A lakásárakról Powell korrekciót jósol, mit lát?

Kulcs elvezetések

• A lakáseladások 20%-kal estek vissza az egy évvel ezelőttihez képest, ami optimizmusra készteti az ingatlanpiacra vágyókat.
• A közgazdászok előrejelzése szerint a lakásárak növekedése 2023-ban megtorpan.
• A jegybankok folyamatos kamatemelése sok szakértőt aggaszt, mit jelent ez az ingatlanpiac számára.

Az elmúlt néhány évben mindannyian sokat hallottunk erről forró ingatlanpiac. Történetek bukkantak fel a rekordidő alatt eladott házakról, a vevőkről, akik lemondtak a házellenőrzésről, hogy lebonyolítsák az eladást, és a tőzsdei ár feletti készpénzt felajánlották anélkül, hogy látták volna az ingatlant, mivel oly sok város hirtelen megfizethetetlenné vált.

Azok az emberek, akik be akartak lépni az ingatlanpiacra, aggódtak, és azon töprengtek, hogy megengedhetnek-e valaha egy otthont.

A Federal Reserve elnöke, Jerome Powell így nyilatkozott: „Az egész országban felforrósodott lakáspiacon voltunk… a lakásárak fenntarthatatlan szinten emelkedtek. Valószínűleg korrekción kell keresztülmennünk a lakáspiacon.”

Úgy tűnik, hogy az ingatlanárak növekedése végre visszatérhet a valóságba, legalábbis ez a remény. Sok optimista lakástulajdonos türelmesen várta az ingatlanárak csökkenését, hogy végre bekerülhessen a piacra.

Ez lassú halál az eladói piac számára? Megpróbáljuk megérteni a jelenlegi ingatlanpiacot.

Ez még nem vásárlói piac

Kezdjük azzal, hogy megosztunk néhány csalódást keltő hírt azoknak, akik a közeljövőben szeretnének belépni az ingatlanpiacra. Ez még nem igazán vásárlói piac. Annak ellenére, hogy a lakáseladások 20.2%-kal csökkentek az előző évhez képest, a meglévő lakások medián eladási ára 10.8%-kal nőtt a tavalyi évhez képest az Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (NAR) szerint. A meglévő lakások átlagos eladási ára jelenleg 403,800 413,800 dollár, de elmarad a júniusi rekordmagasságtól, XNUMX XNUMX dollártól.

A NAR egyik közgazdásza jelezte, hogy lakhatási recesszióban vagyunk, mert visszaesik a lakáseladások és -építés. Ez azonban nem az árak recessziója, mivel a készlet még mindig elég magas.

A potenciális vásárlók abban reménykedtek, hogy a legjobb idő az ingatlanpiacra való bejutásra a sarkon lesz. Sokan spóroltak abban a reményben, hogy végre kedvező áron vásárolhatnak lakást, de nem úgy tűnik, hogy egyhamar drasztikusan csökkenni fognak az ingatlanárak. Van azonban egy jó hír a vásárlóknak.

Nincs több licit háború

A Redfin adatai szerint egy átlagos lakás 2021 márciusa óta először fogy listaár alatt. Ez azért fontos mérőszám, mert azt jelenti, hogy a lakások 17 hónapig nem estek le a listaárról, tehát lényegében a legvalószínűbbek. az ingatlanügyletek valószínűleg valamiféle licitharcot folytattak. Mindannyian hallottunk néhány kaotikus történetet a licitálási háborúkról és arról, hogy az emberek milyen kétségbeesetten kezdtek belépni az ingatlanpiacra. Ha Ön vevő, akkor nem kell azon stresszelnie, hogy egy heves licitháborúba keveredjen, mint néhány embernek néhány hónappal ezelőtt.

A Redfin azt is bejelentette, hogy az árleszállítással eladó lakások száma júniusban megduplázódott, 14.9%-ra nőtt az előző évhez képest. Ez azt jelenti, hogy az eladóknak reálisnak kellett lenniük azzal kapcsolatban, hogy mekkora profitot tudnak elérni.

A Redfin közgazdászai még azt jósolták, hogy a munkáspárt utáni lehűlés az ingatlanpiacon idén intenzívebb lehet, és a várakozások szerint a lakások tovább maradhatnak a piacon, mint korábban. Ha egy lakás hosszabb ideig marad a piacon, fennáll annak a lehetősége, hogy 2022 utolsó néhány hónapjában gyakrabban kezdenek el árulni a tőzsdei ár alatt. Azt azonban csak az idő fogja eldönteni, hogy az eladók elég kétségbeesettek-e a piacról való felszámolással. sokkal alacsonyabb áron.

Mi a jele annak, hogy csökkenhetnek az ingatlanárak?

Az a meggyőződés, hogy a növekvő kínálat és a csökkenő kereslet együttesen az ingatlanárak csökkenéséhez vezethet. Az Egyesült Államokban az új lakások kínálata júliusban átlépte a tíz hónapot. Ez a legmagasabb szint 2009 januárja óta. Valahányszor több mint 10 hónap telt el a múltban, az Egyesült Államok recesszióba került. A szám hivatalosan 10.9-re emelkedett 23. augusztus 200-án. A hónapok kínálata az a kifejezés, amely alatt számszerűsíthető, hogy az eladási ütemet figyelembe véve hány hónapra van szükség ahhoz, hogy a jelenlegi piacon a rendelkezésre álló lakáskészlet eladjon. A havi kínálat rekord alacsonyan, 1.9 hónapon volt 2020 decemberében.

Az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége (NAR) szerint a meglévő lakáseladások júliusban 5.9%-kal csökkentek az előző hónaphoz képest. Ha a lakáseladások továbbra is csökkennek, akkor az árak csökkenhetnek, mivel az eladók nem akarnak várni, hogy megtalálják a tökéletes ajánlatot.

Redfin arról is beszámolt, hogy az „eladó lakások” kulcsszóra végzett Google-keresések augusztus végén 27%-kal csökkentek az előző évhez képest. Ez a tendencia azt jelezheti, hogy az emberek kétszer is meggondolják, hogy belépjenek az ingatlanpiacra, mivel a kamatemeléssel kapcsolatos aggodalmak továbbra is elárasztják a híreket.

Magasabb bérleti díjak, szemben a jóval magasabb jelzáloghitel-fizetésekkel

Az ingatlanpiac másik problémája a magas bérleti díjak és a bérbeadók még magasabb jelzáloghitel-fizetése. A múltban sok ingatlanbefektető azzal érvelt, hogy az eszközosztály tisztességes megtérülést produkált. Az emelkedő bérleti díjak mellett nehéz bérbeadóként profitot termelni, mert a jelzáloghitel-fizetések is emelkedtek. A jelzáloghitelek kamatai mellett a biztosítási költségek is emelkedtek.

Augusztus végén bejelentették, hogy a bérleti díjak júliusban egymás után 17. hónapja rekordot döntöttek. A realtor.com információi szerint az országos medián bérleti díj az új rekordszinten, havi 1,879 dolláron volt júliusban, ami 12,%-kal magasabb, mint egy évvel ezelőtt. A bérleti díj változásának üteme azonban lassul, mivel az éves 10%-os növekedés a legkisebb, amit 2021 júniusa óta tapasztaltunk.

A bérleti díjak növekedésével a jelzáloghitel-fizetések még jobban növekedtek az elmúlt évben. A Jelzálogbankárszövetség megosztotta, hogy a havi jelzáloghitel-törlesztés mediánja csaknem másfélszer annyi volt, mint a második negyedévben kért bérleti díj havi mediánja. A 1.5-re visszamenő adatokkal ez lenne a legmagasabb rekord. Ha a jelzáloghitel-fizetések továbbra is emelkednek, sok potenciális befektető kétszer is meggondolja, hogy befektetésként ingatlanba szálljon.

Miért ugrottak meg a jelzáloghitel-fizetések?

A magasabb lakásárak és a magasabb jelzáloghitel-kamatok kombinációja ahhoz vezetett, hogy a jelzáloghitel-fizetés megfizethetetlenné és megfélemlítővé vált. A kamatlábak historikusan alacsonyak voltak a zárlat alatt, ami lakhatási fellendüléshez vezetett. Az ingatlanpiaci boom végül licitháborúkhoz vezetett, amelyek sok reménybeli vevőt kiáraztak.

Az S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA index augusztus 30-án jelent meg, és a számok azt mutatják, hogy júniusig 18%-kal emelkedtek a lakásárak az elmúlt évben. További perspektívaként úgy tűnik, hogy az amerikai lakásárak 40%-kal emelkedtek a járvány kezdete óta (pontosabban 2020 februárjától 2022 májusáig). A magas ingatlanárak és a megnövekedett kamat mellett a jelzáloghitel-fizetések az egekbe szöktek.

Csökkennek a lakásárak?

Nehéz pontosan megjósolni, hogy mi fog történni a gazdasággal, mivel a jegybank továbbra is kamatot emel a gazdasági aktivitás lassítása érdekében. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a Goldman Sachs figyelmeztette ügyfeleit, hogy az ingatlanárak várhatóan teljesen leállnak 2023-ban. Odáig mentek, hogy azt jósolták, hogy 0-ban átlagosan 2023%-os lakásár-növekedés marad. Bár a potenciális vásárlók ezt láthatják. Ez pozitív hír, mert az árak nem fognak tovább szökni az egekbe, az ingatlanárak még mindig jelentős mértékben emelkedtek a járvány kezdete óta.

Ennek ellenére óriási különbség van a lakásárak növekedésének megtorpanása és az ingatlanárak csökkenése között. Csak azért, mert a növekedés megtorpan, az nem jelenti azt, hogy az árak csökkenni fognak. Egyes szakértők úgy érzik, hogy az erős munkaerőpiac és a nem megfelelő kínálat miatt a lakáskereslet továbbra is erős marad. Az otthonok iránti erős kereslet miatt nehéz elképzelni, hogy az ingatlanárak egyhamar hatalmasat esnek.

Hogyan kellene befektetni?

Nehéz lehet eldönteni, hogy jelenleg egy zavaros ingatlanpiacra érdemes-e befektetni a pénzét. Az ingatlanbefektetések kockázatosabbá válnak, ha a magas kamatlábakat és a felfújt ingatlanárakat vesszük figyelembe. Egyrészt nem akar csillagászatilag nagy sebességgel bezárkózni. Másrészt nem biztos abban, hogy tovább kell-e várnia, amíg az árak a járvány előtti szintre süllyednek, vagy ez jelenleg még lehetséges.

Alternatív megoldás az ingatlanbefektetés az ingatlanpiachoz kapcsolódó vállalatok részvényeinek vásárlása révén. Q.ai ajánlatok Befektetési készletek beépített REIT-ekkel és egyéb ingatlanpozíciókkal.

Lényeg

A cikkben felsorolt ​​okok miatt ez már nem eladói piac, de még nem vagyunk vevők piaca. A következő néhány hónap átmenet lesz. Különféle adatok mutatnak különböző irányokat, de nehéz biztosan megmondani, hogy mikor fognak csökkenni az ingatlanárak. A lakásárak növekedése lassulni látszik, de a zsűri még mindig nem tudja eldönteni, hogy mikor esnek az árak, és meddig mennek el. A Federal Reserve elnökének, Powellnek igaza lehet, itt az ideje a lakhatási korrekciónak.