A lakáspiac falnak ütközött. Mi a következő lépés az árakkal, brókerekkel és építőipari részvényekkel kapcsolatban.

Az országos árképzésről szóló legfrissebb olvasmány márciusból származik. Azóta a 30 éves jelzáloghitelek kamatai közel 6%-ra emelkedtek, és a vásárlók kérelmei lelassultak. A múlt héten néhány online bróker, akik jól olvasták a házkutatásokat,

EHN

(ticker: RDFN) és

Iránytű

(COMP) bejelentette az elbocsátásokat.

Eközben a Redfin részvényei mintegy 90%-kal esnek a csúcshoz képest. Az építőket is elcsípték. A barátok nem engedik, hogy a barátaik tőkeáttételes, tőzsdén kereskedett alapokat birtokoljanak ilyen néven

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), különösen akkor, ha a kamatlábak emelkednek, de ha kíváncsi vagy, akkor az öt kereskedési nap alatt 45%-ot veszített.

A befektetők itt vásároljanak lakásépítő részvényeket? Brókerek? Mi lesz a következő lépés a lakásárak tekintetében? És mikor jön vissza a tőzsde? Hadd válaszoljak ezekre a rövid távú bizalom csökkenésének sorrendjében, az iffy-től kezdve.

Igen, vásároljon építőket. Jobban szeret

Lennar

(LEN) és

Toll testvérek

(TOL) – mondja Jade Rahmani, aki a KBW csoportját fedi le. Rámutat arra, hogy az építőipari részvények a tervezett könyv szerinti érték 60%-án forognak, ami a recesszió idején hajlamos a mélypontra menni, figyelmen kívül hagyva a 2008-as pénzügyi válságot. Lennar profitál majd egy ingatlantechnológiai egység függőben lévő eladásából, a Toll pedig a jómódú vásárlókra összpontosít, akiknek körülbelül 30%-a készpénzben fizet, és így nem riadnak vissza a magas jelzáloghitel-kamatok.

Az ár/jövedelem arány a csoportban elképesztően alacsony, de figyelmen kívül hagyja őket. Két olyan feltételből fakadnak, amelyek hamarosan nem ismétlődnek meg: a földek értéke 30%-kal vagy még többet megugrott attól az időponttól kezdve, amikor a vállalatok hektárokat vásároltak a házeladásokig, és a tranzakciók jelentősen magasabb üteme a járvány idején. Egy építő, aki négyszeres kereset mellett kereskedik, normális feltételek mellett akár nyolcszor is beérhet – még mindig olcsó, de nagy különbség.

A lakásárak márciusban több mint 20%-ot ugrottak meg az egy évvel korábbihoz képest, de Rahmani arra számít, hogy az év végére ez az arány 2%-ra süllyed. Alapvető véleménye szerint a jövő év lapos árakat hoz. A múltbeli eladások tanulmányozásán alapuló recessziós forgatókönyv szerint az árak jövőre 5%-kal esnek – talán még jobban, ha a jelzáloghitelek kamatai 7%-ra emelkednek. Lehet, hogy ez nem hangzik soknak, de a tipikus jelzáloghitellel rendelkező közelmúltbeli vásárlók számára az 5%-os áresés 25%-kal csökkentheti a saját tőkét.

A legtöbb lakástulajdonosnak nincs közel a közelmúltbeli jelzálogkamata; mintegy kétharmada 4% alatt van bezárva. Nem valószínű, hogy ezek a vásárlók elköltöznek és új hiteleket vesznek fel, ha nem muszáj, ez az egyik oka annak, hogy a kínálat évekig alacsony maradhat. A másik az, hogy a jelzáloghitelek sokkal jobb minőségűek, mint a legutóbbi lakásbuborék idején, így nem valószínű, hogy nemfizetési hullám és pánikeladási hullám lesz.

De valamit adnia kell a megfizethetőségnek. Az új jelzáloghitelekre vonatkozó tipikus kifizetések meghaladták a rendelkezésre álló jövedelem 23%-át, ami közel áll a legutóbbi buborék idején elért 26%-hoz. A jövedelmek azonban évente 6%-kal nőnek, így a lakásárak hosszú szüneteltetése segíthet helyreállítani a megfizethetőséget. Mindenesetre a járvány miatt az emberek több időt töltenek otthonukban, ezért hajlandónak kell lenniük valamivel többet fizetni a lakhatásért, ami a bevételük százalékos aránya – véli Rahmani.

Ne rohanjon a brókerek részvényeinek megvásárlásával, mondja Stephen Sheldon, a William Blair elemzője. Három közülük rendelkezik Market Perform értékeléssel: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX), és

eXp World Holdings

(EXPI). A múlt heti blogbejegyzésben a Redfin vezérigazgatója, Glenn Kelman azt írta, hogy a májusi kereslet 17%-kal elmaradt a várakozásoktól, és a vállalat az alkalmazottak 8%-át elbocsátja. A Redfin közvetlenül alkalmaz ügynököket, míg sok bróker független vállalkozókat vesz igénybe.

Kelman azt írta, hogy az eladások visszaesése hónapok helyett évekig tarthat. Több ügynök is távozhatna magától. A National Association of Realtors tagsága, amely a házeladók számának mutatója, tavaly elérte az 1.6 milliót, szemben a 2012-es mintegy millióval.

Sheldon (William Blair) azt mondja, megdöbbentette, hogy a brókerértékelések milyen mértékben csökkentek, de a hangulat rossz, és a stabilizáció jeleire vár. A Redfin a tavalyi év eleji tőzsdei csúcsértékének kevesebb mint tizedére megy, pedig a bevétel nagyjából megduplázódott. Ez a részvények bevételének körülbelül egyharmadát teszi ki. A szabad cash flow a várakozások szerint 2024-től folyamatosan pozitív lesz. Most meglátjuk.

Ami a tőzsdét illeti, vannak jó és rossz híreim, egyik sem megbízható. Az S&P 500 a múlt héten a jövő évre tervezett bevétel 15-szöröse alá süllyedt, ami arra utal, hogy az árazás visszatért a történelmi átlaghoz. De nincs semmi, ami azt mondaná, hogy a piac ne lépné túl az átlagos értékét az olcsóvá válás útján. És

Goldman Sachs

szerint az idei és jövő évi 10%-os bevételnövekedésre vonatkozó előrejelzések túl magasnak tűnnek.

Lassabb növekedésre kell számítani, mondja Goldman, és ha recesszió lesz, a bevételek jövőre a tavalyi szint alá eshetnek. A bank e forgatókönyv szerinti becslései szerint az S&P 500 ma több mint 18-szorosa a jövő évi eredménynek. A Goldman előrejelzése szerint az index a csütörtöki szintről 17%-ot emelkedik az év végére recesszió nélkül, vagy 14%-kal csökken egy ilyennel. Kérem, fogadja gratulációmat vagy részvétemet.

Ne aggódjon – mondja a Credit Suisse. Statisztikailag a vállalati bevételekre vonatkozó egyéni előrejelzések szorosan csoportosulnak. Ez éppen az ellenkezője annak, ami a bevételek csökkentése előtt történik.

Korábban is hallottam, hogy a tőzsdét „teljes klaszterként” emlegették, de fogalmam sem volt, hogy becslések szóródásáról beszélnek.

Írj neki Jack Hough itt [e-mail védett]. Kövesse őt a Twitteren és iratkozzon fel az övére Barron's Streetwise podcast.