A New York-i „zombi” irodatornyok inognak a kamatok emelkedésével

A történelmileg alacsony kamatlábak és csaknem szabad pénz által táplált, hosszan tartó bikapiac idején Doug Harmon és csapata számos manhattani trófea-irodaház rekordértékû eladásait vezette.

Már nem. Manapság Harmon, a Cushman & Wakefield, az ingatlanszolgáltató cég tőkepiaci elnöke, ideje nagy részét a „triage” végrehajtásával tölti, ahogy ő mondja.

A világ legnagyobb irodapiaca az utóbbi időben megviselte a nagy költekezésű kínai befektetők távozását, a Covid-korszak távmunka térnyerését és az ukrajnai háború gazdasági következményeit. Most egyre nagyobb aggodalomra ad okot, hogy a drámai kamatemelés sok tulajdonos számára túl sok lesz ahhoz, hogy eltartsa, és közeleg a régóta várt elszámolás.

„Konszenzus az az érzés, hogy közeleg a kapituláció” – mondta Harmon, aki az emelkedő árakat az irodai tűzvihar kirobbanásához hasonlította. „Bárhová megyek, bárhol a világon, bárki, aki irodával rendelkezik, azt mondja: „Szeretnék könnyíteni a terheimen.”

Az ipart hemzseg a szóbeszéd a kényszer hatására felbomló partnerségekről, az irodaházak más hasznosításra való átalakításáról és a találgatásokról, hogy mely fejlesztők nem juthatnak át a másik oldalra. Eközben az opportunisták arra készülnek, hogy a jövő év első negyedévében leütő árakon, levert áron történő eladásokra gondolnak.

„Szomorúságot fogunk látni” – mondta Adelaide Polsinelli, a Compass veterán brókere. – Már látjuk.

Január óta a felére esett a New York-i legnagyobb irodatulajdonosok közé tartozó két tőzsdén jegyzett REIT, az SL Green és a Vornado részvényei.

A feszültség friss jelei jöttek a héten. A Blackstone, a magántőke-társaság azt mondta a befektetőknek, hogy korlátozza a visszaváltásokat egy 125 milliárd dolláros kereskedelmi ingatlanalapban.

Az is kiderült, hogy a Meta, a Facebook anyavállalata mintegy 250,000 XNUMX négyzetméternyi területet szabadít fel az új Hudson Yards fejlesztésnél a költségek csökkentése érdekében. Ez és más technológiai cégek voltak az utolsó terjeszkedési források Manhattan járványkorszakának irodapiacán.

Ruth Colp-Haber szerint, aki a Wharton Properties vezetőjeként a lízinggel kapcsolatos tanácsokat ad a cégeknek, még mindig nagy a kereslet az olyan kis irodagyűjteményre, mint a Hudson Yards – új építésű, legkiválóbb felszereltséggel és helyszínekkel.

Figyelmeztetett azonban, hogy az igazi veszély „a földszinten leselkedik a B és C osztályú épületekre, amelyek cserék nélkül riasztó ütemben veszítenek bérlőket”. Mindent egybevetve Colp-Haber becslése szerint a város irodaházainak nagyjából 40 százaléka „nagy döntés előtt áll” a jövőjét illetően.

A prognosztizálók a Covid-járvány kitörése óta jósolják az irodai szektor végzetét, amely felgyorsította a távmunka felé irányuló tendenciát, és így csökkentette a helyigényt. A Kastle Systems, az irodabiztonsági vállalat szerint a New York-i irodák átlagos hétköznapi kihasználtsága továbbra is 50 százalék alatt van. A Columbia és a New York Egyetem professzorai által készített különösen borzasztó és gyakran idézett elemzés szerint az amerikai irodaházak összértéke 500-re mintegy 2029 milliárd dollárral – több mint egynegyedével – csökkenhet.

Az ágazat eddig dacolt az ilyen előrejelzésekkel. A bérleti szerződések általában hét-tíz évre szólnak, így a bérlők továbbra is bérleti díjat fizetnek, még akkor is, ha kevés dolgozójuk érkezett az irodába. A járvány mélyén a hitelezők is hajlandóak voltak engedékenységet tanúsítani, vagy – ahogy egyesek mondják – „kiterjeszkedni és úgy tenni, mintha”.

De a kamatlábak meredek emelkedése végre kikényszerítheti a kérdést. A finanszírozás hirtelen megdrágult a tulajdonosok és a fejlesztők számára – ha egyáltalán elérhető. „Ha adóssága lejár, hirtelen megduplázódik a kamata, és a bank arra készteti, hogy pénzt tegyen az eszközbe” – mondta az egyik fejlesztő.

A gyengébb minőségű épületek lehetnek a legsérülékenyebbek. A bérleti szerződések lejártával sok bérlő bérleti díjcsökkentést követel, vagy azt követeli. Ha bevételeik csökkennek is, a tulajdonosoknak továbbra is adót és működési költségeket kell fizetniük.

Bob Knakal, a JLL befektetési értékesítési vezetője úgy látja, hogy Manhattanben egyre több „zombi” irodaház van, amelyek még mindig élnek, de nincs nyilvánvaló jövőjük. A tipikus zombit generációkkal ezelőtt vásárolhatták meg, és havi csekkekkel látták el a kedvezményezettek egyre bővülő listáját.

„Most az épület bérbeadási szempontból nem versenyképes, mert új előcsarnokra, új liftekre, ablakokra és fürdőszobákra van szüksége. És ha odamennél ahhoz a 37 emberhez, és azt mondanád: „Tudod mit? Csekket kell írnia 750,000 XNUMX dollárról, hogy megjavíthassuk az épületet. Ezek az emberek szívrohamot kapnának” – mondta Knakal.

Ha adósság merül fel, a hitelezők megkövetelik a tulajdonosoktól, hogy több tőkével járuljanak hozzá az épület csökkenő értékének pótlásához. „Jönni fog egy elszámolás” – mondta Knakal –, és úgy gondolom, hogy sok ember számára kihívást jelent majd a refinanszírozás.

Úgy tűnik, hogy ez a háttérben zajló viták hullámát sarkallja a hitelfelvevők, bankok, magánhitelezők és mások között.

Manus Clancy, a kereskedelmi jelzálog-fedezetű értékpapírokat figyelő Trepp elemzője ahhoz hasonlította a helyzetet, amikor öt évvel ezelőtt a tégla-és habarcs bevásárlóközpontokkal szembesültek a kilátásaik. Sokan végül kizárásba estek. Azt, hogy egy irodahitelt sikerül-e refinanszírozni, az épület újdonságától, kihasználtságától és a bérleti szerződések hosszától függ majd. „Önmagában nincs sok szorongás, hanem sok aggodalom” – mondta.

Egyes elavult irodaházakat lakóépületekké alakíthatják át, ami elméletileg hozzájárulna New York krónikus lakáshiányának enyhítéséhez. De ezt könnyebb mondani, mint megtenni, mondja sok szakértő. Területi változtatásokat igényelne. Sok irodaház még ebben az esetben sem lehet alkalmas a lakóépületek átalakítására – vagy azért, mert túl nagyok a padlólemezei, rosszul vannak elhelyezve a liftek, nem nyílnak ki az ablakok, vagy a környék nem vonzó. Ahhoz, hogy az ilyen projektek megtérüljenek, a tulajdonosoknak komoly árengedményekkel kellene eladniuk.

Ez nem történt meg – legalábbis nem nyilvánosan. „Senki sem akar az első lenni, aki ebbe belemártja a lábujját, mert senki sem akar új mélypontot felállítani szükségtelenül” – mondta David Stern, a Townhouse Partners tanácsadó cég alapítója, amely a kereskedelmi ingatlanok biztosítóinak átvilágítását végzi. "Ez az, amire mindenki vár: ez a hihetetlen felértékelés." Köznyelvi értelemben egy fejlesztő azt suttogta, hogy egyes tulajdonosok, akik hozzászoktak ahhoz, hogy évek óta birtokolnak ingatlanokat, még nem „látták Jézust” – de látni fogják.

Időközben néhány közelmúltbeli tranzakció utalt a piac elmozdulására. Júliusban az RXR és a Blackstone eladta az 1330 Sixth Avenue-t 325 millió dollárért, a 400-ben kifizetett 2010 millió dolláros RXR-hez képest. 2014-ben az Oxford Properties, egy kanadai befektetési cég 575 millió dollárt fizetett, hogy megnyerje a 450 Park 33-as licitálást. -történeti torony. Áprilisban egy következő tulajdonos eladta 440 millió dollárért.

– Mit ér ma? – kérdezte az egyik bróker. – Kevesebb, mint 440 millió dollár.