Magántevékenységi kötvények és 4%-os alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírás

A szövetségi lakhatási programok általában két kategóriába sorolhatók: azok, amelyek közvetlen támogatást nyújtanak az embereknek a lakhatás kifizetéséhez, és azok, amelyek pénzügyi eszközöket használnak a lakásépítés megkönnyítésére. A pénzügyi eszközök közül a legjelentősebb az alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírás (LIHTC). Az adótörvénykönyvnek ez a lénye adókedvezményt ad a megfizethető lakásokba való befektetésért. A Paul Ryan volt kongresszusi képviselő által áttekintett szegénységi programokban azonban létezik egy érdekes, de összetett eszköz is – a Private Activity Bond vagy PAB. A PAB lehetővé teszi a helyi önkormányzatok számára, hogy adómentes kötvényeket értékesítsenek olyan szervezetek nevében, amelyek a lakosság javát szolgáló projekteket építenek, beleértve a lakásépítést is. Adójóváírással párosítva a PAB-k hatékony eszközt jelenthetnek az építők számára, akik lakásprojektekhez szeretnének tőkét gyűjteni. De a bonyolultság és a költségek magasak. (Ha ablakot szeretne a LIHTC-be itt egy bejegyzés arról, hogyan működnek).

A Kongresszusi Kutatószolgálat kiváló primert adott ki a Private Activity Bonds-ról. Az adójóváírásokhoz hasonlóan a PAB-ok is be vannak ágyazva az adókódba, és kétféle kötvényt tartalmaznak. egy a kormányzati célokat szolgáló projektekhez; a másikat azoké, amelyek magáncélokat szolgálnak, mindaddig, amíg a köz javára szolgálnak. Ha a magánvállalkozási kötvények „minősített magántevékenységekre”, például lakhatásra vonatkoznak, a kötvények vásárlói nem fizetnek adót a megkeresett kamat után. A kongresszus korlátozza a magántevékenységre kiadható adósság összegét; 150 millió és 50 dollár fejenként 1986-ban, 335 millió vagy 110 dollár fejenként 2022-ben. A beruházások befolyásolása érdekében projekttípusonként is vannak korlátok. A Kongresszus az adókiadásokat is korlátozni kívánja (a mentességek kevesebb dollár adóbevételt jelentenek).

A Corporation for Supportive Housing (CSH) közleménye jól kezeli, hogy ezek a kötvények hogyan kombinálhatók a LIHTC-vel, konkrétan 4%-os adójóváírással. Lakhatástámogató finanszírozás adómentes kötvényekkel és 4%-os alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírással. Íme egy összefoglaló az adómentes kötvények adójóváírással történő használatára vonatkozó követelményekről.

A kötvényeket csak az állam és az önkormányzatok, valamint a kvázi állami szervek bocsáthatják ki. Általában ez a Housing Finance Agency (HFA), az az állami ügynökség, amely adójóváírást kap. De mivel a kibocsátható adómentes kötvények mennyiségére volumenplafon vonatkozik (a fent említett korlát), ezek a kormányzati szervek agresszívan versenyeznek azért, hogy beférjenek a felső határ alá. Ezenkívül a projektek nem férhetnek hozzá a kötvénybevételekhez, amíg a projekt meg nem kapja az állami HFA jóváhagyását, és ezek a bevételek a lakossági költségekre korlátozódnak, és nem használhatók fel például kereskedelmi területre.

Az adójóváírások és az adómentes kötvények kombinálásával kapcsolatban van egy fontos korlát, amit érdemes megjegyezni. Az adójóváírás igénybevételéhez a projektvezetőnek az építési költségek legalább 50%-át (az „50%-os szabály”) kötvénybevételből kell fedeznie; és természetesen az ezekkel a kötvényekkel és adójóváírásokkal épített lakásoknak elérhetőnek kell lenniük azoknak az embereknek, akik a területi medián jövedelem (AMI) 60%-ánál kevesebbet keresnek. Általában az egységek 20%-ának megfizethetőnek kell lennie az 50%-os vagy annál alacsonyabb AMI-vel rendelkezők számára, vagy a 40%-os AMI-vel rendelkező egységek 60%-ának.

Ha ez még nem nyilvánvaló, az ilyen típusú projektek bonyolultak. Tegyük ehhez hozzá azt a tényt, hogy az ilyen típusú „ügyletek” gyakran további finanszírozókat is tartalmaznak. Például az egyetlen lakásprojekt, amelyen fejlesztőként dolgoztam, egy 4%-os projekt volt, adómentes kötvényekkel. De volt forrásunk az állami lakásvagyonkezelői alapból, valamint építési hitelünk is. Hogy őszinte legyek, össze kellett törnöm az agyam, és át kellett gondolnom a régi e-maileket, hogy pontosan felidézzem, hogyan jött össze a projekt. A CSH-dokumentum nagyszerű munkát végez azzal, hogy hét különböző esettanulmányon keresztül bemutatja a finanszírozás néhány jellegzetes módját. Például az egyik legegyszerűbb esettanulmány Michiganből származik. Itt van egy diagram, amely bemutatja a projekt finanszírozását.

Az MSHDA a Michigan State Housing Development Authority, az állam Lakásfinanszírozási Ügynöksége. Az MSHDA eladta a kötvényeket, és az adósságot a bérlők szerény bevételéből fedezik, amely részben a 8. szakasz szerinti utalványokból származik. A projektben részt vevő valamennyi finanszírozónak más-más követelményei vannak, és az ilyen típusú projekteknél az egyik követelmény teljesítése felboríthatja a másik finanszírozó igényeit.

Egyes esetekben az adójóváírási tőke felhasználható adósságszolgálat fizetésére. A CSH tanulmány egy esettanulmányt használ, amely a kötvényeket használta, majd „teljes mértékben kivette a kötvényeket, és állandó beszélgetést folytat más állami hitelekkel, támogatásokkal és adójóváírási tőkével”. Ez úgy néz ki, mintha adójóváírás-tőkét használnánk fel a kötvénytartozás visszavonására. Ez meggyőző: bár a 4%-os adójóváírás kisebb százaléka egy megfizethető projekt támogatható alapjának, jó ötlet a hitelt a kötvények visszafizetésére fordítani. Ilyen a különféle finanszírozási források kombinálása is.

Ryan nem tölt sok időt a PAB-okkal azon kívül, hogy azt sugallja, hogy „kevés tanulmány a magántevékenységi kötvények hatékonyságáról . . . ami a bérlők felfelé irányuló mobilitásának javítására vonatkozik.” Ez igaz, és a programra fordított kiadások pillantása azt mutatja, hogy a kötvényeket nem használták olyan gyakran, mint az alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírásokat.

És nem sok minden változott az elemzése óta eltelt évtizedben (diagramadatok az Egyesült Államok Pénzügyminisztériumától).

Az a véleményem, hogy a PAB-okat úgy kell felhasználni, ahogyan az összes adósságot felhasználják: értékrögzítést. A lakhatás esetében javasoltam a hajléktalanok lakhatására vonatkozó értékrögzítési rendszer amelyben számszerűsítik például a táborozás költségeit, a táborozások megszüntetésére irányuló beavatkozások végrehajtására eladott kötvényeket, majd a megtakarítások realizálása során, a megtakarításokat adósságszolgálatként használva fel. A non-profit világban „tőkehalomnak” nevezett összeállítás problémája a bonyolultság szintje, amely a következő okok miatt problémás:

● Time – az effajta finanszírozási megállapodások átrágják az időt, és az idő pénz. Az összeállításra és a finanszírozás összehangolására váró tartási költségek valódi adalékot jelentenek a teljes fejlesztési költségekhez;

● Tranzakciók – több finanszírozó több tranzakciós költséget jelent, és ezek a költségek a teljes fejlesztési költséget is növelik;

● Ügyvédek és tanácsadók – minden lépésnél ügyvédeket és tanácsadókat kell felvenni, hogy elkerüljék azokat a katasztrófákat, amelyek egy projekt meghiúsulásához vezethetnek; és

● Nem túl hatékony – Az összes mozgó alkatrész és a járulékos költségek mellett ez a leghatékonyabb módja annak, hogy lakhatást biztosítsunk azoknak, akiknek most szükségük van rá?

Végül visszatérek az alapvető hüvelykujjszabályhoz, minden lakásfinanszírozási javaslatnak a lehető legegyszerűbbnek kell lennie, hogy a szükséges pénzeszközöket vagy egységeket juttassák el olyan emberekhez, akiknek ma szükségük van rájuk. Noha érdekel, és élvezem a finanszírozási rejtvény megoldásának kihívását, ezekkel a játékokkal nem kell fizetni az emberek lakbért; meg kell találnunk a módját a PAB-k áthelyezésének jobb cél érdekében, mint a támogatott lakásépítés komplex finanszírozási ügyletei.