Az FHFA új díjszabályzata még nagyobb nyomást fog gyakorolni az ingatlanárakra

Januárban a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) bejelentette, hogy megemeli az előzetes díjakat hogy Fannie MaeFNMA
és Freddie Mac jelzáloghiteleket számol fel második lakásra. Októberben, az ügynökség bejelentette, hogy végrehajtja „A legtöbb készpénzes refinanszírozási hitel előzetes díjának célzott emelése.”

Mindkét lépés jót tesz a szövetségi lakásfinanszírozási politikának. A szövetségi kormánynak nem szabad azzal foglalkoznia, hogy olcsóbbá tegye az emberek számára a vásárlást második az otthonok és a szövetségi hitelezési támogatások nem jutalmazhatók tovább egyszerűbb tőkekifizetéssel.

Ennek ellenére a lakásügyi lobbisták – akik természetesen ellentétes ezek a változások-nyugodhat. A Biden-adminisztráció nem áll a szövetségi csap leállításának küszöbén.

Valójában Fannie és Freddie garanciadíj-keretének folyamatban lévő felülvizsgálata részeként (a g-díjak), az FHFA is megszüntetése több családi házas program előzetes díjai. Ezek a változások rossz lakásfinanszírozási politika. Íme egy gyors összefoglaló azokról a díjakról, amelyeket az FHFA megszüntet.

• Az első lakásvásárlók a területi mediánjövedelemnél (AMI) vagy az alatt az Egyesült Államok nagy részében (és az AMI 120 százaléka alatti a magas költségű területeken).
• HomeReady és Home Lehetséges kölcsönök (Fannie és Freddie zászlóshajója megfizethető jelzáloghitel-programjai).
• HFA Advantage és HFA Preferred hitelek (Fannie és Freddie alacsony törlesztőrészletű hitelek az arra jogosult Lakásfinanszírozási Ügynökségek számára).
• Családi kölcsönök a szolgálati kötelesség program támogatására.

Az FHFA szerint az ügynökség megszünteti ezeket a díjakat „előmozdítani a fenntartható és méltányos hozzáférést a megfizethető lakhatáshoz.” Az időzítés azonban furcsa, tekintve a kormányzat feltételezett elkötelezettségét az infláció elleni küzdelem mellett.

E díjak eltörlése nem teszi megfizethetőbbé a lakhatást. Lehet, hogy elkészítik jelzálog könnyebben beszerezhető, de felfelé irányuló nyomást fognak gyakorolni a lakásárakra, különösen a piac alsó szintjére.

Ezek a változások azt is mutatják, hogy az amerikai lakásfinanszírozási rendszer milyen kevéssé hasonlít a szabad piacra.

A nézőpont kedvéért Fannie és Freddie együtt volt nem kevesebb 50 óta az összes jelzáloghitel-kibocsátás több mint 2007 százaléka. És a részesedésük jelenleg áll 62 százalékon. Részesedésük a teljes jelzálog-fedezetű értékpapír (MBS) piac, az Értékpapíripari és Pénzpiaci Szövetség szerint (SIFMA), átlagosan 70 százalék volt 2009 és 2020 között. (Megjegyzés: ha beleszámolunk Ginnie Mae értékpapírok– akik mögött állnak FHA jelzáloghitelek-a szövetségi Az MBS-piac részesedése évente átlagosan 92 százalék volt.)

Így az FHFA, egy kormányzati ügynökség egyoldalúan módosíthatja a díjakat – a teljes ár egyik összetevőjét –, amelyet a hitelfelvevők fizetnek a jelzáloghitel-piac nagy részén. Az amerikaiaknak gondolniuk kell erre a helyzetre, amikor idegesek lakásárak vannak olyan magas. A szabad vállalkozáson alapuló lakásfinanszírozási rendszer semmiben sem hasonlítana az amerikai rendszerhez.

Mindazonáltal a részletek azt mutatják, hogy ezek a legutóbbi díjelvonások mennyire kontraproduktívak lesznek Amerika úgynevezett megfizethető lakhatási politikájára nézve.

Először is, a változások megszüntetik az előzetes díjat az első lakásvásárlók számára átlagos jövedelmet a földrajzi régiójukban. Eltekintve attól, hogy teljesen megszüntetjük azt a látszatot, hogy a változtatások az alacsony jövedelmű vásárlókat segítik, az „első lakásvásárló” kifejezés nem igazán jelenti első-idő lakásvásárló. Ez a díjelvonás hatalmas vásárlási ösztönzést biztosít.

Külön, Fannie HomeReady programja „Az alacsonyabb jövedelmű lakásvásárlókat szolgálja ki, akiknek nincs megtakarított előlegük.” A jogosultsághoz az „első” hitelfelvevők jogosultak, ha az AMI legfeljebb 80 százalékát keresik, hitelképességük legalább 620, és 3 százalékos előleggel rendelkeznek. (Természetesen ezt a 3 százalékot a vevők támogatásból vagy tetszőleges számból megszerezhetik előleget segítő programok). Freddie-é Lakás A lehetséges kölcsönök hasonló követelményeket támasztanak, bár azok számára is elérhetők, akiknek nincs hitelképességük.

Ha ez nem lenne elég, Fannie-nak és Freddie-nek is megvan a sajátja HFA Advantage és HFA Preferred kölcsön programokat. Ezek speciális alacsony előlegű hitelprogramok, amelyek csak a jogosult lakásfinanszírozási ügynökségek (HFA) számára érhetők el. Ezek a HFA-k természetesen állami kormányzati szervek, részei a felépített állami-szövetségi rendszernek. hogy a tanácsadástól a támogatásig mindenben segítse a lakásvásárlókat. (Az Állami Lakásügynökségek Országos Tanácsa szerint a kiadás a A 2021-es Állami HFA Digitális Történelemkönyve a jelzéssel „Fél évszázados állami HFA együttműködés, innováció és hatás.” Ne aggódjon a folyamatos megfizethetőségi probléma miatt, a HFA-k innovációja és hatása hosszú múltra tekint vissza.)

Végül, mind Fannie-nak, mind Freddie-nek külön hitelprogramjaik vannak az egycsaládos kölcsönökhöz a Duty to Serve programjaik keretében. Ezek a programok elsősorban az alacsonyabb jövedelmű vásárlókra irányulnak az úgynevezett alulszolgált piacokon, beleértve a vidéki területeket és az épített lakásokat.

Tehát a neten a díjmódosítások legutóbbi köre nem jelent semmiféle jelentős politikai változást. Az Egyesült Államokban még mindig a kormány uralja a lakásfinanszírozási rendszert, amely nagymértékben arra törekszik, hogy a lehető legkevesebb pénzből könnyebben juthasson hitelhez.

Nem csak ez a megközelítés egy kockaszerű ajánlat a hitelezőknek és a vásárlók, de az árakat is felfelé tolja. Szomorú, de nagyon valószínű, hogy a kormányzati tisztviselőknek még legalább 50 évre lesz szükségük, hogy megtanulják ezeket a leckéket.

Ahogy már többször is rámutattam, minden a tipikus amerikainak meg kell mutatnia a meglévő lakásfinanszírozási rendszert túlzott eladósodás, magas lakhatási költségek, ingadozó lakásárak, a túlszabályozás és a szövetségi mentőcsomagok nyoma. A lakástulajdon aránya majdnem pontosan ott, ahol a Fannie-ra és Freddie-re való kiterjesztett támaszkodás előtt volt; lakásárak felértékelődése van folyamatosan meghaladta a bevételt növekedést, és az adófizetők kénytelenek kifizetni több százmilliárd dollárnyi mentőcsomag.

Az adminisztráció úgy tehet, mintha tesz valamit a lakhatás megfizethetőbbé tétele érdekében, de ennek a célnak a megvalósítása azt jelentené, eltávolodni a jelenlegi rendszertől.