Medvepiacon vannak a részvények, várható-e lakásösszeomlás?

Legfontosabb elvitel

• Az Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének adatai szerint a lakásárak 37%-kal emelkedtek 2020 márciusa óta
• Eközben a teljes lakáseladások éves szinten 8.6%-kal, havi összevetésben pedig 3.4%-kal csökkentek májusban
• A Moody's Analytics adatai szerint az átlagos lakás 24.7%-kal túlértékelt, az árak négyszer gyorsabban emelkednek, mint a bevételek
• Mivel a lakásvásárlókat folyamatosan kiszorítják a piacról, sok befektető és lakástulajdonos attól tart, hogy a lakások összeomlása közeleg.

hétfő, a S&P 500 index YTD 18.7%-kal zárt, a múlt heti medvepiaci tartomány közelében lebegve. Eközben a Nasdaq Composite 27%-os mínuszban marad az év során, míg a Dow 14%-os veszteséggel süllyed. Más szóval, a piac nagy része medveországban vagy annak közelében van, és nincs kilátásban haladék azoknak a részvényeknek, amelyek árai a januári csúcsokhoz képest csökkentek.

És most a befektetők és a lakástulajdonosok attól tartanak, hogy a lakáspiac követheti a példáját.

Adatok a Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (NAR) azt mutatja, hogy 2021 májusa és 2022 májusa között a meglévő lakásárak közel 15%-kal emelkedtek. 2020 márciusa óta 37%-kal emelkedtek. Eközben a lakásárak mediánja először haladta meg a 400,000 XNUMX dollárt.

Míg a magas árak jók a befektetőknek és az eladóknak, folyamatosan kiszorították a piacról az alacsonyabb és közepes jövedelmű vásárlókat. És most, aggodalomra ad okot, ugyanazok az árak, amelyeknek az eladók örültek, katalizálhatják az ingatlanpiaci összeomlást.

Buborékok és összeomlások

Eszközbuborékok akkor keletkeznek, amikor a kereslet, a spekuláció és a piaci túlzás az árakat a fundamentumaik fölé emelik. A végeredmény? Túlárazott eszközök, amelyek mindaddig keresettek, amíg a vásárlók érdeklődnek.

Szerint Dallas Federal Reserve, az ingatlanbuborékok különösen szúrósak széles körű gazdasági hatásaik miatt. A házbuborékok gyakran számos nem kívánt következményhez vezetnek, mint például:

• Torz befektetési és vásárlási szokások
• A gazdasági erőforrások helytelen elosztása
• Hullámok, amelyek a gazdasági növekedésbe és a foglalkoztatásba véreznek

Akkor mikor a befektetők pánikba esnek, vagy csődök és vagyonelvonások érik a piacot, „kipattan” a buborék. Az ingatlanárak összeomlanak, a befektetők nehezen maradnak nyereségesek, a lakástulajdonosok pedig a víz alatt találhatják magukat nagyon drága hitelek.

Ennek ellenére nem minden buborék feltétlenül végződik teljes körű összeomlással.

Egyes piacokon ehelyett korrekció tapasztalható, ahol az ingatlanárak fokozatosan csökkennek, majd hónapokig vagy évekig stagnálnak.

Ezzel szemben az összeomlás gyors áreséssel jár (gyakran a letiltás hullámával együtt), ami kihúzza a szőnyeget a piac alól.

Akkor és most

A teljes lakáspiaci összeomlás nem olyan gyakori, mint gondolná. Ennek ellenére a nagy recesszió sokak fejében a lakástulajdonosok és a befektetők továbbra is óvatosak maradnak.

A nagy recesszió

A 2007-2008-as lakáspiaci összeomlás egyedülálló esemény volt, amelyet többszörös hanyag kormányzati, hitelezői és befektetői gyakorlat szült.

Kezdetben az olcsó kamatlábak és a minimális jelzáloghitelezési szabályozás lehetővé tették a bankok számára, hogy másodlagos jelzáloghitel-kölcsönöket kínáljanak a képzett hitelfelvevőknek. Sok ilyen kölcsönt a hitelfelvevő visszafizetési képességét dokumentáló megfelelő papírok nélkül is adtak ki.

Eközben a befektetők felkapták a jelzáloggal fedezett értékpapírokat (MBS), amelyek a jelzáloghiteleket befektetési eszközként kötik össze. A másodlagos jelzáloghitelek kamatlábainak növekedésével a másodlagos jelzáloghitelek tették ki ezen értékpapírok nagyobb részét.

Sajnos sok lakástulajdonos nem tudott fizetni, ami válságot katalizál, mivel a bankok elkezdték kizárni a nem teljesítő hitelfelvevőket. Sok esetben a bankok veszteségeket szenvedtek el a csökkenő értékű ingatlanok megválása közben. Hamarosan a háztulajdonosok jobbra-balra menekültek a víz alatti jelzáloghitelekből, így a bankok birtokában voltak olyan ingatlanok, amelyek kevesebbet érnek, mint a kölcsön.

Ugyanakkor az MBS-befektetők megtapasztalták saját válságukat, amikor a hitelfelvevők nem teljesítettek, és ezzel elszívták a nyereségüket.

Végül az események összefolyása globális recessziót szült (és rengeteg új jelzáloghitelezési szabályozást).

Gyors előrelépés 2022-ig

Aztán itt van a jelenlegi lakásépítési fellendülés, amelynek – mint látni fogja – egészen más okai vannak. Nevezetesen: A Covid-19 világjárvány.

Amikor a járvány először kitört, a Federal Reserve csökkentett kamatlábak, hogy elkerüljék a recesszió és ösztönözni kell a költekezést. Ugyanakkor a kormány által elrendelt bezárások és az alkalmazottak rágalmazása között sok cég új otthoni munkavégzési politikát vezetett be. Eközben sok család megtakarításokba dobott ösztönző forrásokat, vagy fizette ki adósságait.

Az ösztönző alapok, az olcsó adósság és a WFH rugalmasságának kombinációja sok lakástulajdonost arra csábított, hogy elhagyja a drága városokat. Eközben az ellátási lánc zúgása és a Covid-19-korlátozások megakasztották az újlakás-építést, és szűkítették az ellátást.

Ennek eredményeként a kereslet megugrott. Hamarosan a vásárlók azon kapták magukat, hogy ugyanazokért az ingatlanokért versenyeznek, és az árak az egekbe szöktek, mivel a szédült háztulajdonosok gyakran jóval a kért ár feletti készpénzes ajánlatokat fogadták el.

Kizárhatjuk egy esetleges lakáspiaci összeomlást?

Bár már nem vagyunk zárlat alatt, a Covid-19 hatásai a lakáspiacra továbbra is fennállnak. Némelyik aggodalomra ad okot, hogy a ház összeomlása a sarkon lehet.

Kezdésnek friss Népszámlálási iroda az adatok azt mutatják, hogy a lakáseladások négy egymást követő hónapban csökkentek. Csak az új családi házak eladásai 16.6%-kal zuhantak március és április között. Májusban pedig az összes lakáseladás 3.4%-kal esett vissza az előző hónaphoz képest, és 8.6%-kal az egy évvel ezelőttihez képest. Mindent összevetve júniusban az eladatlan, meglévő otthoni készlet 1.16 millió darabra nőtt.

De míg az eladások csökkentek, az árak nem követték a példát. Valójában május új rekordot döntött, egy új ház medián ára megközelítette a 450,000 511,000 dollárt. Ugyanakkor az összes lakás átlagos eladási ára meghaladta az XNUMX XNUMX dollárt.

Ha úgy gondolja, hogy ez magasan hangzik, nem vagy egyedül. Az év elején a Moody's Analytics arról számolt be, hogy az amerikai lakásárak továbbra is emelkednek átlagosan 24.7%-kal túlértékelt. Márciusban a Dallas Fed arra figyelmeztetett, hogy a lakások eladási árai meghaladták a bérleti árakat, ami „fenntarthatatlanul felfújt” értékekre utal.

És nem csak a lakhatás drágasága, hanem az is, hogy milyen gyorsan került oda. Csak az elmúlt évben a lakásárak megugrottak négyszer gyorsabb, mint a jövedelmek. Ugyanakkor a jelzálog kamatok a januári 3%-ról június végére 6.4%-ra emelkedett, ami több mint kétszeresére növelte a hitelfelvétel költségeit.

Összességében a számok rossz kilátásokat mutatnak a lakáspiacon. Az égig magas infláció, a megugrott kamatok és a korlátozott készletek sok lakásvásárlót kiszorítottak a piacról. Mivel a lakástulajdonosoknak tovább kell terjeszkedniük, hogy feljussanak az ingatlanlétrán, a buborék kipukkanhat, ha a gazdasági tényezők alacsonyabb jövedelmekhez vagy magasabb jelzáloghitel-kamatokhoz vezetnek.

Döntő különbségek között 2008 és 2022

A közgazdászok általános konszenzusa azonban az, hogy míg a lakáspiaci összeomlás igen lehetséges, ez nem Valószínű.

Először is, a piac jelenlegi alapjai sokkal stabilabbak, mint 14 évvel ezelőtt. A szigorúbb hitelezési feltételek és az erős lakásvásárlói védelem azt jelenti, hogy a modern jelzáloghitelek nagy részét időben fizetik. 2021 második felében az átlagos lakásvásárlók a rekordmagas átlagos hitelpontszám A 786.

Ezenkívül a késedelmek továbbra is 3% körül mozognak, és 2022 első negyedévében csak ennyi volt 78,000 lefoglalási bejelentés. (Ezzel szemben 10 és 2006 között 2010 millió amerikai veszítette el otthonát, és csak 3.1-ban 2008 millió végrehajtási bejelentés történt.)

Hasonlóképpen, a lakástulajdonosok most figyelemre méltóak 28 billió dollár lakástőkében a 2008-ban gyakran negatív lakástőkéhez képest. És JPMorgan megjegyzi hogy a modern lakástulajdonosoknak közel sem volt olyan mértékű adóssága, mint 2008 előtt.

Ugyanakkor a lakáskészletek, bár növekednek, továbbra is történelmi mélypont közelében maradnak. Tavaly szeptemberben, NARAR
2.4 havi eladó lakáskínálatról számolt be; februárra ez mindössze 2 hónapra csökkent.

Eközben az építők a növekvő költségekre és a kereslet lassulására hivatkozva visszahúzták a termelést. (A nagy recessziót megelőző időszakban ennek az ellenkezője volt igaz.)

A legvalószínűbb forgatókönyv

A robusztus lakáspiac azonban nem jelenti azt, hogy nincs helye az árak csökkenésének. A különbségtétel: a legtöbb közgazdász úgy gondolja, hogy a korrekciónak van helye, nem pedig az összeomlásnak.

A dallasi Fed például arról számol be, hogy bár a reállakásárak meghaladják fundamentumaikat, nem látják azt a várakozást, hogy a lakhatási korrekció következményei a 2007–09-es globális pénzügyi válsághoz hasonlíthatók a nagyságrendben vagy a makrogazdasági gravitációban.

Doug Duncan, a Fannie Mae vezető közgazdászaFNMA
, nagyrészt egyetért. Álláspontja az, hogy bár az árfolyamok drámaian emelkednek, „történelmileg az ilyen nagy mozgások a lakhatás lassulásával végződtek”.

A Bankrate vezető pénzügyi elemzője, Greg McBride is egyetért, és megjegyzi: „Az ingatlanárak nagy ugrásszerűen mozoghatnak – mint most –, majd viszonylag kis változást mutatnak az évek során. Az árak emelkedése a valószínűbb eredmény.”

De egyáltalán mi számít „helyesbítésnek”?

Matthew Pointon, a Capital Economics vezető ingatlanközgazdásza úgy véli, hogy a 5%-os csökkenés 2023 közepére ésszerű cél. Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza pedig egyetért azzal, hogy „kisebb, akár 5%-os áresés” valószínű – és ez egészséges egy „túlárazott” piacon.

Ne hagyja, hogy az ingatlanpiaci összeomlás kísértete lecsapjon

A jelenlegi helyzetben az országos lakáspiaci összeomlás valószínűtlennek tűnik, bár nem kizárt. Ez sok ingatlanbefektetőt elgondolkodtat: befektetni vagy várni?

A Q.ai-val soha nem kell azon töprengenie, hogy mi a következő helyes lépés. AI-alapú befektetési stratégiáink megbízható adatokra támaszkodnak – nem érzelmekre, például félelemre vagy izgalomra, amelyek egy elméleti piaci összeomlásban gyökereznek.

De ez nem jelenti azt, hogy kikerültünk a körből. Olyan korszerű befektetésekkel, mint a Forbes Kit, akkor hozzáférhet a legfrissebb hírekhez, a pörgős információkhoz és a hatalmas tudásarchívumhoz – mindezt ujjmozdulat nélkül. Mindössze annyit kell tennie, hogy finanszírozza a számláját.

Töltse le a Q.ai-t még ma az AI-alapú befektetési stratégiákhoz való hozzáférés érdekében. Amikor befizet 100 USD-t, további 50 USD-t adunk hozzá számlájához.