Rossz politikát teszünk fel

Az elmúlt évtizedben választott tisztségviselőkkel, fejlesztőkkel, építtetőkkel, lakásszolgáltatókkal és jogvédőkkel a lakáspolitikai kérdéseken dolgozott „Mi a válasz?” vagy "Mit csináljunk?" Ez általában azután történik, hogy kissé sötét képet festek a jövőről; Az állam és az önkormányzatok továbbra is túlszabályozzák a lakástermelést, szűkösséget és magas árakat okozva, majd megpróbálják megadóztatni és kizsarolni a gazdaságot a magasabb árak áldozatainak támogatására. Annak érdekében, hogy a válasz egy helyre kerüljön, sorozatként közzéteszem ide.

Sajnos az általam adott választ általában figyelmen kívül hagyják; képzeljünk el egy pácienst, aki elhagyja az orvosi rendelőt, és egyenesen a fánkbolt felé tart, miután azt a tanácsot kapja, hogy a fogyáshoz diétát kell tartania. Könnyebb sörösdobozokkal dobálni a televíziót, vagy jogi kifogást emelni, mint megtenni azt a kemény munkát, hogy megértsük a lakhatásról alkotott közvéleményt, majd üzeneteket dolgozzunk ki annak megváltoztatására. De itt, öt bejegyzésben, a legjobb válaszom arra a kérdésre: „Mit tegyünk, hogy megértsük, miért készül a lakáspolitika olyanná, amilyen, és hogyan változtassunk rajta?”

Bevezetés: A rossz lakhatási politikára való felhajtás

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

És így felnyitjuk a városfalakat. És tedd fel a bástyákat, amelyek együtt dolgoznak, hogy ez megtörténjen, siklókerekeket rögzít az óriási lábakhoz, és köteleket a nyakába, hogy kötőfékként a szentélyhez húzzák.

Virgil. Az Aeneis, fordította David Ferry, (II. könyv, 349-353, 46. o.). University of Chicago Press, 2017.

Mindannyian ismerjük a trójai faló történetét, még akkor is, ha soha nem olvastuk az Aeneist. A görögök háborúban álltak a trójaiakkal, és hogy becsapják őket, egy megtévesztően ártalmatlannak tűnő falóba bújnak. Amikor a trójaiak berángatják a lovat a városba, a görögök előtörnek, a többi pedig történelem, Trója elpusztul. A történet és a kép annyira ismert, hogy kevesen tudnák megmondani, hol hallottak róla először; olyan, mintha úgy születtünk volna, hogy tudtuk a gondolatot, hogy „soha ne bízzunk az ajándékokat hordozó görögökben” (timeo Danaos et dona ferentis), a figyelmeztetést Laocoon trójai pap mondott, és végül figyelmen kívül hagyták.[1]

Fentebb idéztem a történet egy különösen megrendítő aspektusát, amely elengedhetetlen a megértéséhez és a rossz közpolitika megteremtésében való relevanciájának értékeléséhez. Egyszerűen, utólag visszagondolva, mindannyian tudjuk, hogy rossz ötlet volt behozni a lovat Trójába. De úgy gondolom, hogy a legtöbb ember azt mondaná, ha megkérdezik, „kerekekkel járt”. Azaz valószínűleg azok, akik a tengerparton állunk, a fejünket csóválva azt mondják: „Ne csináld!” Nézzünk egy lovat négy tökéletes kerékkel és egy kötéllel. A trójaiaknak csak be kellett húzniuk, igaz?

De ez egyértelműen nem így volt azon a napon Trója falain kívül. A trójaiknak dolgozniuk kellett (accingunt omnes operi), hogy elpusztítsák magukat. Szinte minden rossz házirend, amelyet láttam, különösen a lakhatás terén, nem mintha a „lakásválságunk van”-ból valami olyasmire, mint a lakbérszabályozásra jutott volna, mivel a megoldás egyszerű volt: kinyitni egy becsomagolt ajándékot. Minden esetben figyelmen kívül hagyják a többszörös figyelmeztetéseket, majd rendkívüli erőfeszítéseket kell tenni a rossz irányelv létrehozása és végrehajtása érdekében.

Talán a legjobb példa (és az, amelyikben én vagyok a helyi Laocoon) Seattle kötelező lakhatási politikája. Az egész egy „lakásválsággal” kezdődött 2013-ban, amikor a recesszió utáni fellendülés munkahelyeket és megnövekedett lakáskeresletet hozott a városban. A lakásárak és a bérleti díjak emelkedni kezdtek. Egyfajta polgári pánik támadt. Valamit tenni kellett. Tetszik sinon – a fiatal görög ügynök a lóval együtt küldte, hogy biztassa a trójaiakat, hogy vigyék be a városba – megjelent egy tanácsadó aki azt tanácsolta a város vezetőinek, hogy a lakásárak emelkedésének oka az új lakások építése! Minél több munkahely és lakás jön létre, érvelt a tanácsadó, annál többet kell fizetnie a városnak, hogy olyan embereket támogasson, akik nem tudják fizetni a bérleti díjat.

Együtt jön a ló, a kötelező inkluzív zóna (MIZ). A MIZ mögöttes érve az, hogy valami igazságtalanság történik; miközben a város növekszik, a fejlesztők milliókat keresnek, miközben a bérleti díjak emelkednek. Eközben a közvélemény az államon és a helyi önkormányzatokon keresztül leragad a szegény emberek támogatásáról, akik látják, hogy emelkednek a bérleti díjak. Ezért a válasz az, hogy megadóztatják az új lakások minden négyzetméterét, és a pénzt non-profit szervezeteknek adják, akik egy nap „megfizethető lakásokat” fognak építeni. Egyszerűen fogalmazva, ennek semmi értelme: a költségeket a díjakkal kiegészítve nem lesz olcsóbb a szükséges új lakás, hanem drágább lesz. Az viszont logikus, hogy a növekvő infláció még több díjat indokol majd a nonprofit szervezetek számára. Ez egy romboló körforgás, amely megnehezíti és drágítja a lakásépítést, ami aztán ironikus módon indokolja, hogy megnehezíti a lakásépítést. Még 2016-ban elmagyaráztam, és nemrég ismét. Nem én voltam az egyetlen akkor or Most.

mi lett az eredménye? Az utolsó jelentés szerint, Seattle MHA programja 96 millió dollárt termelt. Amikor még 2015-ben javasolták, azt sugallták, hogy több tízezer „megfizethető egységre” van szükség. A város ezt állította 2017-ben,

„Az MHA a seattle-i lakhatási megfizethetőségi és lakhatási menetrend (HALA) része, amely 50,000-ig 2025 20,000 otthon létrehozására törekszik, köztük XNUMX XNUMX megfizethető otthonra. Mind a megfizethető, mind a piaci árú lakhatás fejlesztése fontos stratégia a lakhatási költségek növekedésének lassítására és a lakhatási lehetőségek szélesebb skálájának biztosítására.”

Az általam linkelt jelentés közzétételekor a város 712 támogatott egységet igényel az MHA elköltött forrásaiból. Nem végeztek független ellenőrzést az állítást illetően, de még ha elfogadjuk is, a program megdöbbentő kudarc. 2022 felénél járunk, és még a Covid-19-et is figyelembe véve a termelési ráta gyenge. A Seattle Times újabb jelentése fantáziadúsabb számokat mutatott:

„Az [MHA] 2021-es szállítása segíthet a városnak több mint 900 megfizethető egységet finanszírozni, tekintettel arra, hogy Seattle feltételezi, hogy minden egységnek körülbelül 80,000 XNUMX dollárra van szüksége a várostól. A megfizethető lakásépítési projektek általában kombinálják a városi dollárt más forrásokból származó finanszírozással, beleértve a szövetségi és állami kormányzatokat is.”

Minden egységhez 80,000 67 dollár kell. Jobb. Egy nemrégiben üzembe helyezett projekt 148 millió dollárba került XNUMX darab ill körülbelül 456,000 XNUMX dollár egységenként. Nos, kit érdekel? A bérleti díjak csökkentek, igaz? Nos, még ha figyelembe vesszük a Covid csökkenéseit is, a bérleti díjak ismét emelkednek Seattle-ben éves szinten mintegy 18%-os növekedés.

Az igazság az, hogy az MHA növelte a költségeket és lelassította az új lakások gyártását, és több épült volna a járvány előtt és még a járvány alatt is díjak és egyéb szabályok nélkül, a kínálat lépést tartana a kereslettel, mivel a világjárvány után növekszik. Az MHA-program öt éve jobb kedvre derítette az embereket, ma pedig hozzájárul a járvány utáni lakásinflációhoz.

Van esély arra, hogy Seattle városa visszalép a programtól most, amikor a kereslet növekszik és a bérleti díjak emelkednek? Természetesen nem. Ez egy siker. Nézd meg, mennyi pénzt gyűjtött össze lakhatásra. Miért állnánk meg most? Valójában csak idő kérdése, hogy a bérleti díjak emelkedésével a Tanács tagjai az MHA-díjak emelését kérik. Ahogy Aeneas a lóról panaszkodik: „a szörnyeteg dolgot magában a fellegvárban rögzítettük (46-os komp).

Szinte minden lakáspolitikánál ugyanaz a minta. Emelkednek a bérleti díjak, és nőnek a lakhatás intenzívebb szabályozására és díjazására irányuló felhívások is. Kereslet és kínálat? Fogd be Laocoon! Csak egy megoldás van: keress több pénzt „megfizethetőbb lakhatásért”. És rengeteg Sinon van odakint, olyan aktivisták, akik több anekdotával, mint valós adatokkal rendelkeznek, és hajlandóak politikai támogatást ígérni a vagyon újraelosztására irányuló erőfeszítésekhez, hogy biztosítsák mindenkinek a „lakáshoz való jogát”. Ehelyett az emberek egy helyet kapnak a várólistán arra a megfizethető lakhatásra, amely egy nap megérkezhet.

Elkeserítő látni, hogy a városokban annyi ember dolgozik olyan keményen, hogy olyan politikákat alakítson ki, mint a rossz lakáspolitika. Mi az első lépés ahhoz, hogy a ló ne jöjjön be a városba? A válasz az, hogy kitaláljuk, miben hiszünk.

[1] Érdemes megjegyezni, hogy a latin árnyalatai egy sor ugyanolyan árnyalt értelmezést tesznek lehetővé annak,et dona ferentis” szövegkörnyezetben jelenthette volna (lásd Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, 22. köt., 9. szám, 1927, 658–62.).