akik közel állnak a visszavonuláshoz, vagy üres fészkelőket, akiknek lehetőségük van teniszhez, pácokhoz és fizikai szolgáltatásokhoz, [közel] a családtagokhoz. Nagyobb a megszakítási kockázat az olyan dolgoknál, mint például a memóriagondozás, amely változhat, ha a technológia változik.
"Az inflációval kiigazított értelemben éppen a 2007-es szintre értünk. Szerintem nincs buborék."
Hogyan befolyásolja ez a migráció az irodaterületek kilátásait?
A vállalatok felismerik annak előnyeit, hogy az emberek egy helyen vannak, és hogy vissza kell vonni az embereket az irodába. Tehát olyan [kényelmeket] lát, mint az ételek és az edzőtermek. Sok nagy intézményi és magántőke-befektető ismét trófeairodákra fog fogadni a part menti piacokon. Ez 2022-ben újra megnyílik.
Várhatóan a munkaerő mekkora része tér vissza hivatalába?
Hosszú távon az [irodaterületek] iránti kereslet zavara és csökkenése valószínűleg 10%. Helytől és típustól függően változik. Továbbra is nagyon kitartóak vagyunk a speciális felhasználású ingatlanok, például a stúdiók, az orvosi élettudományok és a rendkívül felszerelt, kisebb irodaházak tekintetében a Napövön. Sok ilyen piacon, ahol emberek költöznek, az irodai kínálat alul van ellátva. Még mindig sok pozitív lendület van. A kiválasztás kulcsfontosságú, és bizonyos kockázatokkal jár, ha a nagy szén-dioxid-felhasználásról a nettó nulla felhasználásra kell áttérni. Nincs nagyobb kockázata ennek az [energia] átállásnak, mint az irodaterületeknél.
Ha már az energetikai átállásról beszélünk, hogyan gondoljanak az ingatlanbefektetők a klímaváltozásra és a szén-dioxid-mentesítésre?
A Nuveen Real Estate elkötelezte magát a nulla [nettó kibocsátás] mellett 2040-re. Arra koncentrálunk, hogy minden egyes tulajdonunkban lévő eszközt kiértékeljünk, és [az elemzés] minden megvásárolt eszköz esetében tartalmazza az átállás költségeit is. Őszintén szólva, szükségünk van egy jobb megújuló hálózatra az Egyesült Államokban. Minden eszközünk egy olyan modellen megy keresztül, amely a vihar-, tűz- és árvízkockázatot, valamint a helyi szabályozási kockázatot az utcákon átívelő részletességgel értékeli. Például magában foglalja a domborzatot: New York építhet partfalakat, de Miami nem, mert a talaj egy szivacs. Mindezt kockázati érték alapján értékeljük. Ha 20 éven keresztül túl magas, akkor nem fektetünk be.
Hogyan befolyásolja az emelkedő kamatok a lehetőséget?
Az ingatlanok általában jobban teljesítenek, mint más [területek] az inflációs időkben. Ön olyan beágyazott bérleti struktúrákat tartalmaz, amelyek éves emelése általában meghaladja az inflációt, és olyan struktúrák, amelyek a költségek növekedését a bérlőkre hárítják. De az infláció óriási kockázatot jelent gazdaságunkra, és az infláció mozgatórugói és elősegítői is nagyobb kockázatot jelentenek.
Hogy hogy?
Nézd meg a munkaerőhiányt; az sosem jó. Az ellátási hiányok hosszú ideig tartanak, amíg a rendszer áthalad, és a nemzetközi földrajzi területek Coviddal kapcsolatos taktikáitól függ. Az infláció gyorsfőzőjével is foglalkozunk. A Fed szelídebb álláspontot képvisel, de csak a rövid távú kamatokat tudja szabályozni. A befektetők irányítják a hosszú lejáratú kamatokat, ezért nagyon figyeljenek a hozamgörbére. Ez lesz a legnagyobb mutatója [a bajnak]. Ha a hozamgörbe kezd laposabbá válni, és ha [a Fed] folyamatosan emeli a kamatlábakat a rövid végén, és a kereslet a hosszú végén viszonylag alacsonyan tartja a kamatlábakat, ez engem aggaszt. Ügyeljen arra, ha [a hozamgörbe] ellaposodik, és határozottan, ha invertál.
Mit jelent ez a portfóliójában?
Folytatjuk a beruházásokat ott, ahol nagy meggyőződésünk van, ami a lakhatás körüli szükséglet. Az ipar továbbra is alul ellátott. Mi vagyunk az egyesült államokbeli ipari ingatlanok hetedik legnagyobb tulajdonosa [raktárak, logisztikai létesítmények és utolsó mérföldes ingatlan, amely az utolsó pont az ellátási lánc és a végfelhasználóhoz történő szállítás között]. Naponta bérelünk helyet, és saját bőrünkön látjuk, milyen erős. Egyelőre nincs jele lassulásnak. A kereslet továbbra is felülmúlja a korábbi rekordokat a teljes lízingmennyiség szempontjából. Az ipari ágazatokon belül országosan 4% alatti az üresedési ráta.
Tekintettel az e-kereskedelem növekedésére és a „just-in-time” készletkezelésre való átállásra, az elmúlt években megnőtt az utolsó mérföld iránti kereslet, és erre összpontosítunk. Az alternatív szektorok, például a raktározás és az orvosi rendelők – mindkettő szükségszerűségen alapuló –, valamint az élettudományok terén, amelyekben hihetetlen hátszelek vannak, szintén büszkék vagyunk.
Sok a pesszimizmus a kiskereskedelemmel, és különösen a bevásárlóközpontokkal kapcsolatban.
Országként túlkínálattal rendelkeztünk a tégla és habarcs kiskereskedelemből? Teljesen. Bármely más iparosodott országhoz képest ötszöröse a kiskereskedelmi forgalom. Az elmúlt 10 évben azonban nem volt új kínálat a kiskereskedelmi készlet százalékában, és a becslések szerint a kiskereskedelmi készletek 25%-os csökkentését írják elő, elsősorban a vegyes használatú, lakások, orvosi rendelők vagy ipari létesítményekké való átállás miatt. következő öt évben.
Míg a kiskereskedelem erősen a helyszínre összpontosított, ma már tudjuk, hogy az omnichannel fókuszúak sokkal ragadósabb fogyasztói körrel rendelkeznek. Mindig úgy tekintek a Target bevételére, mint egy harangjátékra. Remek omnichannel felülettel és infrastruktúrával rendelkeznek, és többféle árut – élelmiszert, ruházatot, könyveket – árulnak. Megteheti aznapi bolti átvételt, házhozszállítást vagy járdán. A felület könnyen használható. Azt látja, hogy a befektetők visszamerítik lábujjaikat a kiskereskedelembe. A negyedik negyedév volt az első, amikor a nettó új üzletnyitások magasabbak voltak, mint a nettó bezárások, és egyes kiskereskedők hatására a lízing is élénkülni kezdett.
Másképp csinálsz valamit, ahogy emelkednek az árfolyamok?
Stratégiai szempontból a legnagyobb terület az, hogyan finanszírozod a dolgokat. A változó kamatozásról a fix kamatozású struktúrákra térünk át, hogy e kockázat egy részét fedezzük. Felmérjük a tőkeáttétel növelésének lehetőségeit is, és az adott kamatlábak fix kamatozású hosszú lejáratú adósságállományba zárása történelmi mélyponton volt.
Szóval a bevásárlóközpont nem halt meg?
Azok, amelyeknek jó a bérleményük, és nem túlságosan nagyok [nagyobb valószínűséggel maradnak életben]. Nagyon erősen érzek a kültéri bevásárlóközpontok/életmódközpontok iránt. A zárt, turistaközpontúbb bevásárlóközpontok, mint például Hawaiiban, Las Vegasban vagy Orlandóban, továbbra is jól fognak menni. A nagy formátumú és zárt kiskereskedelem kihívást jelent majd.
Mi az ingatlanpiac jövője?
Van néhány csodálatos élettudományunk [tulajdonunk], amelyek olyanok, mint a kis városok. Van egy San Diego-ban, ahol futballpályák, sörkertek és olyan helyek találhatók, ahová dolgozni szeretne menni. Még a New York-i főhadiszállásunkban is van egy csodálatos edzőterem, meditációs szobák, Thera fegyverek, egy bár/kávézó és méhészek a tetőn, a mézelőméhek populációjának fenntarthatóságáért.
Köszönöm, Carly.
Írj neki Reshma Kapadia itt: [e-mail védett]
Forrás: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo