Nem, San Francisco nem szüntette meg az egycsaládosságot

Azt hiszem, az amerikaiak belezsibbadtak abba az állításba, hogy egy internetes bejegyzés „álhír” vagy „téves információ”. A szavak csak egy újabb kifejezési formává váltak: „Nem akarom elhinni, hogy ez igaz, akár igaz, akár nem.” Azonban nem kell filozófusnak lenni ahhoz, hogy bemutassa, bizonyos dolgok igazak vagy hamisak. San Francisco nem „csak most vetett véget az egycsaládos zónázásnak”, mint egy főcím a Planetizenben állítja. Ami San Franciscóban történt, az bonyolultabb, és nem csak a médiára derít fényt, hanem arra is, hogy az ottani felügyelőtanács továbbra sem tud semmit tenni a lakhatás olcsóbbá tétele érdekében, mert attól tartanak, hogy valaki profitot termel. Ugyanez vonatkozik a kaliforniai törvényhozás arra irányuló erőfeszítéseire, hogy több lakhatást ösztönözzenek.

Először is, a Planetizen sztori a San Francisco Chronicle fizetőfalas posztjának összefoglalása. Az összefoglaló a jogszabály június 28-i elfogadását tartalmazza^th amely megváltoztatja az egycsaládos zónákat San Franciscóban. A félrevezető cím ellenére a bejegyzés nagyon jól összefoglalja a Krónika történetét és a kérdést.

Íme a Planetizen bejegyzés kezdő bekezdése:

""San Francisco azt tervezi, hogy megszabadul az egycsaládos zónáktól, és ehelyett minden negyedben négylakásos házakat, minden sarki telken pedig hatlakásos otthonokat engedélyez, a változást régóta keresték a lakásfejlesztési hívek" - számol be JD Morris a San-ban megjelent, fizetős cikkben. Francisco Chronicle.”

Eddig jó, igaz? De van egy fogás. Morris megjegyzi, hogy vannak szkepticizmusok a jogszabályokkal kapcsolatban, mert úgy tűnik, hogy az állami tavaly elfogadott jogszabály, az SB 9, amely lehetővé tette egy családi telek kettéosztását. Ez a részlet hiányzik a történetből, és később kitérek az SB 9-re. Más fejlesztéspárti képviselők rámutattak, hogy túl sok akadálya van annak, hogy egy telken 4 házat, egy saroktelken pedig hatot építsenek. Pontosan milyen akadályok? A Planetizen összefoglalója nem mondja ki, de ismételten, erre később térünk ki.

Végül a Planetizen-bejegyzés idézi San Francisco tervezési igazgatóját, Richard Hillist, aki szerint a rendelet hatása „meglehetősen csekély” lesz, bár ez egy „elég nagy lépés”. A törvény szponzora, Rafael Mandelman felügyelő hozzáteszi, hogy csalódott volt amiatt, hogy „egy olyan intézkedés, amely már kezdetben is szerény volt és fokozódó volt, még inkább az lett”.

San Francisco megszüntette az egycsaládos zónázást vagy sem?

Eltartott egy ideig, míg átkutattam San Francisco felügyelőtanácsának és az állam törvényhozó testületének webhelyét, hogy megtudjam, mi is történt valójában. De itt van. Tavaly Mandelman felügyelő és Toni Atkins, a kaliforniai szenátus többségi vezetője egyaránt törvényt vezetett be az egycsaládos övezetek kezelésére. A Mandelman-féle természetesen csak San Franciscót érintené, és nagyobb sűrűséget tesz lehetővé az egycsaládos zónákban. Az Atkin SB 9-ét lényegében ugyanerre szánták, de az állam egész városaiban, beleértve San Franciscót is.

Elfogadták Atkin törvényét (a teljes szöveget elolvashatja itt). Az SB 9 eredményét a California YIMBY így foglalja össze a saját honlapjukon,

• Lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára az állam legtöbb területén, hogy ingatlanukat két telekre osztsák, ezáltal növelve a lakástulajdon lehetőségeit a szomszédságukban; és
• Lehetővé teszi két ház építését ezeken a telkeken, aminek eredményeként legalizálják a négylakásos épületeket azokon a területeken, ahol korábban csak egy lakást engedélyeztek.
• Az SB 9 fontos védelmet tartalmaz a meglévő bérlők elköltözése ellen.

Nem kellene ennek az új lakásépítés fellendüléséhez vezetnie azokban a zónákban, ahol korábban nem lehetett új lakásokat beépíteni? Nem, nem fog. Ahhoz, hogy megértsük, miért, el kell olvasni a másik által felajánlott apró betűs részt magyarázó a törvényhozástól.

„A legutóbbi módosítások megkövetelik a helyi ügynökségtől tulajdonosi használat követelményt ír elő mint egy háztulajdonos miniszteri telekfelosztásban részesülő feltétele. Ez a törvényjavaslat megtiltja a kis részterületek fejlesztését és megtiltja a minisztériumi tételek felosztását a szomszédos telkeken ugyanaz a személy, hogy megakadályozza a befektetői spekulációt. Valójában több környékbeli lakhatást tesz lehetővé Kalifornia közösségeiben visszafogja az intézményi befektetők piaci erejét. SB 9 megakadályozza, hogy a haszonélvezők kilakoltatsák vagy kiköltöztessék a bérlőket azáltal, hogy kizárják azokat az ingatlanokat, ahol a bérlő az elmúlt három évben lakott (kiemelés az enyém).

A törvény kifejezett szándéka, hogy elzárja a „hasznosítókat”, hogy a meglévő családi háztulajdonosok „megfizethető bérleti lehetőséget biztosítsanak más dolgozó családok számára”, miközben jólétet teremtenek maguknak. Hogyan lesznek képesek ezek a tulajdonosok ezt megtenni „nyereség” nélkül? Ez egy rejtély. A jogszabály hallgat a finanszírozásról, ami a legtöbb, családi házzal rendelkező, jelzáloghitelt fizető ember számára lehetetlen lesz. Képzeljen el egy fiatal családot 5 éve az első jelzáloghitelük után, aki megpróbálja finanszírozni a telek felosztását, a következő telkeken további lakások építését, majd 3 bérlemény bérbeadását és karbantartását. Képzeld el, hogy bármelyik család képes erre.

Valljuk be, az SB 9 egyszerűen egy módja annak, hogy a baloldali törvényhozók azt mondják, hogy „véget vetettek az egycsaládos zónázásnak”, megveregetik magukat, majd hátradőlve figyelik, hogy nem történik semmi. Beruházás nélkül nem jön létre semmiféle új lakás. Amint arra már korábban rámutattam, a Keebler Elfek nem fognak kijönni a fák közül, és nem kezdenek el kalapálni, hogy a telken további házakat építsenek. Pénzbe fog kerülni, sok pénzbe. És minden új lakóegység fejlesztése az bonyolult és nehéz a tervezés és ez akkor is igaz lenne, ha a városok kénytelenek „minisztériumi” funkcióként megadni a felosztást, ez automatikusan történik.

A San Francisco-i jogszabályok (teljes szöveg itt) javítja az SB 9-et, rontja, vagy nincs hatása? A jogszabály vitája során az a panasz hangzott el, hogy a törvényjavaslat nem tesz eleget, és túl keveset tesz (a teljes vitát megtekintheti itt). Aaron Peskin felügyelő úgy gondolta, hogy a számla túl keveset tett, amíg be nem adták a bérleti díjat.

„Legyünk őszinték” – mondta az ellenfelekről. "Ezt ellenzik, mert utálják a lakbérszabályozást." Peskin kijelentette, hogy támogatja, mert „a közösségek életképesek maradtak a lakbérszabályozás miatt. Pihentetem a dolgomat."

De Peskin megjegyzéseit Matt Dorsey felügyelő követte, aki azt mondta, hogy „nem” szavazna a jogszabályra, mert „rossz irányba visz minket”, és „kevés új lakástermelést teremtene, ha további követelményeket támasztanak. ” Aggodalmának adott hangot amiatt is, hogy most, amikor az egycsaládosok gyakorlatilag már nem szerepelnek a könyvekben, San Franciscóra már nem vonatkozik az SB 9, bár ez a törvény, amint rámutattam, nem is teremtene lakást.

Vissza a címhez és a kérdéshez: „San Francisco megszüntette az egycsaládos zónázást?” A legtechnikai értelemben igen, igen. De ahogy Dorsey felügyelő rámutatott, a változtatás összes követelménye gyakorlatilag az SB 9-hez hasonlóan azt jelenti, hogy semmi sem fog változni. Órákig tartott kutatásom, mire rájöttem, és itt elmagyaráztam neked. Ha idáig elolvasta, gratulálok. Biztos vagyok benne, hogy sokan csak most posztolták a Planetizen bejegyzést a Facebookra egy boldog arcú emojival, és a többi biztos, hogy újra és újra közzéteszi, akárcsak az SB 9-nél, és hasonló intézkedésekkel az egész országban.

Sajnos az emberek azt mondják nekem: „Hallottad, mit csináltak San Franciscóban?” lelkesedéssel. – Nem ezt akarod? Nem, nem az. Kimerítő nézni, ahogy a baloldali jogalkotók és a városi vezetők vállon veregetik magukat, és azt állítják, hogy valami jelentőset tettek. De ami még rosszabb, meggyőzi az embereket arról, hogy valóban tettek valamit az ellátás hiányának problémájának megoldására. Amikor az emelkedő árak problémája továbbra is fennáll, a lakbérszabályozás, több pénz a non-profit vagy kormányzati lakások drága építésére irányuló hívei azt mondják: „a piac nem működik; Az SB 9 és Mandelman törvényei semmit sem segítettek a szegény embereken.”

Az az elkeserítő ezekben a felerésznél kisebb intézkedésekben, hogy kudarcuk kifejezetten az az oka, hogy nem piacorientált megoldásokról van szó, hanem egy olyan eredmény programozásáról, amelyet befektetés nélkül lehetetlen elérni, és amely megtérülhet, igen. , profit. A demokraták és a szocialisták azt akarják, hogy az ingatlantulajdonosok valahogy finanszírozzák a sűrűség fokozatos növekedését anélkül, hogy olyan értéket hoznának létre, amely a költségek fedezésére fordítható. Ez egyszerűen lehetetlen. A fejlesztők és a szakemberek elzárásával ezek az erőfeszítések kezdettől fogva kudarcra vannak ítélve.

Ami ezt a viselkedésmintát fenntartja, az az „álhír”, hogy valami történt. Csak a főcímek keltik fel a figyelmet, és a történtek kitalálásának gyötrelmes munkáját az emberek magukra hagyják, és amikor a jelentés elkészül, senki sem veszi a fáradságot, hogy elolvassa vagy megértse a következményeket. A probléma megoldása kézenfekvő: a jogalkotóknak minden szinten le kell állítaniuk olyan jogszabályok elfogadását, amelyek nem tesznek semmit, és a médiának fel kell hagynia az ilyen jelentésekkel.