Érdemes most házat vásárolni? Szakértők mérlegelik az előnyöket és hátrányokat. Érdemes most házat vásárolni? A szakértők mérlegelik az előnyöket és hátrányokat

A hitelkamat felfelé ketyegésével és recesszió fenyeget, néhány leendő lakásvásárló megfázik. Másrészt a kamatlábak szinte biztosan feljebb fognak kúszni, ezért kössön üzletet egy szeretett otthonra, és vegyen házat most?

X

Kemény hívás, mondják a szakértők. Miért? „Sok mozgó alkatrészt tartalmaz egy lakásvásárlás” – mondta Peter Palion, Long Island-i okleveles pénzügyi tervező.

Jelzálogkamatok, lakáspiacok, személyes megtakarítások, hitel pontszámok, a befektetési célok és a munkalehetőségek mind kulcsfontosságúak. 

A lakáspiac időzítése nehéz. Ennek ellenére az iparágat figyelők a közelmúltban arra utaltak, hogy a forró lakáspiac hamarosan lehűlhet, és a vásárlók javára billenhet.

„Amikor véget ér a nyár, azt hiszem, amikor beköszönt az ősz, sehol sem lesz olyan habos, mint eddig” – mondta Palion. „Bárki, aki meg tud állni és várni tud, valószínűleg jobb üzletet köthet.”

A lakások iránti kereslet az elmúlt években messze meghaladta a kínálatot, ami egekig magas árakhoz vezetett. A Covid tovább emelte az árakat. Míg a járvány idején az ingatlanügynökök nehezen tudtak házakat bemutatni, a kereslet még mindig meghaladta a kínálatot, mivel a lakásépítőknek le kellett állítaniuk az építkezést. De a hitelkamatok emelkedése az elmúlt néhány hónapban megfékezheti a hullámot.

Emelkedő jelzálogkamatok: érdemes most házat vásárolni?

Június 15-én a Federal Reserve megemelt kamatokat háromnegyed bázisponttal, ami az elmúlt közel három évtized legmagasabb növekedése. A Fed nem határozza meg a jelzáloghitel-kamatokat, de a Fed-kamatláb változásai közvetve emelik vagy csökkentik a jelzáloghitel-kamatokat. 

A 30 éves lejáratú fix jelzáloghitel-kamatláb, amely 3-ben 2021% körül mozgott, most már közelebb van a 6%-hoz.

Ennek eredményeként a Fed elnöke, Jerome Powell azt mondta: „Azt mondanám, ha Ön lakásvásárló vagy fiatal, aki lakást szeretne vásárolni, szüksége van egy kis alaphelyzetbe állításra.”

Kiderült, hogy a fogyasztók már ugyanazon az oldalon voltak. Fannie Mae június 7-én egy országos lakásfelmérést mutatott be, amely szerint a fogyasztók mindössze 17%-a számolt be arról, hogy itt az ideje házvásárlásnak.

"A fogyasztók azon várakozása, hogy személyes pénzügyi helyzetük a következő évben romlani fog, minden idők csúcsát érte el a májusi felmérésben, és nagyobb aggodalmuknak adtak hangot a munkahely biztonsága miatt" - mondta Doug Duncan, a Fannie Mae vezető alelnöke és vezető közgazdásza. nyilatkozat. 

Otthonárak még mindig melegek; Lassulás jön?

Az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége szerint 407,600 400,000 dollárral a meglévő lakások átlagos eladási ára 2022 májusában haladta meg először a XNUMX XNUMX dollárt.

Kenneth Leon, a CFRA Research tőkekutatási igazgatója szerint ez azt mutatja, hogy továbbra is versenyképes az ingatlanpiac.

"Még mindig sok licit van a meglévő otthonokra" - mondta az IBD-nek.

Az eladások azonban hónapról hónapra csökkentek az Egyesült Államok négy régiójából háromban, és az előző évhez képest az eladások mind a négy régióban csökkentek. Az északkeleti régió volt az egyetlen régió, ahol emelkedést tapasztaltak május és április között.

Összességében a meglévő lakások eladásai 3.4%-kal estek vissza májusban áprilishoz képest. 8.6%-kal csökkentek az egy évvel ezelőttihez képest.

„A lakáseladások lényegében visszatértek a 2019-es – a világjárvány előtti – szintre, miután két év banditaromboló teljesítményt nyújtottak” – mondta Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza közleményében.

Lakásépítő részvények

A CFRA Leon elismeri, hogy a házépítők lassulásra készülnek a következő hónapokban. Nemcsak a házépítők következő néhány negyedévre vonatkozó kilátásaira mutat rá, hanem a nyersanyagárakra is.

A közelmúltban befektetőkkel folytatott bevételszerzési beszélgetés során Lennar (LEN) vezetősége szerint az eladói közösségek forgalma jelentősen csökkent.

„Eddig júniusban az új megrendelések, a forgalom, az értékesítési ösztönzők és a törlések sok piacunkon romlottak a jelzáloghitel-kamatok gyors emelkedése és a negatív gazdasági hírek miatti ellenszél miatt” – mondta Richard Beckwitt társ-vezérigazgató.

KB Kezdőlap (KBH) azt is elmondta, hogy az új megrendelések lassabb ütemben érkeznek.

„Májusban enyhülést tapasztaltunk, mivel a törlések száma nőtt” – mondta Robert McGibney ügyvezető igazgató június 22-én, a befektetőkkel folytatott bevételi felhívásában. „Mondhatnám, hogy a június hasonló volt a májushoz, ahol az elmúlt pár hónapban folyamatos lágyságot tapasztaltunk.”

A KB Home vezetősége szerint az áremelkedések is lelassultak májusban, miközben egyes régiókban felerősödtek az ösztönzők, ami jót tesz az üzletet kereső lakásvásárlók számára.

Eközben, ahogy a lakáskínálat utoléri a keresletet, a fűrészáru ára a minden idők csúcsértékéről, 1,400 dollár/1,000 táblalábról az elmúlt napokban 600 dollár körülire csökken.

„A történet megváltozott” – mondta. "A fűrészáru visszaesett a normalizált szintre."

Mindazonáltal, lakásépítő részvények rugalmasak voltak a volatilis tőzsdén, és még akkor is, amikor az ingatlanpiac enyhül. A Lennar és a KB Home részvényei, amelyek a 52 végi és 2021 eleji 2022 hetes csúcsról jelentősen visszaestek, az elmúlt hetekben fellendültek. MarketSmith diagram elemzés.

A recesszió a sarkon lehet: érdemes most házat vásárolni?

Ha az USA recesszióba megy, továbbra is kérdés, hogy mennyire lesz rossz. Leon szerint egy rövid és enyhe recesszió nem lenne jelentős hatással az ingatlanpiacra. De egy hosszan tartó zuhanás szinte biztosan pusztítást okozna.

„Az egyetlen pozitívum, hogy a foglalkoztatás továbbra is erős” – mondta Leon.

De ez is változhat, hiszen az elmúlt hetekben elbocsátásokról szóló hírek érkeztek. A lakásvásárlók számára ez nemcsak azt jelenti, hogy fel kell mérniük az állás elvesztésének pénzügyi hatását, hanem azt is, hogy mekkora valószínűséggel költöznek el egy új ajánlat elfogadása érdekében.

A lakásvásárlás komoly elkötelezettséget jelent, mondja Palion.

„Ez olyasmi, amitől a következő hónapban nem lehet könnyen elmenni, mert a dolgok megváltoztak” – mondta. „Fontos a foglalkoztatási és családi helyzete stabilitása.”

Bárkinek, akinek három-öt éven belül egy a harmadik esélye van arra, hogy az ország másik részébe költözzön, Palion azt javasolja, hogy alaposan mérlegelje a bérlés lehetőségét.

Tényleg mennyit engedhet meg magának?

A jelzáloghitel-kamatlábak kulcsfontosságú elemei annak kiszámításához, hogy mit engedhet meg magának. Ugyanúgy, mint a bevétel, a megtakarított összeg, a hitelminősítés, valamint a lakástulajdonlás egyéb visszatérő és váratlan költségeinek fedezése.

Ennek kiderítésének egyik módja a NAR negyedéves lakhatási megfizethetőségi indexének figyelembe vétele. Az legfrissebb adatok mutatják, hogy a lakástulajdonosok tipikus havi fizetése 2022 első negyedévében 1,383 dollár volt, ami a családi bevétel 18.7%-át jelenti. Ez összehasonlítható a 4. negyedik negyedévi átlagos havi 2021 dolláros fizetéssel, amely a háztartások jövedelmének 1,237%-át teszi ki.

Általánosságban elmondható, hogy a 20%-os előleg az ideális, mondja Palion. De ne feledje, hogy nem ideális minden megtakarítását előlegbe fektetni. A javítási és ingatlanadók besurranhatják az első vásárlókat, és gyakran nagyobb adósságba sodorhatják őket, mint amire számítottak.

A lakásvásárlási költségek csökkentésének másik módja a hitelminősítés javítása. Minél magasabb a hitelminősítése, annál alacsonyabb a hitelfelvétel költsége.

A jelzáloghitel-kamatlábak emelkedése miatt a leendő lakásvásárlók dönthetnek úgy, hogy várnak egy kicsit, rendszeresebben törlesztenek egyéb tartozásokat, például hitelkártya-egyenleget és autóhiteleket, ezáltal javítva hitelminősítésüket.

Hol érdemes ingatlant vásárolni?

Egy tökéletes világban az a hely, ahol élni szeretne, és az, amit elkölthet, tökéletesen illeszkedik egymáshoz. De ez nem mindig van így. Így néhány házvadász úgy dönt, hogy az ország megfizethetőbb részére költözik.

A legfrissebb szerint NAR adatok, Nyugaton a legdrágább régió lakástulajdonosnak lenni. Az átlagos havi kifizetések 2,200 dollár körül mozognak, és a család bevételének több mint 28%-át teszik ki, az átlagos család pedig körülbelül 93,000 526,000 dollárt vesz fel. Egy meglévő otthon medián ára Nyugaton csaknem XNUMX XNUMX dollár.

Közép-Nyugat a legolcsóbb régió lakásvásárlásra, havi 1,200 dollár körüli törlesztőrészlettel, ami a család bevételének körülbelül 17%-át teszi ki.

Érdemes most bérleményt vásárolni?

A befektetési ingatlanok vásárlása „egy másik viaszgömb” – mondta Palion.

„Nagy különbség van a befektetési célú ingatlan és az elsődleges lakóhely között” – mondta. 

Egy olyan otthon megvásárlása, amelyben élni fog, inkább a személyes preferenciák kielégítéséről szól, magyarázta Palion.

„Egy befektetési célú ingatlannak mindenekelőtt üzleti döntésnek kell lennie; mennyit fizet ezért az ingatlanért, és mennyi a bérleti díj, amit beszedhet?” ő mondta.

Az is jelentős különbség, hogy a vásárlás után mennyi időt és pénzt fog a bérbe fektetni. A bérleti egységek birtoklása azt jelenti, hogy bizonyos mértékig részt kell vennie az ingatlan kezelésének napi részleteiben, még akkor is, ha a menedzsment nagy részét szerződteti.

– Éjfélkor tudnia kell fogadni a vécé túlcsordulásával kapcsolatos hívásokat – mondta Palion.

Ha teljesen szabad befektető szeretne lenni, fontolja meg, hogy ingatlanbefektetési alapokba vagy REIT-ekbe fektessen be – javasolja a Palion. A REIT-ek olyan ingatlangyűjtemények, amelyek professzionális menedzsereket vesznek fel és kereskednek, mint bármely más részvény.

Akár elsődleges lakóhely, akár befektetési célú ingatlan vásárlását fontolgatja, Palionnak van egy utolsó tanácsa: „Nyugodjon meg! vedd lazán. Ne hozz elhamarkodott döntéseket.”

Kövesse Adelia Cellini Lineckert a Twitteren @IBD_Adelia.

MÉG SZINTÉN KEDVELHETED:

Miért egyszerűsíti ez az IBD eszköz a felső részvények keresését?

Szeretne gyors profitot elérni és elkerülni a nagy veszteségeket? Próbálja ki a SwingTradert

IBD Digital: Nyissa meg az IBD prémium részvénylistáit, eszközeit és elemzéseit ma