A szellem a gépben 1031 címcserén

Az Egyesült Államok adótörvénykönyvének 1031. szakasza lehetővé teszi az ingatlaneladásokból tőkenyereséghez jutó személyek számára, hogy elhalasszák az adófizetési kötelezettséget ezen nyereség után. Ehhez az eredeti eladástól számított 180 napon belül hasonló ingatlan megvásárlására kell fordítaniuk ezt a nyereséget, és soha nem nyúlhatnak hozzá a pénzhez. Ezt a folyamatot a 1031 címcsere. Nyilvánvaló okokból népszerűek az ingatlanbefektetők körében.

A törvény azért született, hogy a befektetőket arra ösztönözze, hogy a pénzüket visszabocsássák a forgalomba, ahelyett, hogy a nyereségüket egy bankba tennék, ahol csak a befektető profitál. Ezért 1031 cserét végezhet, ahányszor csak akar. A kulcsfontosságú elem azonban az, hogy fizikailag nem érintheti meg a nyereséget. Ha akár egy napra is berakja a bankjába, a nyereség adóköteles.

A befektetők úgy lépik át ezt az akadályt, hogy nyereségüket az úgynevezett minősített közvetítőnek fordítják.” A képzett közvetítő egy olyan társaság, amely megtartja a nyereségét, majd az Ön parancsára felszabadítja, amikor új ingatlant talál. Egyszerűen hangzik, de a folyamatban tátongó szabályozási lyuk azt jelenti, hogy körültekintően kell eljárnia a képzett közvetítő kiválasztásánál.

Módokat keres a hozamok növelésére? Tekintse meg a Benzinga tudósítását az alternatív ingatlanbefektetésekről:

Vagy böngésszen az aktuális befektetési lehetőségek között a kritériumai alapján Benzinga ajánlatszűrője.

A minősített közvetítők nagyon lazán szabályozottak

Amikor átadja a pénzét egy ingatlanközvetítőnek vagy egy ügyvédnek, az erős szabályozási felügyelet határozza meg, hogyan kezelhetik az ügyfelek pénzét. Ezeket a szabályokat úgy alakították ki, hogy megnehezítsék számukra a helytelen cselekvést vagy az Ön pénzének ellopását.

Ügyfeleik pénzét vagyonkezelői számlákon kell vezetniük az ügyvédi irodájuk vagy ingatlanközvetítő tevékenységük működési számlájától elkülönülten. Jogilag tilos a pénzeszközöket összekeverni, vagy az ügyfelek pénzét az ügylettől vagy a pénz elzálogosított jogi szolgáltatástól eltérő célra felhasználni. Emellett kötelesek minden vagyonkezelői számlájukat havonta egyeztetni.

A történet folytatódik

Ezeknek az entitásoknak össze kell állítaniuk egy főkönyvet, amely felsorolja a vagyonkezelői számláikról történő befizetések és kifizetések dátumait és okait. Ezt a főkönyvet kötelesek kiegyenlíteni a havi bankszámlakivonatokkal, és az egyeztetésekről nyilvántartást kell vezetniük, hogy az állami képviselők a szokásos munkaidőben bármikor ellenőrizhessék. Ennek elmulasztása a jogosítvány elvesztéséhez vezethet, még akkor is, ha nem vettek fel pénzt.

A probléma a számára ingatlanbefektetők az, hogy szövetségi szinten egyetlen egyenértékű szabályozó testület sem felelős a minősített közvetítők felügyeletéért. Az IRS webhelyén még figyelmeztetés is található ezekről az entitásokról. Állami szinten csak nyolc állam szabályozza vagy felügyeli a minősített közvetítők magatartását. Ők:

• New Hampshire

• Virginia

• Washington

• Maine

• Kalifornia

• Idaho

• Colorado

• Nevada

Ez azt jelenti, hogy egy képzett közvetítő a többi 42 szabályozatlan államban elméletileg megvadulhat az Ön 1031 cserepénzével, és amíg az Ön kérésére elengedik, amikor befejezte a cserét, nem lesz bölcsebb. Ez egy ijesztő gondolat, és a szellem definíciója a gépben.

Mi a teendő, ha az Ön minősített közvetítője elszalad az Ön pénzével?

A minősített közvetítő cégek szövetségi és állami szabályozásának hiánya ellenére továbbra is bűncselekménynek számít az Ön pénzének eltulajdonítása. Ha elszaladnak a pénzével, és nem fizetik ki, amikor követeli, vádemelést és börtönbüntetést is indíthatnak ellenük. Ez azonban nem oldja meg befektetői problémáját.

Ne feledje, csak 180 napja van a cserére. Ez az óra semmilyen körülmények között nem hagyja abba a ketygést. Tehát, ha a minősített közvetítő nem rendelkezik a pénzével, amikor le kell cserélnie, és nem tudja 180 napon belül befejezni, akkor az ellopott pénze után tőkenyereségadót kell fizetnie.

Egy képzett közvetítő elszalad a pénzével, és közben adószámlát ragaszt? Jaj. Egyes esetekben a minősített közvetítő biztosítói visszafizetik a pénz egy részét, de ez valószínűleg nem fog megtörténni annyi időn belül, hogy Ön befejezze a cserét. Tehát a nem megfelelő minősítésű közvetítő kiválasztása szó szerint pénzügyi rémálmot okozhat, amelyből évekbe telhet felébredni.

Gyakran előfordul a minősített közvetítő által végzett lopás?

Szerencsére nem, nem. De ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy a minősített közvetítők több tucat vagy akár több száz ingatlaneladásból is birtokolhatnak nyereséget egyszerre, egyetlen minősített közvetítő, aki rosszat cselekszik, több millió dollár értékű pusztítást okozhat.

Nézzük az Edward Okun, aki az 1031-es adócsoport korábbi vezetője volt. Minősített közvetítő cégét a földbe járatta azzal, hogy az ügyfelek pénzéből finanszírozott egy luxus életstílust, amely több államban kastélyokat, több hajót és rengeteg ékszert tartalmazott, amelyeket bikinimodellt feleségére pompázott.

Amikor végül elfogyott a pénze, és nem tudta kifizetni ügyfeleit, nem tudták, mi volt a nagyobb megrázkódtatás: amikor kiderült, hogy ellopták a pénzüket, vagy azt, hogy nincs olyan szabályozási keret vagy felügyelet, amely megakadályozná, hogy Okun lopjon. azt. Letartóztatása idején Okun egy másik, minősített közvetítő cég megvásárlásáról írt ügyletet közel 900 millió dollár letéttel.

100 év börtönbüntetésre ítélték, és csaknem 40 millió dollár vagyon elvesztésére kényszerítették. Végül az ő feldúlt ügyfelei a pénzük mintegy 70%-ához jutottak. Ez a 70% azonban nem érkezett meg időben, hogy befizesse az adószámláját, amelyet saját zsebből kellett kifizetnie, és így is felmerült az ügyvédi költségek, miközben kártérítési eljárást indítottak ellene.

Hogyan védheti meg magát egy árnyas, minősített közvetítőtől?

Edward Okun nincs egyedül abban, hogy minősített közvetítő cégeket használ fel pénzügyi szabálytalanságok elkövetésére. Vannak számos eset ahol képzett közvetítőket fogtak el, és az ezekből az esetekből származó veszteségek több száz millió dollárra rúgnak. Ennek ellenére még mindig nincs szövetségi felügyelet az iparág felett. Szóval, hogyan védheti meg magát egy árnyékos, képzett közvetítőtől?

Ha nem olyan államban él, amely szabályozza a minősített közvetítők tevékenységét (és valószínűleg nem is, mivel csak nyolc van belőlük), akkor a legjobb megoldás az, ha olyan képzett közvetítőt választ, aki egyben állami ügyvédi képesítéssel is rendelkezik. Legalább ezután havi számlaegyeztetést kell végezniük.

Ez nem garancia, de nyugalmat ad, ha tudja, hogy az Ön által választott képzett közvetítő az állami ügyvédi kamara a válla felett néz. Másodszor, végezzen kutatást. Tekintse meg a közvetítő online értékeléseit. Van-e olyan hírnevük, hogy érzékenyek és proaktívak az ügyfelekkel való kommunikációban? Magas a BBB besorolásuk? Tegyen fel kemény kérdéseket, amikor képzett közvetítőket kérdez meg. Szerezze meg a kívánt válaszokat, vagy lépjen a következőre.

Meg kell védenie saját érdekeit az 1031-es tőzsdékben

A bokszmeccs előtt a játékvezető mindkét versenyzőt a ringbe hívja, és azt mondja nekik: „tartsa fel a kezét és védje meg magát”. Ez a szilárd tanács azokra a befektetőkre vonatkozik, akik 1031-es címcserén keresztül dolgoznak. Az Ön felelőssége, hogy körültekintően és rendkívüli körültekintéssel válassza ki képzett közvetítőjét. Keményen dolgoztál, hogy hasznot hozz a befektetésedből. Rajtad múlik, hogy megvéded-e.

Fotó Prostock-stúdió a Shutterstockon

Még többet a Benzinga-tól

Ne maradjon le a valós idejű figyelmeztetésekről a részvényeiről – csatlakozzon Benzinga Pro ingyen! Próbálja ki azt az eszközt, amely segít intelligensebben, gyorsabban és jobban befektetni.

© 2022 Benzinga.com. A Benzinga nem nyújt befektetési tanácsadást. Minden jog fenntartva.