A REIT és az ingatlan befektetési alapok: Mi a különbség?

A REIT és az ingatlan befektetési alapok: áttekintés

Az ingatlanbefektetési alapok (REIT) és az ingatlan befektetési alapok egyaránt diverzifikációt kínálnak, és az egyéni befektetők számára egyszerű, megfizethető módot kínálnak az ingatlanpiac különböző szegmenseibe történő befektetésre. Emellett likvidebb eszköznek számítanak ebben a szektorban a befektetések számára, mint a közvetlen ingatlanok tulajdonlása vagy befektetése.

A REIT-ek és az ingatlanszektor befektetési alapjai sokféle közül választhat. Mielőtt bármelyik típusú eszközt figyelembe venné, meg kell értenie a kettő közötti fő különbségeket, valamint előnyeiket és hátrányaikat.

REIT

A REIT olyan vállalat, vagyonkezelő vagy egyesület, amely ingatlanokba vagy jelzálogkölcsönökbe közvetlenül befektet az ingatlanokba. Tőzsdén kereskednek, és a részvényekhez hasonlóan veszik és adják el őket. A REIT-ek szerkezetük részeként osztalékot fizetnek. A Bevételi Szolgálat (IRS) köteles adóköteles nyereségük nagy részét (90% vagy annál nagyobb mértékben) osztalékként kifizetni a részvényesek számára. A REIT társaságok azonban nem fizetnek társasági jövedelemadót.

A REIT eszközeinek legalább 75% -ának ingatlanban kell lennie, és bruttó jövedelmének legalább 75% -ának bérleti díjakból, jelzálogkölcsönökből vagy az ingatlan eladásából származó nyereségből kell származnia.

A három fő típus a részvény-REIT, a jelzálog-REIT és a hibrid REIT.

Részvény REIT-ek

A részvényes REIT-ek olyan ingatlanokat birtokolnak és befektetnek, mint például lakások, irodaházak, bevásárlóközpontok és szállodák. A bevételek főként az általuk tulajdonolt vagy részesedéssel rendelkező ingatlanok bérleti díjaiból származnak.

A részvény REIT széleskörű befektetéseket végezhet, vagy egy adott szegmensre összpontosíthat, például szállodákra, lakóingatlanokra, raktárakra, kórházakra stb.

Általánosságban elmondható, hogy a tőke REIT stabil jövedelmet biztosít. És mivel ezek a REIT-ek a bérleti díjak összegyűjtésével hoznak bevételt, jövedelmüket viszonylag könnyű előrejelezni, és idővel növekszik.

Jelzálogkölcsönök

A jelzálogkölcsönök (vagy mREIT-ek) lakossági és kereskedelmi jelzálogkölcsönbe fektetnek. Ezek a REIT-ek jelzálogkölcsönre költenek pénzt, vagy meglévő jelzálogkölcsönöket vagy jelzálog fedezetű értékpapírokat (MBS) vásárolnak. Míg a részvényreálok általában a bérleti díjak révén termelnek bevételt, a jelzálogkölcsön-reitek az adósságbefektetéseik kamataiból keresnek bevételt.

 A jelzálog-REIT általában jobban teljesít, mint a részvény-REIT, amikor a kamatlábak emelkednek.

Hibrid REIT-ek

A hibrid REIT-ek a tőke és a jelzálog-REIT kombinációi. Mindketten ingatlanokkal rendelkeznek, bérleti díjakat gyűjtenek, és jelzálog-értékpapírokba is befektetnek. A jelzálogkölcsönbe és a befektetett eszközbe történő befektetéssel a REIT hibridek, mint a Két Kikötő, kiegyensúlyozottabb megközelítést alkalmaznak, és profitálni tudnak mind az emelkedő, mind a csökkenő kamatkörnyezetben, ahol csak a hagyományos tőke vagy csak a jelzálogkölcsönök tudnak küzdeni.

Ne feledje, hogy csak néhány hibrid REIT szerepel.

REIT Teljesítmény

A REIT-ek általában akkor teljesítenek a legjobban, amikor a kamatlábak csökkennek, és amikor a bérleti díjak emelkednek. Osztalékfizető részvényekként a REIT-eket a többi részvényhez hasonlóan elemzik. De vannak nagy különbségek az ingatlan számviteli elbírálása miatt. Mivel a REIT-ek például ingatlant vásárolnak, magasabb adósságszintet tapasztalhat, mint más típusú vállalatoknál.

Fontosak a tőkepiaci feltételek is, nevezetesen a REIT részvények iránti intézményi kereslet. Rövid távon ez az igény eláraszthatja a fundamentumokat. Például a REIT részvények 2001-ben és 2002 első felében eléggé jól teljesítettek a gyengébb alapok ellenére, mert a pénz az egész eszközosztályba áramlott.

Az egyéni REIT szinten erős kilátásokat szeretne látni a bevételek növekedésére, mint például a bérleti jövedelem, a kapcsolódó szolgáltatási jövedelem és az FFO. Meg szeretné tudni, hogy a REIT egyedülálló stratégiával rendelkezik-e a kihasználtság javítására és a bérleti díjak emelésére.

Az ipari szektor is számít, mivel a speciális REIT-ek megtérülése a tulajdonában lévő ingatlanok típusától függően változik. Az alábbi diagram például a REIT-hozamokat mutatja szektoronként 2019-ben. Abban az évben az ipari ingatlanok és adatközpontok teljesítettek a legjobban, miközben a kiskereskedelem és az öntárolás gyengült.

Ingatlan befektetési alapok

A befektetési alapok szakszerűen kezelt egyesített befektetések, amelyek különféle járművekbe, például részvényekbe és kötvényekbe fektetnek be. A befektetők befektetési jegyeket vagy befektetési jegyeket vásárolnak, amelyeket az alap aktuális nettó eszközértékén (NAV) vásárolnak vagy válthatnak be. A nettó nettó értékeket naponta egyszer számítják ki, és az alap portfóliójában lévő értékpapírok záróárán alapulnak.

Az ingatlan befektetési alapok elsősorban a REIT-ekbe és az ingatlanokat üzemeltető vállalatokba fektetnek be, professzionális portfóliókezelők és szakértői kutatások felhasználásával. Lehetővé teszik, hogy viszonylag kis tőke felhasználásával szerezzen diverzifikált ingatlan-kitettséget. Stratégiájuktól és diverzifikációs céljaiktól függően sokkal szélesebb eszközválasztékot biztosítanak a befektetők számára, mint amit egyedül a REIT részvények vásárlásával lehet elérni, és biztosítják azt a rugalmasságot is, hogy könnyen mozoghatnak az egyik alapból a másikba.

A lakossági befektetők egyik előnye az alap által szolgáltatott elemzési és kutatási információ. Ez magában foglalhatja a megszerzett eszközök részleteit és a menedzsment perspektíváját az egyes ingatlanbefektetések életképességével és teljesítményével, valamint eszközosztályként. A spekulatívabb befektetők befektetési alapokba befektethetnek, taktikailag túlsúlyozva bizonyos ingatlantípusokat vagy régiókat a megtérülés maximalizálása érdekében.

Ingatlan befektetési alapok teljesítménye

Mivel főként a REIT-be fektetnek, az ingatlan-befektetési alapok teljesítménye szoros összefüggésben van az általuk birtokolt REIT-ekkel. A befektetési alapok azonban lehetnek kevésbé likvidek, kevésbé adókedvezők, és magasabb kezelési díjat fizetnek, mint a REIT vagy a REIT ETF. Bár az ingatlan befektetési alapok likviditást hoznak a hagyományosan illikvid eszközosztályba, a kritikusok úgy vélik, hogy nem hasonlíthatók össze az ingatlanokba történő közvetlen befektetésekkel.

Különleges szempontok

A REIT és az ingatlan befektetési alapok korlátozott tőkével rendelkeznek az egyes befektetők számára diverzifikált vagy koncentrált ingatlanbefektetésekhez, mivel viszonylag alacsony befektetési minimumokkal rendelkeznek. Amikor diverzifikációt nyújtanak, a kétféle alap segít csökkenteni a kockázatokat.

Az ingatlan befektetési alapok befektetési stratégiájuktól függően diverzifikáltabb befektetési eszközök lehetnek, mint a REIT-ek. Ez csökkentheti a tranzakciós költségeket azok számára, akik nagyobb diverzifikációra vágynak, egy vagy néhány alapra koncentrálva. A szakmai portfóliókezelés és kutatás előnyei is.

Az ingatlanalapok osztalékból származó jövedelmet és tőkenövekedési lehetőséget biztosítanak a közép- és hosszú távú befektetők számára. Ne feledje, hogy a REIT-nek évente az adóköteles jövedelem legalább 90% -át osztalék formájában fel kell osztania a részvényesek számára.

Az ingatlanok értéke az infláció idején általában növekszik, mivel az ingatlanárak és a bérleti díjak emelkednek. Ezért a REIT és az ingatlan befektetési alapok potenciális fedezetként szolgálhatnak az infláció ellen.

Végül mindkét típusú ingatlanalap likviditást nyújt a tipikusan illikvid eszközosztályban.

hátrányai

Mint minden befektetésnél, a REIT-ekbe és az ingatlan befektetési alapokba történő befektetésnek is vannak kockázatai. A visszaküldés nem garantált.

Továbbá, mint minden szektor-specifikus alap esetében, az ingatlanokra összpontosítóak is ingatagabbak lehetnek, mint a szélesebb befektetési horizontú alapok, például az S&P 500 indexet követő alap. Röviden, amikor az ingatlanpiac megingott, az ágazat alapjai szenvednek. Természetesen ennek az ellenkezője igaz, ha az ingatlanpiac virágzik.

Az emelkedő kamatlábak az ingatlanalapok hozamát is befolyásolhatják. Például a REIT-ek adósságra vagy kölcsönvett pénzre támaszkodnak ingatlanok megszerzéséhez. Ha a kamatláb emelkedik, akkor a hitelfelvételi költségek is nőnek, ami profitot eredményezhet.

Példa a REIT kontra Ingatlan befektetési alapra

Ha például New York dinamikus és hírhedten drága ingatlanpiacába szeretne befektetni, fontolja meg a megfelelő elnevezésű Empire State Realty Trust Inc.-t (ESRT) – egy olyan REIT-et, amely portfóliója egyik ingatlanának tekintheti az ikonikus Empire State Buildinget. . Portfóliója összesen nyolc kiskereskedelmi és nyolc irodai ingatlant foglal magában Manhattanben és a New York-i nagyvárosban.

A T. Rowe Price Real Estate (TRREX) egy példa az (ingatlan) szektor befektetési alapjaira, amelyek változatos részesedésekkel rendelkeznek. 41 részesedéssel büszkélkedhet, és elsősorban REIT-ekbe, valamint nyilvánosan jegyzett ingatlanokkal kapcsolatos társaságokba fektet be.

A lényeg

A REIT-ek és az ingatlan-befektetési alapok különböznek egymástól, de hasonlóak abban a tekintetben, hogy mind likviditást, mind pedig hozzáférhető módon kínálják a diverzifikált ingatlaneszközöknek való kitettséget. A jelentős tőkével nem rendelkező lakossági befektetők számára ezek az ingatlanalapok lehetőséget kínálnak az ingatlanok széles skálájába történő befektetésre, amelyek egyébként elérhetetlenek lehetnek. Különösen a hosszú távú befektetők képesek kamatoztatni az osztalékbevétel és a tőke felértékelődésének előnyeit. Mielőtt bármelyikbe fektetne, győződjön meg róla, hogy megérti a kettő közötti különbségeket, valamint az ezzel járó kockázatokat és előnyöket.

REIT vs. Real Estate Mutual Funds GYIK

Mi az a nem kereskedett REIT?

A nem forgalmazott REIT-ek olyan magánbefektetési alapok, amelyek szakmailag irányítottak és közvetlenül ingatlanokba fektetnek be, és nem szerepelnek a tőzsdéken. Ezek csak akkreditált, magas vagyonú befektetők számára állnak rendelkezésre, és általában nagy minimális befektetést igényelnek.

Mi az a REIT ETF?

A REIT ETF tőzsdén kereskedett alapok (ETF), amelyek eszközeik nagy részét részvény REIT értékpapírokba és kapcsolódó származékos termékekbe fektetik. A REIT ETF-eket passzívan kezelik a nyilvánosan forgalmazott ingatlantulajdonosok indexe körül. 

Mi az a REIT Index Alap?

A REIT ETF-hez hasonlóan a REIT index-alap is olyan befektetési alap, amely passzívan fektet be egy benchmark ingatlanindexbe, például az MSCI US REIT Indexbe vagy a Dow Jones US REIT Indexbe, amelyek együttesen fedezik az összesített érték mintegy kétharmadát. a hazai, nyilvánosan forgalmazott REIT piac.

Mi az a REIT gemkapocs?

A REIT gémkapocs olyan struktúra, amely igyekszik maximalizálni az ingatlanbefektetési trösztökben rejlő adókedvezményeket, ugyanakkor lehetővé teszi a társaság számára, hogy olyan ingatlanokat működtessen, amelyeket az ilyen trösztök általában nem működtethetnek. Az ilyen REIT-eket intenzív szabályozási ellenőrzésnek vetik alá, mivel a gemkapocs struktúrájában a hűbérlési kötelezettségek különböző részvényesi csoportokkal tartoznak, és eredendő konfliktusok lehetnek jelen. Hasonló, de rugalmasabb felépítésű, mint a kapcsos REIT.

Mi az a Triple Net REIT?

A tripla nettó REIT egy olyan részvény REIT, amely kereskedelmi ingatlanokkal rendelkezik, hármas nettó (NNN) lízingekkel. A háromszoros nettó lízing azt jelenti, hogy a bérlőnek kell állnia a szerkezeti karbantartás és javítás költségeit – a bérleti díjon, az ingatlanadón és a biztosítási díjakon felül. Mivel ezeket a többletkiadásokat a bérlőre hárítják, a bérbeadó általában alacsonyabb alapbérleti díjat számít fel. Ez mentesíti a REIT-et a nettó lízing legnagyobb kockázata alól.