A Háztulajdonosi Társaság hiba volt

A Atlanti most közzétették egy új cikk ez néhány ponton ugyanazt jelenti a lakástulajdonnal kapcsolatban, mint az enyém újonnan megjelent fejezet in Az új amerikai munkás felhatalmazása. Valójában ez teszi néhányat a ugyanazok az érvek Én készítettem éveken át.

A cikk címe nagyjából mindent elmond: A Háztulajdonosi Társaság hiba volt. A szerző, Jerusalem Demsas úgy véli, hogyAz ingatlanokat fogyasztásként kell kezelni, nem befektetésként”, amit sok amerikainak bölcs dolog követnie.

Demsas rámutat arra „Elég abszurd tanács, hogy „olcsón vásároljon és drágán adjon el”, amikor arról van szó, hogy hol lakik. Az emberek a család közelében, jó iskolák közelében, parkok közelében akarnak élni, vagy olyan környéken, ahol olyan típusú kényelmi szolgáltatások vannak, mint amilyenre vágynak, nem pedig filléres részvényekkel kereskednek a helyükkel.” Ő azt is megjegyzi „Egy otthon meghatározott földrajzi helyhez van kötve, és ki van téve a helyi gazdasági és környezeti sokkoknak, amelyek akkor törölhetik el a föld vagy a szerkezet értékét, amikor szükség van rá.”

Ezek mind jó pontok és jó okok arra, hogy elkerüljük, hogy otthonunkat befektetésként kezeljük.

Demsas is tükrözi az általam felhozott érvet 2021. októberi szenátusi banki tanúvallomásom:

Bár a lakásbefektetések gyakran sok amerikai vagyonának nagy részét teszik ki, a lakásvásárlás kockázatos befektetés lehet, amely teljes mértékben az ingatlanárak felértékelődésétől függ, ami alapvetően ütközik a lakások megfizethetőbbé válásával.

Noha Demsas nem mélyedik el ebbe, ez a lakásárak felértékelődésétől való függés még nagyobb probléma, mivel a szövetségi lakáspolitika egyre több alacsony tőkeértékű jelzáloghitel-adósság előmozdítására irányul. Különösen kockázatossá teszi a lakásvásárlást azok számára, akik stabilabb jövedelemszerzésért küzdenek.

Komolyan kétlem, hogy Elizabeth Warren (D-MA) szenátor minden amerikai számára támogatná a szövetségileg támogatott tőkeáttételes tőzsdei befektetéseket, de gyakorlatilag ezt teszi a szövetségi lakáspolitika. (Igen, ő egyértelműen hajlandó támogatni „Wall Street” és „nagy bankok”, amikor neki megfelel, de ezt hagyjuk egy másik rovatra.)

Valójában legalább az elmúlt 20 évben az ingatlanárak hasonló volatilitást mutattak, mint a részvénypiacokon. Nem mintha ezek a tények észrevétlenül maradtak volna, még mások számára sem írók az Atlanti-óceánon. De még mindig nem teljesen világos, hogy a Demsas milyen alternatív politikákat támogat.

Természetesen egyetértünk abban, hogy a lakástulajdon népszerűsítésének és a bérbeadás becsmérlésének politikája káros. És úgy tűnik, egyetértünk abban, hogy álszentség, ha a szövetségi tisztviselők úgynevezett megfizethető lakhatási programokat támogatnak, miközben olyan politikákat hirdetnek, amelyek növelik a lakásárakat.

Ami a konkrét szövetségi politika változásait illeti, nem vagyok biztos benne. Remélhetőleg Demsas megnézi a fejezetemet, és ír egy új darabot. (Még akkor is, ha nem ért egyet velem.)

Az általam kifejtett általános szempont Cato új könyvében, ahogy a legtöbb lakásfinanszírozásról írok, a szövetségi politika szinte teljes mértékben a kereslet fellendítésére irányul. Ez azért probléma, mert a lakáspiacokon mindig korlátozott a kínálat sok más típusú fogyasztási cikkhez képest. Az is tény, hogy ezeket a kínálati korlátokat gyakran állami és helyi szabályok és előírások vezérlik. Azaz sok kívánatos hely már „tele van” lakással, és ez ellen csak az önkormányzati változások tehetnek, pedig még azok a változásoknak valószínűleg nem lesznek nagy rövid távú hatásai.

Tekintettel erre a valóságra, a legjobb, amit a szövetségi kormány tehet, ha abbahagyja a kereslet zselésítését. De ennek az ellenkezője a szövetségi kormány (legalábbis) az elmúlt 50 évben.

Valamennyi szövetségi szerepvállalás az 1930-as években kezdett fellendülni, nagyrészt a munkahelyek növelésére tett erőfeszítésként. De valahol útközben az összes ingatlanos, építő és pénzember rájött, hogy jobb dolgozni val vel a politikusok. Most megvan teljes rendetlenség, amely egyértelműen kevésbé megfizethetővé tette a lakhatást, különösen a alacsonyabb jövedelműek.

A szövetségi adótörvény előmozdítja a jelzáloghitel-adósságot. A bázeli tőkekövetelmények előmozdítják a kormány által fedezett jelzálog-fedezetű értékpapírok (MBS) tartását. Fannie Mae és Freddie Mac pedig régóta különleges státuszt élveznek a magáncégekhez képest. Lehetetlen, hogy a magánszektor versenyezzen a szövetségi kormánnyal, így az állami jelzáloghitel-biztosítás és (akár implicit) szövetségi garanciák nyújtása az MBS számára kiszámítható hatással járt.

2009 és 2020 között Fannie és Freddie éves részesedése a A teljes MBS-piac átlagosan 70 százalékot tett ki, annak ellenére, hogy alapítólevelük kifejezetten megtiltják létesítményeik túlzott használatát. Beleértve a Ginnie Mae értékpapírokat, azokat, amelyek mögött FHA jelzáloghitel áll, a szövetségi részesedés az MBS piac átlagosan 92 százalékot tett ki évente.

Arra azonban kevesen emlékeznek, hogy a 2008-as válság előtt sem volt más a helyzet. Tól től 1996 a 2007, Fannie és Freddie éves részesedése a teljes MBS-piacon átlagosan 60 százalék volt, ami csak körülbelül 10 százalékponttal alacsonyabb, mint a válság utáni részesedés.

Semmi értelme több szövetségi segítségért könyörögni, mert a túl sok szövetségi segítség pontosan az, amiért idáig jutottunk. A szövetségi politika folyamatosan növelte a keresletet azáltal, hogy megkönnyítette a lakáshitelek megszerzését. Úgy tűnik, a Kongresszusban nincs lendület ennek a tendenciának a megfordítására, és csak egy bolond mondaná, hogy ennek semmi köze a különleges érdekekhez.

Ha tévedek, akkor az új Kongresszus a legalacsonyabb gyümölcsökkel indulhat. Megtilthatja Fannie-nak és Freddie-nek, hogy kölcsönöket finanszírozzanak nyaralóházakhoz, és érvényesítheti chartáik túlzott felhasználási rendelkezéseit. Akkor megtilthatja nekik a finanszírozást otthonok, amelyek több mint 1 millió dollárba kerülnek és megkövetelik, hogy az „első lakásvásárlók” valóban azok legyenek akiknek soha nem volt otthonuk.

Nem fogom visszatartani a lélegzetem.