Több lakhatás engedélyezése pozitív hatással van a lakhatási árra

Múlt héten írtam arról, hogy elkeseredettségemről próbáltam adatokat szerezni a városoktól egy lakóegység előállításához szükséges időről. Nincsenek olyan nyilvános adatok, amelyek segíthetnének az engedélyezés, a népesség és az ár összekapcsolásában? Nos, igen és nem. A Saint Louis-i Federal Reserve Banktól, szeretettel Fredtől származó adatok érdekesek, de nem túl részletesek. De vessünk egy pillantást Nashville-re 2010 és 2020 között, és mit tud mondani a lakhatási engedélyekről, a népességről és az árakról. A bérleti díjak online nyomkövetőjének számító Zumper segítségével úgy tűnik, hogy ha csökken a lakhatási engedélyre jogosultak száma, akkor csökken a lakásárak növekedési üteme is. Itt vannak az adatok.

Kezdjük Nashville népességének növekedésével az általunk vizsgált időszakban, 2010 és 2020 között. Fred szerint ebben az időszakban Nashville körülbelül 300,000 20 fővel bővült, ami közel XNUMX%-os népességnövekedést jelent.

Egy dolog, amit azonnal észrevesz, az adatok őrjítő jellemzője, ha városokról van szó: nem igazán láthatjuk Nashville-t, csak egy szélesebb területet. Ez a lakhatási adatok zavaró jellemzője. Az Egyesült Államok népszámlálása gyakran egyesíti a városokat, és nagyvárosi statisztikai területnek vagy MSA-nak nevezi őket. Nem nagy ügy, igaz? De gyakran a lakhatásról szóló viták a városok szigorú határai között zajlanak, és amikor az adatok ennél szerényebbek, összekeverik azt, amit a városokról és a környező területekről lehet elmondani. Fogjuk Fred MSA-adatait.

Ezután nézzük az engedélyezést. Fred ezeket az adatokat népszámlálási számok segítségével követi nyomon. Ha a kiadott engedélyek éves számát vesszük és a népességhez viszonyítjuk, akkor érdekes arányt látunk.

Ezzel mindenféle probléma adódik. Először is és a legnyilvánvalóbb, hogy az engedély nem egyenlő egy tényleges lakható lakóegységgel. Ezért törekszem árnyaltabb adatokra az engedélyezési időről. Remélem, látni fogjuk azt az időintervallumot, amely eltelik az engedélyezés és az egység tényleges élhetővé válása között. Ennek ellenére érdemes figyelembe venni az új egységek és az új emberek arányát. A 33,579-ben Nashville-be érkezett 2014 XNUMX embernek például lakóhelyre volt szüksége. Vannak olyan tényezők, mint az üresedési ráta – ezt gyakran „abszorpciónak” nevezik – és más tényezőket, amelyeket figyelembe kell venni. De lényeges az új emberek és az engedélyek száma közötti kapcsolat. Ez kisebb versenyt jelent a szűkös lakást keresők között.

Most nézzük az árat. Fred nem követi nyomon a bérleti díjakat, de az „All-Transactions House Price”-t igen. Íme a lakásárak tízéves periódusbeli változása, valamint a Zumper által az elmúlt öt év bérleti díjainak nyomon követése.

Itt az látszik, hogy ha összehasonlítjuk az engedélyezés, a népesség és az ár trendjét, akkor van összefüggés.

Úgy tűnik, hogy az engedélyezés utoléri a nashville-i népességnövekedést a tíz év alatt, és ha megnézzük a lakbér- és lakásárak öt évét, ezek a termelés látszólagos növekedésével együtt enyhülni kezdenek. Az újonnan érkezők és a lakások arányának csökkenésével az áremelkedés üteme is csökken.

De még mindig vannak kérdéseim, sőt kétségeim. A Fred-adatok az „eladási árak és értékelési adatok alapján becsült értékeket” veszik figyelembe, hogy megkapják az árat. Mit jelent ez pontosan? A különböző forrásokból származó bérleti díjak és a helyi becsült árak jelentősen eltérhetnek. Az engedélyezési adatokkal az a nagy probléma, hogy nem árulják el, hogy az engedélyezett egységek ténylegesen mikor állnak üzembe. Emellett a helyi adatok sokat elárulnak arról, hogy mennyi időbe telik az engedély megszerzése.

Ez az első pillantás a nyilvánosság előtt álló adatokra úgy tűnik, hogy alátámasztja régóta fennálló érvemet, miszerint a nagyobb kínálat alacsonyabb árakat jelent. Még mindig azt gondolom, hogy ez igaz. De ellentétben a baloldali társaimmal, akik szívesen összekeverik a korrelációt az oksággal, én egyszerűen nem tehetem. Még több helyi adat a tényleges engedélyekről, árakról és a lakások üzembe helyezésének dátumáról még erősebb érv lenne. De ez egy jó kezdet.

De ahogy megpróbálunk mélyebbre ásni az olyan gyorsan növekvő városokban, mint Nashville, és megnézzük a rendelkezésünkre álló adatokat, van egy tendencia: amikor a népesség növekszik, és ezt követi az engedélyezés, azt látjuk, hogy az áremelkedések csökkenni kezdenek.

Végezetül, van néhány érdekes blip, amelyek szintén ott vannak. Az Egyesült Államok egyik leggyorsabban zsugorodó városában például 2018 óta emelkednek a lakásárak. Tavaly egy helyi televízió adott hírt arról, hogyan melegszik fel a lakáspiac Decaturban.

És mi a helyzet a bérleti díjakkal? A Zumper 26%-os bérleti díjnövekedést mutat Decaturban az elmúlt évhez képest, átlagosan körülbelül 123 dollárral. És ha megnézzük az elmúlt néhány év bérleti díjainak grafikonját, az hasonló tendenciát mutat, mint a lakásárak.

Mi történik Decaturban? Növekvő infláció a szövetségi kormány nagy pénzkidobásaiból és az ellátási lánc problémái? Talán. De ezek az elmúlt két év jellemzői, és az árak növekedése láthatóan 2018 óta tart. Miért? Érdemes megfontolni.

Arra van szükségünk, hogy a helyi joghatóságok ugyanolyan érdekeltté váljanak ezekben az intézkedésekben, mint én, és felhasználják őket a lakásgazdaság jobb irányítására. Végső soron minden működő, tisztességes és hatékony gazdaság alapja a vevők és eladók közötti sok csere. Amikor a termelők látják a keresletet, természetesen többet akarnak termelni. Ennek lelassítása csak a lakást keresőknek árt, különösen azoknak, akiknek kevesebb pénzük van. Még több a tennivaló, de sokkal jobb lenne több lakhatás mellett hibázni, mint több szabály és késés mellett.