Vidéki bérbeadási támogatás és alacsony kamatozású ösztönzők

Vessünk egy pillantást az általam „szekciónak” nevezett lakásprogramokra a szegénységi háborúval létrehozott vagy azzal kapcsolatos szövetségi szegénységellenes programok egykori képviselőjének mélyreható vizsgálatának részeként. Az előző bejegyzéshez hasonlóan itt is bemutatok némi hátteret és előzményeket, megadom Ryan értékelését és elkészítem a sajátomat, valamint néhány ötletet a program fejlesztésére vagy újrahasznosítására.

521. szakasz Vidéki bérbeadást segítő program

Előtte már jeleztem Amerika vidéki lakhatási problémái rosszabbak mint a városi környezetben. A munkások kevesebbet keresnek, tovább kell utazniuk, hogy lakást találjanak, és miután megteszik, rájönnek, hogy kevés az üresedés, az épületek pedig régebbiek és leromlottabbak. Az új lakhatási költségek vidéki területeken vetekednek a városi költségekkel, de a vidéki bérleti díjak sokkal alacsonyabbak, mint a városi vagy elővárosi területeken. Fordítás: a fejlesztők gyorsan rájönnek, hogy a vidéki területeken a legtöbb projekt egyszerűen nem kivitelezhető, és ez magában foglalja a nonprofit adójóváírással finanszírozott projekteket is. A vidéki területek tehát az alacsony bérek és az alacsony lakáskínálat kettős csapdájával néznek szembe; bár a lakásminőség alacsonyabb, az árak továbbra is magasak és az üresedés alacsony. Közben, a támogatások inkább a városokba, mint a vidéki területekre kerülnek.

A Section 521 programot – meglepő módon – az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) kezeli az 1949-es lakástörvény részeként. Az USDA valójában számos programot működtet, beleértve a Section 515 Rural Rental Housing Programot és a Section 514-et. és 516 Farm Labor Housing program, amelyek mindegyike hiteleket és támogatásokat használ a vidéki lakásfejlesztés ösztönzésére. Az 521-es szakasz programból származó támogatás ezenkívül bérleti díj fizetésére is felhasználható ezekben az egységekben. A bérlők az AMI-jük alapján korrigált havi jövedelmük 30%-ának megfelelő bérleti díjat fizetnek; az 521. szakasz programja fizeti a bérleti díj fennmaradó részét. A többi, már tárgyalt lakásprogramhoz hasonlóan ezek is egyesítik a tőkét és a lakbérkedvezményt.

Ryan az általa idézett tanulmányok alapján úgy döntött, hogy a Section 521 program kudarcot vallott azon küldetésében, hogy segítsen az embereknek megfizethető lakhatást találni. Országos Alacsony jövedelmű Lakásszövetség tavaly azt mondta, hogy „A vidéki bérlők 30 százaléka költségterhelt, jövedelmének több mint 50 százalékát fizeti a lakhatásért, és közel felük jövedelmének több mint XNUMX százalékát fizeti lakhatásért. A vidéki háztartások több mint fele, akik többféle problémával élnek, mint például a megfizethetőség, a fizikai hiányosságok vagy a túlzsúfoltság, bérbeadó.”

Már megjegyeztem, hogy Amerika vidéki lakhatási problémái komolyak és kihívást jelentenek megoldani. Egyetértek azzal, hogy bár az 521. szakasz és a kapcsolódó programok jó szándékúak, nem okoznak különösebb csorbát a problémákon. A többi itt tárgyalt programhoz hasonlóan, ha dereguláljuk a lakáspolitikát, hogy több lakást építhessenek, ezek a támogatások valójában nagyobb különbséget jelentenének a súlyosan sújtott vidéki területeken anélkül, hogy minden bonyolult és nem hatékony finanszírozási rendszert igénybe vennénk.

A 2012-es pénzügyi évben az 521. szakasz szerinti kiadások 905 millió dollárt tettek ki. A Section 521 RA program finanszírozása a 1.375. pénzügyi évben 20 milliárd dollár, a 1.410. pénzügyi évben pedig 21 milliárd dollár volt. A 22-es pénzügyi év kiadási törvényjavaslata 1.450 milliárd dollárt biztosított az 521. szakaszhoz.

236. szakasz Bérlakássegítési Program

A Section 236 program ösztönzőket kínált a fejlesztőknek a piaci alatti kamatláb (BMIR) formájában, hogy ösztönözzék az alacsony költségű bérlakások építését. Az 1968-ban létrehozott program fő eszköze a Piaci kamatláb alatti (BMIR) az alacsonyabb jövedelmű családok számára lakást építeni hajlandó fejlesztőknek. A BMIR koncepció az 1961-es lakástörvényből származik, amelynek ösztönzője az alacsony, törvényileg előírt 3 százalékos kamat volt. A BMIR nem biztosított aktívan az új hiteleket, miután azt a 236. paragrafus váltotta fel. Miközben a program aktív volt, több ezer egységet építettek szövetségi jelzálogbiztosítás felhasználásával 40 éves futamidejű kölcsönökre. A kamatcsökkentés érdekében magánfejlesztőknek is fizettek. A projektek tartalmazták a 8. szakasz Bérlői alapú támogatást is. Ryan elemzése szerint akkoriban még több mint 11,000 XNUMX ilyen egység kapott kifizetést a kamatcsökkentés érdekében.

A programot 1968-ban hozták létre, és fokozatosan megszüntették az utalványok javára, és a 2012-es pénzügyi évre a 236. szakasz program 401 millió dollárt költött a fennmaradó jelzáloghitelek kamatcsökkentésére. A kötelezettségvállalási időszak végéhez közeledve 2016. A HUD tanácsot adott hogyan lehet felszámolni, átalakítani vagy megfizethető áron tartani a lakást. Nem világos, hogy pontosan hol állnak ezek a kifizetések, mert a HUD nem rendelkezik átlátható jelentési folyamattal, de a 236. § szerinti lakások nagy részét magáncélú felhasználásra alakították át, vagy továbbra is megfizethető egységként működnek, különböző támogatásokkal. Ryan nem sokat kínált a program hatékonyságának elemzésével, azon kívül, hogy nem készült tanulmányok a program hatékonyságáról.

Erről a programról az a véleményem, hogy érdemes lenne megnézni az emelkedő kamatszint mellett, hogy a piaci kamatozású bérlakások új építésének ösztönzése ösztönözhető-e olyan kifizetésekkel, amelyek a kamatokat feltételek mellett nullára csökkentik. Ahogy rámutattam, a gazdasági bizonytalanság, a növekvő kamatlábak és a csökkenő kereslet mellett a bérlakás-termelés valószínűleg visszaesik. Ez azt jelenti, hogy amikor a kereslet visszatér, esetleg robbanásszerűen megnő, a bérlakást kereső alacsony jövedelmű háztartások egekig magas bérleti díjakkal szembesülnek. Ez több aggodalmat vált ki, ami haszontalan szabályozáshoz vezet. Ha most csökkentett vagy akár nulla kamattal kínálnak hiteleket, más ösztönzőkkel együtt a magánfejlesztők számára, az csökkentené a kockázatukat, és ösztönözné a jövőbeli kínálat megteremtését.