Amikor az eladó beleegyezik abba, hogy ingatlant ad el a vevőnek, a felek szerződést kötnek, amely azonosítja az ingatlant, rögzíti a vételárat, és kitér még néhány fontos pontra (plusz számtalan kisebb pontra). A felek ezt követően lezárják a tranzakciót, és ennek részeként az eladó aláír egy okiratot, amellyel átadja az ingatlant a vevőnek.
Mi van akkor, ha az okirat nem írja le a megfelelő ingatlant, de a vevő ezt nem veszi észre, és mégis bezár? Az ingatlanjog hagyományos elvei szerint a szerződés „beolvad” az okiratba, ami azt jelenti, hogy a szerződés gyakorlatilag megszűnik, és csak az okirat marad hátra. Ha az okirat rossz ingatlant közölt, az kár a vevőnek – és természetesen minden olyan ügyvédnek is, aki jóváhagyta az okiratot a vevő számára.
Ez az elv elég brutálisan hangozhat. Ez azonban évszázadok óta része az amerikai ingatlanjognak. Egy nemrégiben hozott New York állam fellebbviteli határozata megerősítette, hogy New York továbbra is ezt az elvet követi. Ebben az esetben a szerződés megkövetelte az eladótól, hogy olyan tételt adjon át, amelyen a vevő házat szándékozik építeni. A telek leírása tipikus „mérések és határok jogi leírása” volt – gyakorlatilag a tételt bemutató felmérési diagram határainak narratív felolvasása.
A záráskor az eladó egy kicsit más ingatlant adott át, bár a különbség nem ugrott meg, mert az okirathoz csatolt mérőszámok és határok leírása meglehetősen hasonlított a szerződésben szereplőhöz. Az okirat leírásából azonban kimaradt egy második tétel, ami elengedhetetlen volt ahhoz, hogy a vevő szeptikus tartályrendszert tudjon telepíteni a házba.
Az eladó nem volt hajlandó kijavítani az okiratot, és megpróbálta a vevővel több pénzt fizetni a második tételért. A vevő végül beperelte. A bíróság megállapította, hogy az okirat a felek közötti végleges megállapodást testesíti meg, és a szerződésnek nincs jelentősége. A bíróság nem vizsgálja felül a szerződést.
Természetesen vannak kivételek e szabály alól. Például, ha az okiratban szereplő ingatlanleírás valahogy félreérthető, akkor a bíróság visszamehet és megnézheti a szerződést. Ha maga a szerződés rendelkezik arról, hogy a szerződésből eredő bizonyos kötelezettségek a lezárást követően is fennmaradnak, akkor a bíróság érvényesíti ezt a rendelkezést. A legtöbb modern kereskedelmi ingatlanszerződés kimondja, hogy a szerződés számos rendelkezése túléli a lezárást. A fennmaradó tartalékok listája azonban jellemzően nem tartalmazza az eladó azon kötelezettségét, hogy átadja a megállapodás szerinti ingatlant.
A legutóbbi New York-i perben az előző bekezdésben említett kivételek egyike sem érvényesült, így a vevő elvesztette az ügyet.
A vevő vagy ügyvédje megelőzhette volna a problémát az okirat záráskor alaposabb áttekintésével. Egy plat térképre hivatkozva is beazonosíthatták volna az átadandó ingatlant, ami sokkal egyszerűbb és kevésbé tévedésre hajlamos leírást eredményezett volna az ingatlanról.
A hivatkozott eset az Pickard kontra Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. július 2022., Fellebbviteli Osztály, Negyedik Osztály).
Forrás: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/