Bérelje vagy eladja otthonát, ha külföldre indul?

A feleségemmel, Rebeccával 2018-ban szembesültünk ezzel a bérleti díj és eladási nehézségekkel, amikor úgy döntöttünk, hogy Virginiából Mexikóba költözünk.

Az Internal Revenue Service (IRS) korábbi adóügyvédjeként sok vonatkozó törvényt ismertem, de e folyamat során mégis levontam néhány fontos és meglepő leckét. Itt szeretném megosztani veled a bérleti vagy eladási dilemmával kapcsolatos történetét, hogy ez segítsen döntésében, ha külföldre költözik.

Befektetés pénzügyi jövőnkbe

Az ingatlan a kiegyensúlyozott befektetési portfólió kritikus eleme. De 20 évvel ezelőtt, amikor Rebecca és én az első lakásunk megvásárlását terveztük, inkább azzal foglalkoztunk, hogy megengedhetjük-e magunknak egy házat, mintsem az, hogyan fog kinézni a részvényállományunk mellett.

Abban az időben a divatos virginiai negyedekben, a Potomac folyó túloldalán, Washington DC-ben annyira keresettek voltak a lakások, hogy a leendő vásárlók rendszeresen kénytelenek voltak többet licitálni, mint amennyit kértek, és lemondani az otthoni és biztonsági ellenőrzésekről. Ez idegessé tett bennünket. Ráadásul az a pénzösszeg, amelyet a bank kölcsön akart nekünk adni (a globális pénzügyi összeomlás előtti őrült időkben), több volt, mint amennyit bármelyikünk el tudna képzelni, hogy visszafizetjük.

Mivel nem voltunk szegények – vagyis nem akartuk a bevételeink nagy részét jelzáloghitelre költeni –, Rebecca és én józanul mentünk, és egy olcsóbb megoldás mellett döntöttünk.

Vásároltunk egy 1940-ben épült polgári házat a közmondás szerint „rossz oldalon” annak a feléért, mint amennyit egy kicsit nagyobb családi házra költöttünk volna egy népszerűbb környéken. De biztonságban éreztük magunkat az új házban, és azt a pénzt, amit nem fizettünk a banknak, arra az utazásra fordítjuk, amit mindketten szerettünk.

Kiderült, hogy a szerencse velünk volt. Ahogy azt ingatlanügynökünk megjósolta, új negyedünk dzsentrifikációjának élen jártunk. Két oldalunkon modern lakótelepek épültek, több üzlet és étterem költözött be, és környékünk a hangulatos, gyarmati negyed néven vált ismertté. Aztán a lakásárak az egész városban emelkedni kezdtek.

Amikor 2000-ben megvásároltuk az otthonunkat, a város 127,900 378,420 dollárra értékelte a telkünket és a házunkat. Tíz évvel később az értékelés 2018 516,168 dollár volt. És mire Rebeccával úgy döntöttünk, hogy XNUMX januárjában Mexikóba költözünk, már XNUMX XNUMX dollár volt.

Két vonzó lehetőség közül választhat

Rebecca és én nehéz döntést kellett meghoznunk a házat illetően, miután úgy döntöttünk, hogy külföldre költözünk. Bérbe adjuk, és a havi bérleti díjból a mexikói költségeinket fedezzük, vagy készpénzt kell kifizetnünk, és kihasználnunk egy szövetségi törvényt, amely megszünteti az eladással elért jelentős nyereség adóját?

A bérlésnek voltak előnyei. A havi bérleti díj folyamatos bevételt biztosítana, amely részben pótolná az elmaradt fizetéseinket, és ezáltal csökkentené azt az összeget, amelyet megtakarításokból kellene lehívnunk a napi megélhetési kiadásaink fedezésére. A bevétel fedezné a mexikói lakbérünket, a gyermekeink iskolai tandíját, és – ahogy szerettem viccelni – hagynánk néhány dollárt tacókra. Fiskális konzervatívokként (legalábbis ami a saját pénzünk elköltését illeti) Rebecca és én szerettük, hogy a bérleti díjból származó bevételek pénzügyi párnát jelentenek mindaddig, amíg több olyan üzleti ötletet nem tudunk kidolgozni, amelyeket szeretnénk megvalósítani.

Egy másik szempont, amelyet figyelembe kell venni, amikor külföldre költözik, az az, hogy a bérleti díjból származó bevétel segíthet abban, hogy tartózkodási vízumot szerezzen az új országában. Bár ez nem volt releváns a mi helyzetünkben, egyes nemzeteknek – például Uruguaynak – bizonyítható bevételi forrásra van szükségük ahhoz, hogy állandó lakhelyet szerezzenek. A bérleti díjból származó bevétel segíthet teljesíteni ezt a követelményt.

A bérbeadásnak azonban vannak árnyoldalai is, amint azt a lehetőségeink után kutatva megtudtuk. Először is, egy alapkezelő társaságnak az ingatlan hirdetésére és felügyeletére fordított költsége ráharapna a profitunkra. Ezek a cégek gyakran egy havi bérleti díjnak megfelelő díjat számítanak fel a bérlő megtalálásáért, majd a havi bérleti díj 8-10%-át az ingatlan karbantartásáért és a bérlő által felvetett kérdések megválaszolásáért. Míg az olyan online webhelyek, mint a Craigslist, ingyenes platformként léteznek a bérbeadók és bérlők összekapcsolására, ezek az eszközök nem tudják kezelni az ingatlant.

Másodszor, a bérbeadásból származó bevételt adókötelesként kellene bejelentenünk, tovább csökkentve ezzel a zsebünkbe került összeget.

Rebecca és én is izgalmas lehetőségnek találtuk az eladást. Számos helyi ingatlanközvetítővel folytatott beszélgetésünk, valamint a Zillow online eszközzel végzett független kutatásunk alapján, amely összehasonlítható ingatlanok segítségével becsüli meg egy otthon piaci értékét, arra számítottunk, hogy nagyjából 600,000 XNUMX dollárért el tudjuk adni a házat.

Ebben az esetben 400,000 200,000 dollár nyereséget érnénk el, miután levonjuk a kezdeti vételárunkat és az elvégzett tőkejavítások költségeit, amelyek összesen 400,000 XNUMX dollárt tettek ki. A XNUMX XNUMX dolláros nyereséget befektethetnénk, és a hozamot a mexikói költségek fedezésére fordíthatnánk.

Ezenkívül az Internal Revenue Code 121. szakasza (a lakhatási kizárás) értelmében ebből a 400,000 500,000 dolláros nyereségből semmi sem adóköteles. A lakhatási kizárás lehetővé teszi a házaspárok számára, hogy akár 250,000 XNUMX dolláros bevételt is kivonjanak a bevételből egy lakáseladásból. Egy személy legfeljebb XNUMX XNUMX dollárt zárhat ki.

Ahhoz, hogy jogosultak legyenek erre a kizárásra (és ez kulcsfontosságú annak megértéséhez, hogy otthona eladását fontolgatja), a házaspároknak és az egyedülálló személyeknek meg kell felelniük a tulajdonosi és használati tesztnek.

Akkor jogosult a kizárásra, ha az ingatlant az eladást megelőző öt évből összesen legalább két évig fő lakásként birtokolta és használta. A tulajdonosi és használati teszteknek különböző kétéves periódusokban teljesíthet, de mindkét tesztet az eladás napjával záruló ötéves időszakban kell teljesítenie.

Ha eladnánk a házunkat, teljesítenénk mind a tulajdoni, mind a használati próbákat, és ki tudnánk zárni a teljes nyereségünket, ami nulla adót eredményezne.

A lakhatási kizárás előnyei nélkül a 10%-os tőkenyereség-adókulcs azt jelentette, hogy 40,000 400,000 dollár adót fizetünk a XNUMX XNUMX dolláros nyereség után. Negyvenezer dollár több, mint amire számítottunk, négytagú családunknak egy évig Mexikóban élnie kell. Ez nagyon sok pénz adót fizetni.

A bérlés okai

Több tényező is közrejátszott abban, hogy a lakásunk bérbeadása mellett döntöttünk. Először is azonnal találtunk egy megbízható bérlőt, akire rábízhattuk a ház és az udvar gondozását. Megadtuk neki a korábban általunk használt helyi javítószemélyzet elérhetőségét, így nem volt szükség menedzsment cégre.

Az általunk beszedett bérleti díj közönséges jövedelemként adózik (Rebecca és én a 12%-os adósávban fizetünk, de a kulcsok 10% és 37% között változnak a bevételtől és a bejelentési állapottól függően). Mégis, ha nem viseljük egy külső alapkezelő társaság költségeit, az több pénzt jelentett a zsebünkben.

Másodszor, tekintettel a Washington DC metróövezetének természetére – amely rendkívül átmeneti, a miénkhez hasonló közeli lakások miatt nagy kereslet mutatkozik – arra számítottunk, hogy az otthon értéke tovább fog emelkedni. Továbbá, mivel a lakáskizárási teszt öt évből kettőt biztosít, nem kellett azonnal eladnunk az adókedvezmény megszerzéséhez.

A teszt legegyszerűbb alkalmazásában a kiköltözés után három évünk volt az eladásra. Ha az eladás dátuma 2021 januárja lenne, az ötéves visszatekintési időszak 2016 januárjától 2021 januárjáig tartana, és 2016 januárjától 2018 januárjáig a házban laktunk volna elsődleges lakhelyünkként, és kizárhatnánk a nyereség.

A végső ok, amiért úgy döntöttünk, hogy először bérelünk, nem pedig eladunk, az volt, hogy szerettünk volna egy helyet, ahová visszatérhetünk arra az esetre, ha a dolgok Mexikóban nem működnének.

Újra döntés ideje

2020 júniusában bérlőnk értesített bennünket, hogy augusztusban elköltözik. Ekkor már két és fél éve voltunk a mexikói kísérletünkben, és elköteleztük magunkat az ottani életünk mellett, és nem terveztük, hogy visszaköltözzünk az Egyesült Államokba. Készek voltunk arra, hogy újra megvizsgáljuk a házzal kapcsolatos lehetőségeinket.

Az első reakcióm az volt, hogy eladtam. Még mindig az öt éven kívüli két időszakon belül voltunk, hogy teljesítsük a használati tesztet, és kizárjuk a nyereségünket az adózásból. Azok az ingatlanügynökök, akikkel beszélgettünk (és a Zillow online platform) azt jósolták, hogy most 100,000 50,000 dollárért többért eladhatjuk a házat, mint két évvel korábban, ami azt jelenti, hogy körülbelül 500,000 XNUMX dollárt takarítunk meg adókon, és a teljes XNUMX XNUMX dolláros nyereséget a kezünkben tartjuk, hogy befektessük.

Rebecca továbbra is bérelni akart. Az általunk elindított kombucha-üzlet és a spanyol nyelvű tanfolyamok, amelyeket Mexikóban tartott, időszakosan nyereségesek voltak, de szerette az állandó bérleti bevételt.

A másik ok, amiért Rebecca ragaszkodni akart a házhoz, az volt, hogy felismerje a további megbecsülést, amelyet több helyi ingatlanközvetítő is megjósolt, miután az Amazon bejelentette, hogy a környéken építi fel második székhelyét.

Miközben még azon tanakodtunk, hogy mit tegyünk, a sors közbeszólt. Megbeszéltem a dilemmánkat egy barátommal, aki befektetési szakértelemmel rendelkezik, és felajánlott valamit, amit Rebecca és én nem értünk teljesen. Kifejtette, hogy a bérbeadásból megkeresett megtérülés nagyobb volt, mint amit valószínűleg kapnánk, ha eladnánk a házat, és befektetnénk a nyereséget.

Abban az időben körülbelül évi 25,000 XNUMX dollár bérleti bevételt számoltunk el, miután befizettük az ingatlanadót, a lakásbiztosítást és a karbantartási költségeket. (A fennmaradó jelzálogkölcsönt a költözés előtt kifizettük.)

Ha eladnánk a házat, és befektetnénk az 500,000 5 dolláros nyereséget, akkor olyan befektetést kellene találnunk, amely XNUMX%-os megtérülést eredményez, hogy annyit realizáljunk, mint amennyi bérleti díjból származik. Bár előfordulhat, hogy ezt a megtérülési rátát egy vállalati kötvényben vagy a nyilvánosan forgalmazott részvényekben találjuk meg, ezek az eszköztípusok jellemzően kockázatosabb befektetések, mint az ingatlanok.

Körülbelül ugyanabban az időben, amikor ezt a beszélgetést folytattam a barátommal, Rebecca és én szájról szájra találtunk egy jó karrierrel rendelkező családot, akik valamivel magasabb havi bérleti díjat fizetnének, mint amit korábban kaptunk. Ez megkönnyítette az újbóli bérlés döntését.

Ráadásul tudtam, hogy a lakhatási kizárás nem teljesen kizárt. A törvény értelmében visszaállíthatjuk a használati teszt szempontjából kritikus ötéves időszakot, ha úgy döntünk, hogy visszaköltözünk a házba, mint elsődleges lakóhelyünkre, és ott maradunk két évig – vagy tovább, ha ez megfelel nekünk. Bár eszünk ágában sincs visszaköltözni, ez nem esik ki a lehetőségek köréből. És miért nem? A ház jó volt nekünk.

Végső soron személyes döntés, hogy eladja vagy bérbe adja otthonát. Nincs mindenkire érvényes megoldás. Amint azonban történetünkből kiderül, minden lakástulajdonosnak szem előtt kell tartania a kulcsfontosságú pénzügyi szempontot a lakhatási kizárás. Ha végül a két ötéves időszakon kívül eladja otthonát, előfordulhat, hogy az eladási ár egy nagy részét át kell adnia Sam bácsinak.

Tehát, ha úgy dönt, hogy néhány évig megtartja otthonát, miután külföldre költözött, legyen tudatában annak, hogy ez az adó milyen hatással lehet pénzügyeire.

Ez a történet eredetileg az International Livingben futott be.