Fordított jelzáloghitel vs. határidős jelzálog: mi a különbség?

Fordított jelzáloghitel vs. határidős jelzálog: áttekintés

Ha még soha nem hallott a határidős jelzálogkölcsönről, annak oka van. A kifejezés a hagyományos jelzáloghitelekre utal, és ritkán használják, kivéve a fordított jelzálogkölcsön. Az, hogy határidős vagy fordított jelzálogkölcsönt választ, attól függ, hogy hol tart az életének ezen a pontján – személyesen és pénzügyileg.

Ha Ön 62 év alatti, a fordított jelzáloghitel legközelebbi megfelelője a otthoni hitelkeret (HELOC). Ez egy meghatározott pénzösszeg, amelyet bármikor, bármilyen okból lehívhat. Az Ön otthona azonban a HELOC biztosítékaként szolgál.

Mind a határidős, mind a penziós jelzáloghitelek alapvetően hatalmas kölcsönök, amelyek otthonát használják biztosíték– és ezek jelentős pénzügyi kötelezettségek. Egy házaspár élete során kétszer fedezetként használhatja egyetlen lakást, és vásárláskor határidős jelzálogkölcsönt, majd évtizedekkel később fordított jelzálogkölcsönt kaphat.

Fordított jelzálog

A fordított jelzáloghiteleket a szövetségi kormány szabályozza annak megakadályozása érdekében, hogy a ragadozó hitelezők tőrbe csalják az időseket. A kormány azonban nem tudja megakadályozni, hogy az idősek becsapják magukat.

A lakástulajdonosok az elszámoláskor a kölcsön teljes összegét egy összegben megkaphatják, felhasználási korlátozás nélkül. Az elvárás az, hogy kifizessék fennálló tartozásaikat, és a fennmaradó pénzeszközöket más bevételi források kiegészítésére használják fel. A lakástulajdonosok dönthetnek úgy is, hogy havi járadékként vagy hitelkeretként kapják meg a pénzt.

A felhalmozott adósság és a fordított jelzáloghitel kamata a költségekkel együtt akkor esedékes, amikor a jelzálogjog tulajdonosa elköltözik, eladja a lakást vagy meghal. Ez azt jelentheti, hogy az örökösöknek kell fizetniük a kölcsönt.

Egy fogyasztóbarát megjegyzés van: a bank nem követelheti a lakás értékét meghaladó fizetés. A bank a veszteséget egy biztosítási alapon keresztül téríti meg, amely a fordított jelzáloghitel egyik költsége volt. A Lakás- és Városfejlesztési Tanszék (HUD), amely a domináns fordított jelzálogprogramot felügyeli, 2017 őszén költözött, hogy megerősítse ezt a biztosítási alapot.

Forward jelzáloghitel

A tipikus 30 éves jelzáloghitelhez képest a hitelfelvevők jobb kamatot kaphatnak, és idővel jelentős kamatokat takaríthatnak meg, ha 10 vagy 15 éves futamidejű jelzálogkölcsönt vesznek fel. Ehhez azonban elég nagy bizalomra van szükség abban, hogy bevételei és kiadásai változatlanok maradnak, vagy javulni fognak az elkövetkező években.

A jelzáloghitel-rendszer azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok értéke idővel növekszik. Ez a közhely hamisnak bizonyult, amikor a 2008-ban kipukkadt a lakásbuborék. Az ATTOM Data Solutions felmérése szerint 2022 augusztusában az amerikai jelzáloggal terhelt lakások 2.9%-a – vagyis minden 34-ből egy – még mindig „komolyan víz alatt volt”. Ez azt jelenti, hogy tulajdonosaiknak továbbra is felfújt jelzáloghiteleket kell fizetniük, vagy a bankoknak legalább 25%-kal a lakásuk becsült értéke felett kell fizetniük, amikor eladják.

Ha már a bajba kerülésről beszélünk, a lakáspiaci fellendülés idején általánossá vált, hogy a lakástulajdonosok a jelzáloghiteleik mellett a lakásukat fedezetként is hitelkerethez jutottak. Mind a lakástulajdonosok, mind a bankárok azt feltételezték, hogy a lakásértékek jelentős emelkedése folytatódni fog. Amikor bekövetkezett a csőd, a lakástulajdonosok elakadtak a jelzáloghitel és a hitelkeret dupla adósságában.

2022 augusztusában az ATTOM Data Solutions kiadta 2022 második negyedévére vonatkozó amerikai lakásbefektetési és víz alatti jelentését. Ebből kiderült, hogy a víz alatti ingatlanok 2.9%-át tették ki az összes jelzáloggal terhelt ingatlannak az Egyesült Államokban, szemben a 3.2 első negyedévi 2022%-kal.

Fordított jelzáloghitel vs. határidős jelzáloghitel példa

Egy házaspár, mindegyik körülbelül 30 éves, kis előleggel vásárol otthont. Azt ígérik, hogy a pénzt kis havi részletekben fizetik vissza a tőkeösszeg plusz kamatokkal, éveken át. A harminc év hagyományosan a mérce.

Több mint 30 évvel később ugyanaz a pár él ugyanabban a házban, és a jelzáloghitelt teljes egészében kifizette. Még az ő kombinációjukkal is Társadalombiztosítási juttatások és nyugdíjcélú megtakarítások, nehéz megélni, ezért fordított jelzáloghitelt vesznek fel. Nem fizetnek semmit előre, és havi csekket kapnak, hogy kiegészítsék a jövedelmüket. Valójában soha nem fizetik ki a jelzálogkölcsönt vagy az évek során felhalmozódó kamatot és költségeket. Az örököseiknek azonban ezt a jövőben meg kell tenniük, akár a családi ház eladásával, akár egy összegben.