Az árak csökkenni kezdenek. A jelzáloghátralékok kezdenek emelkedni. A fejlesztők csődbe mennek, mások pedig leállítják a munkát azokon a lakásokon, amelyeket már nem tudnak eladni.
Amikor ezen a héten nyilvánosságra hozzák a brit lakásárak legfrissebb adatait, mindenki a piac összeomlásának jeleit fogja keresni. De van egy piac, ami miatt sokkal többet kellene aggódnunk – az amerikai.
Rengeteg jel mutatkozik az amerikai ingatlanpiac súlyos visszaesésére, a lakáseladások 12 egymást követő hónapja visszaestek, ami több mint egy évtizede a leggyengébb számhalmaz. Aki azt hiszi, hogy ez pusztán amerikai ügy, az viccelődik.
Ha az amerikai piac összeomlik, az recesszióba sodorja a gazdaságot, és ez az egész világon át fog terjedni. Ha a jelzáloghiteleknél veszteség keletkezik, az veszélyezteti a pénzügyi piacok stabilitását. Ez határozza meg, hogy a Federal Reserve mit kezd a kamatokkal, ami minden ország gazdaságát érinti. 2008-ban a másodlagos jelzáloghitel-piac összeomlása globális pénzügyi válságot indított el. Megtörtént már, és megtörténhet újra.
Az elmúlt évhez képest megnégyszereződtek a kamatok, a brit ingatlanpiac nem éppen egészségesnek tűnik. A Rightmove a múlt héten arról számolt be, hogy a lakásárak megtorpantak, a leggyengébb adatokkal azóta, hogy az online ügynökség elkezdte összeállítani a számokat. A Royal Institution of Chartered Surveyors jelentése szerint a piac 2009 óta a leggyengébb volt. Ennek ellenére ez aligha katasztrófa, legalábbis még nem. Az árak stabilak, és még nem esnek, vagy legalábbis nem túl jelentős mértékben.
Egészen más a kép az Atlanti-óceán túlsó partján. Sok nagyvárosban az árak abszolút értékben csökkennek. San Franciscóban, ahol a technológiai elbocsátások nagy része összpontosul, idén 7%-kal csökkentek. Oaklandben 4.5%-kal, New Yorkban pedig 1%-kal estek vissza.
Eközben a Federal Reserve-vel a kamatlábak agresszív emelése, és mivel az infláció makacsul nem hajlandó kordában tartani, a kilátások egyre borúsabbak. Igaz, a pénteken közzétett adatok azt mutatják, hogy januárban élénkültek az újlakás-eladások, de éves alapon még így is csaknem negyedével maradnak el az előző év azonos időszakához képest. Ez még nem ütközés, de nagyon közel van egyhez.
Az, hogy mi történik a lakásárakkal, meghatározza a különbséget aközött, hogy kemény vagy lágy landolás történik. A Fed a központi banki játékkönyv messze legnehezebb trükkjét próbálja megtervezni; a gazdaság lelassítása és az infláció visszaállítása, de anélkül, hogy teljes körű recessziót váltana ki.
Ez elég egyszerűnek hangzik, de a gyakorlatban nagyon nehéz megvalósítani. Hogy mi történik a lakáspiaccal, az a kulcsa annak, hogy sikeres vagy kudarc. Ha az ingatlanpiac stabilizálódik, de nagyjából egy évig változatlan marad, akkor a fogyasztói kereslet csak kismértékben gyengül, és enyhe lassulásnál rosszabbra nem számíthatunk.
Ha az árak krátereznek, az más történet lesz, a kereslet összeomlik, és a teljes körű visszaesés elkerülhetetlen. És ha az USA recesszióba kerül, így lesz a világgazdaság többi része is – mert Amerika az egyetlen dolog, ami feltartja.
Ezt követően a lakhatási összeomlás begyűrűzik a pénzügyi piacokra. 18 billió dollár (15 billió GBP) fennálló jelzáloghitel-tartozás van az Egyesült Államok piacán, szemben a 14-es 2007 billió dollárral, a legutóbbi konjunktúra csúcsán. A jelzáloghitelekre vonatkozó szabályok azt jelentik, hogy sokkal könnyebb egyszerűen elhagyni az adósságokat, mint az Egyesült Királyságban. Elveszíti a házát, és a hitelképessége is megdöbben, de ha ingatlana értéke jelentősen csökken, akkor is vonzó lehetőség lehet.
Még rosszabb, és a fokozott szabályozás ellenére a jelzáloghiteleket még mindig csomagolják és értékesítik szerte a világon. A valóságban az amerikai pénzügyi rendszer fizetőképessége továbbra is kritikusan függ a lakáspiac állapotától. Ha összeomlani kezd, könnyen tönkreteheti a bankokat, a fedezeti alapokat és az alapkezelőket is – ez pedig nagyon súlyosan érinti a világgazdaság többi részét.
Végül ez határozza meg a monetáris politikát, nem beszélve a következő elnökválasztás valószínű kimeneteléről. A Federal Reserve várhatóan legfeljebb további százalékponttal emeli a kamatokat, majd finoman újra lazítani kezd. De ha a lakásárak összeomlanak, minden fogadás elvész.
Jerome Powell, a Fed elnöke úgy gondolja, hogy az ő dolga a piac megmentése, vagy az infláció ellenőrzését fogja prioritásként kezelni? Vagy azonnal megfordítja az irányt, és drámaian csökkenti a kamatlábakat, hogy megmentse a piacot, attól tartva, hogy megismétli a 2007-es és 2008-as hibákat?
És még ha meg is tenné, megfordítható-e egy ingatlanomlás, ha már elkezdődött, vagy teljes körű pánikba fordul? Senkinek a leghalványabb fogalma sincs, minden valószínűség szerint magát a Fed-et is beleértve. De egy dolog biztos. Nagyon rendetlen lesz.
A tőzsde arra tippel, hogy ez egy tökéletesen végrehajtott lágy landolás lesz, de ez érintés és megy. Az Egyesült Államok lakáspiaca indította el a 2008-as pénzügyi összeomlást, amikor a másodlagos jelzáloghitelek elfajultak, ami banki összeomlást váltott ki minden nagyobb gazdaságban.
Mindannyian éber szemmel figyeljük az Egyesült Királyság lakásárakat – de jelenleg ez az ingatag amerikai piac jelenti a legnagyobb veszélyt a világgazdaságra.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/house-price-crash-could-wreck-100000153.html