Nem a tulajdonnal van a probléma, hanem a lakáshiány

A múlt hónapban részt vettem egy közösségi találkozón Cincinnatiben, a Cincinnati Egyetem Tervezési Iskola Lakásrendszerek kurzusának hallgatóiról, hogy megvitassák, „hogyan hatnak városunkra az intézményi befektetők; mit teszünk jelenleg a probléma megoldása érdekében, és mit kell még tennünk.” Korábban írtam a Cincinnati kikötőnek az intézményi befektetők meghiúsítására tett erőfeszítéseiről családi ház vásárlása a városban. A megbeszélésen nehezen megválaszolható kérdés az volt, hogy mi is az „intézményi befektető”, és hogy a tulajdonjog ok-okozati összefüggésben áll-e a rossz lakhatási eredménnyel, mint például a magasabb bérleti díjak, a kilakoltatás vagy a romlás. Az aggodalom, hogy kié a lakás, úgy tűnik, újabb elvonja a figyelmet a valódi problémáról, a kínálat hiányáról a növekvő kereslet mellett.

elnevezésű tanfolyamon vesznek részt a hallgatók Házrendszerek, Hayden Shelby professzor tanította. A kurzus magában foglalja a „lakásproblémák és a lakáspiacok természetének” és a „lakáspiaci kudarcok kezelésének” áttekintését. A tulajdonosi minták és a lakáspiaci eredményekhez való viszonyuk vizsgálata minden bizonnyal megér egy osztálytermi gyakorlatot, de a szakpolitikai beavatkozásoknak arra kell összpontosítaniuk, hogy kié az ingatlan? Ez attól függ, hogy lehet-e egyértelmű, következetes és okozati összefüggés a tulajdonjog és a rossz eredmények között. Eddig nem találtam olyan adatot, amely kapcsolatot létesítene.

Valójában egy ideig a nagy felhajtás a külföldi lakásvásárlások körül zajlott az Egyesült Államokban. Az ijesztő narratíva az volt, hogy a kínai befektetők készpénzt „parkoltak” az amerikai lakáspiacon, rengeteg lakóházat felvásároltak, kiürítettek, majd arra vártak, hogy eladják őket. Körülbelül 5 évvel ezelőtt volt javaslatot a külföldi befektetők lakásvásárlásának megadóztatására megállítani ezt.

A probléma azonban, a vázlatos befektetők lakóházak felvásárlásával és kiürítésével, nem volt valós. Természetesen volt néhány tranzakció az Egyesült Államokon kívüli befektetőkkel, de ők megpróbáltak pénzt keresni, nem pedig elveszíteni. Amikor ezek a befektetők épületeket vásároltak, ugyanúgy vezették azokat, mint bármely más tulajdonost, nem ürítették ki őket; a bizarr érv az volt, hogy ha üresen hagyják őket, az árak emelkednének, és a befektetés értéke is. Kivéve, hogy az átlagos bérleti díjak 1%-os emeléséhez vásárolniuk kell, és el kell távolítaniuk 1,400 darab a seattle-i piacról, valami, ami egyszerűen nem történt meg.

Napjaink aggodalma az, hogy a befektetők – és a módosítók most nem „külföldiek”, hanem „nagyok”, vagy „városon kívüliek”, „nagyok”, vagy „vállalatiak”, vagy a fentiek mindegyike – szükségszerűen rossz szereplők. A jogvédők bizonyítékként a növekvő bérleti díjak, a kilakoltatások és a romlás következményeire mutatnak rá. De ezek a dolgok mindenesetre megtörténnek, függetlenül attól, hogy a tulajdonos egy mérfölddel arrébb vagy 1,000 mérfölddel arrébb lakik. És egyszerűen nincs semmi rossz vagy baljós abban, hogy az ingatlanbefektetési alapok (REITS) vagy nyugdíjalapok lakást vásárolnak, ha úgy gondolják, hogy megtérül. Annak az elképzelésnek, hogy az ilyen tranzakciók jövedelmezőbbek lesznek, ha hagyják szétesni az épületeket, zaklatják a bérlőket és kilakoltatják őket, nemhogy értelmetlen, de nem támasztja alá semmilyen mennyiségi bizonyíték sem.

Vannak rossz lakhatási szolgáltatók – és vannak rossz buszsofőrök, rendőrök, tanárok, sőt talán politikusok is –, de ezeknek a színészeknek a hibáit nem próbáljuk olyasminek tulajdonítani, hogy hol élnek, vagy hol jártak iskolába. Ha az ilyen típusú szereplők bármelyike ​​valami rosszat tesz, akkor logikus, hogy szankcionáljuk őket a szabályok megszegése vagy a közösség veszélyeztetése miatt. Ilyen szankciók már léteznek azokra az emberekre, akik rosszul kezelik az ingatlanokat olyan módon, hogy elpusztítsák, és a kilakoltatási eljárást egy bíró, nem pedig maga a lakásszolgáltató irányítja. Ha pedig az emelkedő bérleti díjakról van szó, akkor a legjobb módja annak, hogy ellensúlyozzuk, ha versenyképes lakáspiacot hozunk létre, hogy az árakkal elégedetlen emberek könnyen találjanak helyettesítőt a közelben.

Az értekezlet teremben a mögöttes felháborodás érzése egyértelmű volt; néhány „arctalan vállalat” pénzt keres, sok pénzt a szegény emberek rovására. Nyilvánvaló, hogy a logika szerint ezeket a vállalatokat meg kell akadályozni abban, hogy ingatlant birtokoljanak Cincinnatiben. Az egyik résztvevő azt javasolta, hogy ne engedjék meg, hogy bizonyos számú lakásnál több befektető legyen a tulajdonában.

Furcsa módon a cincinnati kikötő is egyetért. Egy másik, a közelmúltban megjelent történet kiemeli a kikötő azon törekvéseit, hogy állami dollárjaiból vagy kötvényeladásokból származó bevételeiből minél több lakást vásároljanak fel. Az ötlet az, hogy nem marad semmi az „intuíciós” befektetőknek. A kikötő intézmény? És mi történik, ha valaki abbahagyja a bérleti díjat vagy megszegi a bérleti feltételeket? Kilakoltatja őket a kikötő? A nonprofit szervezetek és a lakásügyi hatóságok, egyben intézmények is sok-sok bérlőt költöztetnek ki nemfizetés és bérleti jogsértés miatt. A Kikötő is az lesz. A Port azt tervezi, hogy „visszanyeri a pénzét a lakások bérbeadásából és végül eladásából. De a lényeg az, hogy a bérleti díjak megfizethetőek legyenek, az eladási árak pedig elég alacsonyak ahhoz, hogy az emberek fizetni tudjanak.”

Hmmmm. Hogy fogják ezt megtenni? A történet arra utal, hogy a 10,000 XNUMX dollár, amit a Port feltételezett, hogy otthonok fejlesztésére költenek, nem elég. A Kikötő kezd rájönni – mint minden más tulajdonos, legyen az kicsi vagy nagy –, hogy valakinek fizetnie kell a javításért. Ha a végfelhasználó, bérlő vagy vevő, akkor az ár emelkedni fog. Ez egyszerű matematika. Az igazság az, hogy bármely vevő, legyen az REIT vagy egy első alkalommal vásároló befektető egyetlen bérleményt, a bérleti díj az egyetlen módja annak, hogy kifizesse a fejlesztéseket. Ha probléma van a lakhatással, akkor a legjobb megoldás a fejlesztések ösztönzése, nem pedig kötelezővé tétele. Ha jön a megbízás, a bérlők felveszik a lapot, és az egységek már nem lesznek megfizethetőek.

Lehet, hogy redukcionista, de mindig van egy módja annak, hogy minden lakásproblémát orvosoljunk: hagyjuk, hogy a piac sok-sok lakást termeljen, olyannyira, hogy a termelőknek és a szolgáltatóknak versenyezniük kell egymással azért, hogy az emberek béreljék vagy megvásárolják a terméküket. Bármi, ami ennél kevesebb, elferdíti a játékteret a fogyasztótól, és arra kényszeríti őket, hogy versenyezzenek egymással, és elfogadják az ideálisnál alacsonyabb árakat és feltételeket. És itt van ennek az egész vitának a kulcsa: még ha mérhető és erős ok-okozati összefüggés is lenne a tulajdonjog és a lakhatási eredmények között, a legjobb megoldás a több lakhatás lenne. A legtöbb lakhatási probléma megoldása a kellő kínálat megteremtése, hogy az embereknek lehetőségük legyen megfizethető alternatívát választani.

Shelby professzor türelmes volt a kérdéseimmel a találkozón, és kedves volt válaszolni néhány kérdésemre, amelyet a befektetői tulajdonjoggal és az osztálysal kapcsolatban küldtem neki. Íme a kérdéseim és a teljes válaszai.

Mennyire fontos meghatározni a „befektető” fogalmát? Például a Kikötő a kötvényeladásokból származó befektetői pénzt lakásvásárlásra használja fel, hogy megakadályozza más befektetők megvásárlását; ez tényleg a „jó” és a „rossz” befektetőkről szól? Hogyan mérik?

Szerintem nagyon fontos különbséget tenni a különböző típusú befektetők között. Ebben a projektben arra a kifejezésre hagyatkoztunk, amelyet mások is használtak a jelenség leírására: „intézményi befektetők”. De elismerem, hogy ez tökéletlen kifejezés. Küzdöttünk, hogy jobb kifejezést találjunk annak leírására, hogy valójában milyen színész problémás ezen a területen. Aggodalomra ad okot azok az entitások, amelyek negatív hatást gyakorolnak polgárainkra és közösségeinkre azáltal, hogy (1) olyan szintre emelik a bérleti díjakat, amelyek a bérlők számára kezelhetetlenek anélkül, hogy lényegesen javítanák az ingatlanokat, (2) a legtöbb másnál magasabb arányú kilakoltatás. piaci bérbeadók, és (3) nem megfelelően karbantartják az ingatlanokat, így a bérlőknek rossz körülmények között kell élniük, és a szomszédok átütő hatást tapasztalhatnak ingatlanértékükre. Valószínűleg jobb kifejezésre van szükségünk az ilyen típusú befektetők számára. Talán csak a „rossz színész befektetők” elegendőek lennének. De azért szerettük volna megrendezni ezt a közösségi beszélgetést, mert Cincinnatiben városunkban sok ember és szervezet észrevette, hogy van néhány nagy entitásunk, főleg a REITS, amelyek az elmúlt néhány évben megjelentek és úgy tűnik, hogy termelnek. ezek az anyagi problémák a lakók számára sokkal magasabb áron, mint a tipikus bérbeadó.

Melyek azok a negatív következmények, amelyek a „rossz” befektetőkhöz köthetők? Ok-okozati összefüggésben állnak ezek az eredmények a befektető távolságával és méretével? Nyilvánvalóan lesznek nagy távoli befektetők, akiknek „jó” lakásuk van, és kicsik helyiek, akiknek „rossz” lakásuk van.

Nem tudom, hogy a méretet szükségszerűen ezek a fent felsorolt ​​rossz eredmények okozzák (vagy akár mindig ezekkel korrelálnak). Minden bizonnyal lehetséges (és valószínű) a kisbefektetők és a bérbeadók előidézni ezeket a problémákat, valamint a nagybefektetők számára, hogy minőségi, megfizethető lakásokat állítsanak elő. Amikor azonban ott van faliórái nagy befektetési szervezetek, amelyek ezeket a problémákat okozzák – és van néhány cégünk Cincinnatiben –, ezek a vállalatok nagy fájdalmat okozhatnak méretük és hatásuk miatt. Az is probléma, hogy ezeket a nagy entitásokat gyakran nehéz számon kérni, mert több LLC alatt működnek, és gyakran nincs helyi képviselőjük, akit a bérlők és a közösségi jogvédők könnyen elérhetnének, ha problémák merülnek fel. Ez az alapvető kérdés.

Ahelyett, hogy megpróbálnánk szabályozni a tulajdonjogot, érdemes-e a rossz eredményeket a meglévő kóddal kezelni, és olyan programokat fejleszteni, amelyek ösztönzik az eltérő viselkedést. Például, ha egy lakóegység leromlott, a város alacsony kamatozású kölcsönt ajánlhat támogatásra egy alapból, amely olcsóbban teszi lehetővé a javításokat, és megakadályozza, hogy a költségeket a lakókra hárítsák.

Úgy gondolom, hogy az egyik módja ennek a leküzdésnek a meglévő szabályozások betartatása, és minden bizonnyal az emberek, akikkel a Cityben beszéltem, éppen ezt próbálják megtenni. És mindenképpen van értelme támogatásokat és alacsony kamatozású hiteleket ajánlani, hogy segítsék a bérbeadókat az ingatlanok fenntartásában. Határozottan igaz, hogy különösen a kis bérbeadók gyakran nagyon szűk haszonkulccsal működnek, és valóban nehezen tudják fenntartani ingatlanaikat, különösen most, amikor az anyagok és a munkaerő ilyen drágává vált. De itt nem az anyukákra összpontosítunk, akiknek kis kölcsönre van szükségük néhány ingatlan korszerűsítéséhez. Nagy entitásokról beszélünk, akik a környékekre érkeznek, növelik a bérleti díjakat, nem igazán „befektetnek” az ingatlanokba abban az értelemben, hogy bármit is befektetnének, és értéket vonnak ki a bérleti díjak révén. Ez az az alapvető kérdés, amelyet szem előtt kell tartanunk az üzleti modellel kapcsolatban, amelyet a családi bérbeadásoknál tapasztalunk. A legtöbb ingatlanbefektetés a múltban úgy nézett ki, hogy az idő múlásával magának az ingatlannak a felhalmozódása révén szerez bevételt. Tehát van ösztönzés az ingatlan fenntartására. De ezek a cégek nem ezt csinálják. Rövid távú haszonra tesznek szert a bérleti díjak emelésével és a költségek csökkentésével azáltal, hogy nem tartják karban az ingatlanokat. Úgy gondolom, hogy ez alapvetően más üzleti modell, mint a legtöbb anya-és-pop bérbeadó, és ezt szem előtt kell tartanunk, amikor erről a kérdésről beszélünk. Mi is. Ezt szem előtt kell tartani, amikor megfelelő politikai válaszokat mérlegelünk. Nem akarunk olyan szabályozást létrehozni, amely sérti a kisbirtokosokat, akik már amúgy is küzdenek a minőségi egységek fenntartásáért.

Van-e más gondolata vagy megjegyzése azzal kapcsolatban, hogy mit remél ettől a projekttől a jobb lakhatási eredmények tekintetében? Ha szabályozásról van szó, hogyan kerülhetnék el az új szabályok olyan visszatartó tényezőket, amelyek csökkenthetik a magánfejlesztők cincinnati lakásépítési beruházásait.

Érdekképviseleti szempontból azt szeretném, ha ez összehozná az embereket, hogy olyan megoldásokon gondolkodjanak, amelyek jobb életkörülményeket és nagyobb birtokbiztonságot eredményezhetnek városunkban a bérlők számára. Nincs előre meghatározott politikai kezdeményezésem, amit szorgalmazni próbálok, inkább meghallgatom a közösség tagjait, megpróbálom összekapcsolni őket, és megpróbálom megtalálni azokat a módokat, amelyekkel irányíthatom a hasznos kutatásokat. . Ezzel összefüggésben, intellektuális és pedagógiai szempontból úgy gondolom, hogy ez a projekt már sok mindent megtett abból, amit remélt, vagyis olyan beszélgetést ösztönzött, amely segít tisztázni, hogy mi a probléma, és hová kell irányulnia az érdekképviseletünknek.