A jelzálogkamatláb független és gyorsan változhat

A gyors, 4%-os jelzáloghitel-kamatláb 7%-ra emelkedése aggodalmakat váltott ki az ingatlanpiacon. A lakóingatlan-piac azonban saját ciklusokat produkál, még a részvény- és kötvénypiacokkal is szembefordulva. Ez a függetlenség abból fakad, hogy az új és a meglévő lakások kínálatára és keresletére összpontosítunk.

Aztán ott vannak az ingatlankölcsönzők. Kulcsfontosságúak, mert a legtöbb vásárlást nagymértékben hosszú lejáratú adósság fedezi. A lakáshitel (fedezet) egészsége és árereje, valamint a hitelfelvevők hitelminősége (a jelenlegi foglalkoztatási tényezők mellett) fontos tényező a hitelezők jelzáloghitel-nyújtási hajlandóságában.

A jelzáloghitel-kamatláb az, ahol a Wall Street jön be. Mivel a hitelezők eladják a legtöbb jelzáloghitelt, az aktuális kamatlábak és a befektetői kereslet határozzák meg a kínált kamatlábat.

Visszatekintve megérteni a mai jelzáloghitel-kamatlábat

Mivel az ingatlanciklusok hosszúak lehetnek és eltérő jellemzőkkel bírhatnak, a történelem megtekintése jó módja annak, hogy megválaszolja a következő kérdést: „Hová irányulnak ezután a jelzáloghitelek?” Tehát az alábbiakban egy havi grafikon látható 1950-től kezdve.

Miért olyan messze? Mert az 1950-es évek elején jó gazdaság volt, stabil, alacsony inflációval és kötvényhozamokkal. A lakás- és kereskedelmi fejlesztés jól ment a háború utáni időszakban. A lakossági jelzáloghitelek 4% körül kezdték az évtizedet. Aztán jött a növekvő infláció.

Elsőként azt az 1959-es kört kell nézni, ahol a kamat először 6%-ra zuhant – ez a mai jelzáloghitel-kamatlábhoz hasonlítható. A szint azért volt fontos, mert a befektetők hagyományosan a 6%-os hozamot tekintették biztonságosnak egy hosszú lejáratú kötvény esetében. Az 1959-es lakásvásárlók azonban extrémnek tartották ezt az arányt. Ezért a 6%-os ráta nem tartotta magát, a következő hat évben az 5-1/2%-os területen maradt.

Aztán jött a 6%-os áttörés, és ezt követően négy éven keresztül folyamatosan emelkedett a vörös zónáig – ez a hallatlan 9-10%-os szint. Ez azt jelenti, hogy a mai árfolyamok is elérhetik ezt a szintet? Valószínűleg nem. Ez a jelentős 4%-os emelkedés 5-1/2%-nál kezdődött. A mai 4%-os emelkedés 2-1/2%-ról 3%-ra indult. Minden egyes emelkedés különösen figyelemre méltó volt, különösen a mai sebesség miatt. Mivel az ilyen lépések felkeltik a befektetői érdeklődést (magasabb pénzkínálat) és a lakásvásárlók aggodalmát (alacsonyabb pénzkereslet), az emelkedés szükségszerűen a plafonba fut be.

A történelem magas inflációja

Az alacsony 7%-os szinten való lógás után az árfolyam ismét felfelé futott – ezúttal öt évvel a 10-9%-os szint első elérése után elérte a 10%-ot. Ismét visszaesett, de csak a 9%-os szintre.

Végül, négy évvel később, 1979-ben, amikor a stagfláció és a hiperinfláció súlyos aggodalomra ad okot, az arány könnyen áttörte a 10%-ot, és gyors ütemben 18%-ra emelkedett.

Ennek az előzménynek a felhasználása a mai jelzáloghitel-környezetben

Először is, a mai 7%-os szint nem ad támpontokat azzal a 20 éves hasonló szinttel, amikor az árfolyamok csökkentek.

Ami lényeges, az az, hogy a 7%-ra való felfutás mérete hasonló a fent tárgyaltakhoz. A különbség a nagyobb sebesség. Fontos, hogy sem a méret, sem a sebesség nem vetít előre további emelkedést. Ehelyett, ahogy az már megtörtént, a mámorító emelkedések hirtelen véget érnek és megfordulnak. Miért? Mert miközben a hitelfelvevők tördelhetik a kezüket, a hitelezők és a befektetők étvágya felgerjed. Ezenkívül az értékesítési folyamatban résztvevők olyan stratégiákat dolgoznak ki, amelyek segítik a vásárlók aggodalmait (pl. csökkentett előleg, szabályozható jelzáloghitel-kamatok és csökkentett front-end kamatlábak). Végül ott van a hitelezők közötti verseny hatalmas ereje.

Ezen a piacon a leendő lakásvásárlók és bérlők hozzáállása is megváltozik. A korábbi nem vásárlók meggondolhatják magukat. Ha igen, akkor üdvözölni fogják a kevésbé őrjöngő piacot, ahol a házak egy ideig leülnek, és az árak visszaesnek a gyorsan emelkedő csúcsokról. Magasabb jelzálogkamatok? Az elmúlt időszakokhoz hasonlóan a lakásvásárlók a lakásvásárlásra koncentrálnak, így készek lesznek a meglévő feltételekkel dolgozni – nem maradnak nem lakástulajdonosok azért, hogy esetleg alacsonyabb költségű jelzáloghitelhez jussanak, miközben fennáll a lakásárak ismételt emelkedésének veszélye. .

Két kiváló cikk tőle The Wall Street Journal írja le, hogyan változtak a feltételek: Először is, hogyan változott a piac továbbfejlesztett lakásvásárlók számára. Másodszor, milyen a bérlők fellendülése kezd tönkremenni.

A lényeg – Az ingatlanpiac eltér a befektetési piacoktól

Ne vegye ezt a 7%-os jelzálogkamatot fix kamatozású kötvényeladásnak. A magasabb kamatláb nem lépcsőfok a magasabb díjak felé. Ez egy felhívás minden résztvevő számára, hogy tegyen valamit.

Ez a működő lakóingatlan-piac. A házak iránti kereslet továbbra is fennáll. Egyszerűen csak módot kell találni arra, hogy a kívánt lakások a lakásvásárlók kezébe kerüljenek. Ez mindenki dolga, aki az iparágban tevékenykedik, ezért bízzon benne, hogy jó dolgok fognak történni az ingatlanpiacon.

Egy nagyon fontos különbség a befektetők és a lakásvásárlók között: A befektetők idegesek lesznek, amikor az árak esnek; A lakásvásárlók izgatottak. Jó hír tehát, hogy a lakásárak most csökkennek.