A Federal Reserve-nek van egy egyszerű inflációs harci játékkönyve. Ez így hangzik: Addig gyakoroljon felfelé irányuló nyomást a kamatlábakra, amíg az üzleti és fogyasztói kiadások nem gyengülnek a gazdaságban és az infláció nem csökken.
Történelmi szempontból a Fed inflációs harci játékkönyve mindig különösen súlyos ütéseket hoz az amerikai lakáspiacra. Ha lakástranzakcióról van szó, a havi törlesztés minden. És amikor a jelzáloghitelek kamatai megugranak – ami azonnal megtörténik, amint a Fed az inflációt követi –, akkor az új hitelfelvevőknél megugrottak a kifizetések. Ez azonnal megmagyarázza, miért ahogy a jelzáloghitelek kamatai emelkedtek idén tavasszal, a lakáspiac lehűlésbe csúszott.
De az lakáskorrekció hamarosan elveszítheti néhány gőz.
Az elmúlt héten gyorsan csökkentek a jelzáloghitelek kamatai. Kedden az átlagos 30 éves fix jelzáloghitel kamatláb 5.05% volt, alacsonyabb június, amikor a jelzáloghitelek kamata 6.28%-on tetőzött. A csökkenő jelzálogkamatok azonnali megkönnyebbülést adnak a kiszorult lakásvásárlóknak. Ha egy hitelfelvevő júniusban 500,000 6.28 dolláros jelzálogkölcsönt vesz fel 3,088%-os kamattal, akkor havi 5.05 dollárt fizetne tőkét és kamatot. 2,699%-os ráta mellett ez a fizetés mindössze 30 dollár lenne. A 140,000 éves kölcsön alatt ez XNUMX XNUMX dollár megtakarítást jelent.
Mi történik? Mint befutnak a gyengülő gazdasági adatok, a pénzügyi piacok 2023-as recesszióban áraznak. Ez csökkenti a jelzáloghitelek kamatait.
„A kötvénypiac nagy valószínűséggel recessziót áraz jövőre, és a visszaesés arra készteti a Fed-et, hogy megfordítsa az irányt, és csökkentse a [szövetségi alapok] kamatlábait” – mondta Mark Zandi, a Bank vezető közgazdásza. Moody Az analitika megmondja Szerencse.
Míg a Fed közvetlenül nem határozza meg a jelzáloghitel-kamatokat, politikái hatással vannak arra, hogy a pénzügyi piacok hogyan árazzák mindkettőt a 10 éves kincstári hozam és a jelzáloghitelek kamatai. A szövetségi alapok emelkedő kamatára és a monetáris szigorításra számítva a pénzügyi piacok mind a 10 éves kincstári hozamot, mind a jelzáloghitel-kamatot emelik. A szövetségi alapok csökkenő kamatára és a monetáris lazításra számítva a pénzügyi piacok mind a 10 éves kincstári hozamot, mind a jelzáloghitel-kamatokat lefelé árazzák. Ez utóbbit látjuk most a pénzügyi piacokon.
Tekintse meg ezt az interaktív diagramot a Fortune.com oldalon
Mivel a jelzáloghitelek kamatai megugrottak az év elején, amerikaiak tízmilliói veszítették el jelzálogjogosultságát. Ahogy azonban a jelzáloghitelek kamatai kezdenek csökkenni, amerikaiak milliói nyerik vissza a jelzáloghitelekhez való hozzáférést. Ez az oka annak, hogy olyan sok ingatlanszakértő szurkol az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatoknak: segíteniük kell a lakásvásárlási aktivitás növelésében.
Míg az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábak kétségtelenül több mellékvásárlót késztetnek majd arra, hogy visszatérjenek a nyitott házhoz, még ne ceruzázz a lakáskorrekció végén.
„A lényeg az, hogy a jelzálogkamatok közelmúltbeli csökkenése segít a margón, de a lakáspiac továbbra is nyomás alatt lesz, mivel a jelzáloghitelek 5%-os kamatai (kevesebb eladások, lassuló lakásárak növekedése)” – írta Bill McBride, a közgazdaságtan szerzője. blog Calculated Risk, keddi hírlevelében. Az OK? Még a jelzáloghitel-kamatok egy százalékpontos csökkenése mellett is, a lakhatás megfizethetősége továbbra is historikusan alacsony.
„Ha beleszámítjuk a lakásárak növekedését is, a kifizetések több mint 50%-kal nőnek évről évre ugyanazon a lakáson” – írja McBride.
Van egy másik ok, amiért a lakhatási bikák nem válhatnak túlzottan magabiztossá: Ha a recessziós félelmek – amelyek hozzájárulnak a jelzáloghitel-kamatok csökkenéséhez – igazak, az további gyengülést okozna az ágazatban. Ha valaki attól tart, hogy elveszíti az állását, nem fog beugrani a lakáspiacra.
"Míg az alacsonyabb ráták önmagukban pozitívak a lakhatás szempontjából, ez nem így van, ha recesszió és gyorsan növekvő munkanélküliség kíséri" - mondja Zandi. Szerencse.
Tekintse meg ezt az interaktív diagramot a Fortune.com oldalon
Hová fognak innen indulni a jelzáloghitelek kamatai?
A Bank of America kutatói úgy vélik, van esély arra, hogy a 10 éves kincstári hozam 2.7%-ról 2.0%-ra csökkenhet az elkövetkező 12 hónap során. Emiatt a jelzáloghitelek kamata 4 és 4.5% közé eshet. (A jelzáloghitel-kamatok pályája szorosan korrelál a 10 éves államkincstári hozam pályájával.)
De van egy nagy vadkártya: a Federal Reserve.
A Fed egyértelműen lassítani akarja az ingatlanpiacot Az pandémiás lakásépítési fellendülés- melynek során a lakásárak 42%-kal emelkedtek és a az otthonépítés 16 éves csúcsát érte el– az egekig magas infláció mozgatórugói közé tartozott. A lakáseladások csökkenése és az otthonépítés visszaesése enyhülést jelenthet az Egyesült Államok túlterhelt lakáskínálatára. Már látjuk: a lakásépítések zuhanása azt jelenti, hogy mindenre csökken a kereslet keretező fűrészáru a szekrényekhez az ablakokhoz.
De ha a jelzáloghitel-kamatok túl gyorsan esnek, a fellendülő lakáspiac megzavarhatja a Fed inflációs harcát. Ha ez megtörténik, a Fed több mint elegendő monetáris „tűzerővel” rendelkezik ahhoz, hogy ismét nyomást gyakoroljon a jelzáloghitelek kamataira.
„Az, hogy technikailag recesszióban vagyunk-e vagy sem, nem változtat az elemzésemen. Az inflációs adatokra koncentrálok… És eddig az infláció továbbra is felfelé ível bennünket” – mondta Neel Kashkari, a Federal Reserve Bank of Minneapolis elnöke. – mondta a CBS-nek vasárnap. "Elkötelezettek vagyunk az infláció visszaszorítása mellett, és megtesszük, amit tennünk kell."
Szeretne naprakészen maradni a lakáspiaci recesszió? Kövess engem Twitter at @NewsLambert.
Ez a történet eredetileg a Fortune.com
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-takes-unexpected-221444454.html