További vegyes jelek a lakásgazdaságról

A 80-as években nőttem fel, abban az időszakban, amikor az infláció és a recesszió közös nyelv volt. A 70-es évek végén tombolt az infláció, ezért a Federal Reserve feltárcsázta a kamatokat, és recesszió következett. Az 1982-es emlékeimben végtelen számú jelentés szerepel elbocsátásokról és gazdasági nehézségekről, valamint a demokraták nagy középtávú győzelmeiről. Aztán a dolgok megfordultak. Ma a történet nem ilyen egyszerű, és soha nem is az, ahogy az események kibontakoznak. A Ringer van egy nagyszerű podcastja Plain English néven, és megtaláltam az epizódjukat Közeleg a lakhatási recesszió informatív és érdekes. A múlt hónapban tippeltem arról, hogy mi történik a lakásgazdasággal, de a podcast újra elgondolkodtatott azon, hogy mi történhet a lakásépítéssel 2023-ban.

A műsorvezető Derek Thompson a különféle gazdasági trendekről, különösen a lakhatásról szóló adatforrásokból érkező furcsa jelekkel kezdi. Egyes intézkedések azt mutatják, hogy az év elejétől csökkennek a lakásárak és a lakbérek, míg a kormány által közölt úgynevezett „főinflációs ráta” az infláció növekedését mutatja, amit nagyrészt a megnövekedett lakhatási költségek okoznak. A „menedéknek” nevezett tág kategória a fogyasztói árindex számításának egyharmada, és amikor ez a mutató felmelegszik, az általános infláció nő. Eközben a tágabb értelemben vett gazdaságban a bruttó hazai termelés (GDP) csökken, és már két negyedéve folyamatosan csökken, a foglalkoztatási számok mégis erősek.

Thompson a Moody's Analytics munkatársa, Mark Zandi házigazdája, hogy megérintse, mi történik, különösen a lakhatás terén. Először is van egy jó beszélgetés a módszertanról. A bérleti díj nyomon követési platformoknak, mint például a Zillow, gyorsabbnak kell lenniük a bérleti adatok felmérésével, míg a Munkaügyi Statisztikai Hivatal egy egyedi mintavételi módszert alkalmazó felmérési eszköz használatával késik. Zandi arra hívja fel a figyelmet, hogy a BLS-számok elmaradnak a bérleti díj egyéb mértékeitől, így a bérleti díjak összességében valószínűleg az év elején elkezdtek zuhanni, és tovább esnek vagy enyhülnek. Ezek a változások csak később jelennek meg a BLS-összegzésben, talán az év vége felé enyhítik az inflációt.

Zandi felveszi a Thompson kérdését, hogy „ez már megint 2007-e”, amikor a ház egy rohamos összeomlás szélén billeg. Zandi válaszát ésszerűnek találtam. Valószínűleg nem. Nem az összeomlás szélén állunk, hanem inkább a korrekción; Az elmúlt évtizedben tapasztalható elmaradott lakástermelés miatt a kínálat a 2008-as lakásösszeomlás után még mindig nem zárkózott fel. Ezért, bár a lakásárak meredeken emelkedtek, a kínálat hiánya plafont teremt. Megismétli az álláspontomat azokról az emberekről, akik olcsó pénzért vásároltak házat olyan helyeken, mint Boise és Austin a piac tetején, de most azt látják, hogy vásárlásuk piaci értéke a földre esik.

Aggodalmamat is hangoztatja, hogy ha valódi és tartós recesszió lesz, akkor azok a háztartások, amelyek mindent beleadtak a lakásvásárlásba, nagy kihívásokkal nézhetnek szembe. Ha a Fed által vezérelt recesszió 2023 elején beköszönt az infláció korrigálása érdekében, és a munkaidő csökken vagy munkahelyek szűnnek meg, a jelzáloghitel kifizetése nehezebbé válhat, ami lefoglalásokhoz vezethet. Mindez attól függ, hogy milyen mély és tartós a recesszió, és Zandi azt állítja, hogy most nem vagyunk recesszióban, és az állások erős száma miatt 2023-ban nem biztos, hogy mély és tartós lesz.

Thompson kérdésére az építőiparról és arról, hogy el fognak-e párologni a munkahelyek, Zandi a többlakásos lakásépítésre fogad, hogy ez a szektor legalább sík maradjon, mivel úgy tűnik, hogy ez a lakástípus még akkor is jól megy, amikor a családi házas építkezés elmarad. Minden jó ok nélkül szkeptikus vagyok Zandi többcsaláddal kapcsolatos nézetével kapcsolatban, azon kívül, hogy szerintem még várni kell, hogy mi történik a munkahelyek növekedésével, a bevételekkel és a növekedéssel.

És itt ugrom be a saját gondolataimmal, amikor 2022 vége felé haladunk. Természetesen nem vagyok közgazdász, de felülvizsgálnám korai gondolataimat, és arra tippelnék, hogy 2023-ban a recesszió időszakába lépünk, amely során a 2021-es lakásvásárlások nagy része nagy tévedésnek tűnik. Azt is gondolom, hogy a többlakásos projektek építésénél, különösen a sorházaknál, amelyek eladásra szánt termékek, magas lesz az üresedési arány. Sok városi lakás és társasház hónapokig a piacon fog ülni, mielőtt kivonják a piacról vagy nagy leárazásokkal eladják. A kamatlábak magasak, és úgy gondolom, hogy az emberek – befektetők és vásárlók – 2023 első negyedévében kimaradnak a játékból.

2023 pszichológiája kulcsfontosságú lesz, mivel ez mindig is a gazdaság. Boldogok lesznek-e az emberek, hogy túljutottunk egy viszonylag Covid-mentes 2022-n, és ez olyan bőséghez vezet, amely magas szinten tartja a termelést? Ez nem vezet nagyobb inflációhoz, és így a Fed nagyobb nyomásához a kamatlábakra? Hogyan működnek ezek a dolgok kombinálva? Hogyan hat mindez a lakáspolitikára, amit én sokkal többet tudok erről a gazdaságról?

Ez az utolsó kérdés attól függ, amit Thompson és Zandi megvitat, a havi lakhatási költségekre vonatkozó mérőszámaink természetétől. A benzinnel ellentétben a lakhatási árak nem emelkednek és csökkennek érezhetően napi, heti vagy akár havi szinten. Általánosságban elmondható, hogy ha a hírek a bérleti díjak nagy kiugrásáról számolnak be, a legtöbb ember bérleti díja változatlan marad. A jelzáloghitelek pedig egyáltalán nem mozdulnak. Ha a piac változékony marad, „korrekciókkal”, „összeomlással” vagy „kiugrásokkal” (válasszon jelzőt vagy határozószót), az embereknek össze kell hasonlítaniuk saját tapasztalataikat a gazdaság jeleivel.

Sokszor gondoltam arra, hogy jobban járunk, ha a bérleti díjat és a jelzáloghiteleket hetente vagy akár naponta fizetnék, vagy minden fizetési csekkből visszatartanák. Ez enyhítheti az áringadozások csípését, és kevésbé érzékelhetővé teheti azokat. Ha az embereknek minden hónapban vagy negyedévente csekket kellene írniuk az adójukról, mint a kisvállalkozások tulajdonosainak, akkor az adókkal kapcsolatos hozzáállásuk más lehet. Kíváncsi vagyok, vajon az emberek kevésbé lennének-e pánikba esve, és ezáltal kevésbé hajlamosak lakbér-ellenőrzést kérni, ha nem kellene minden hónapban hatalmas bérleti vagy jelzálogcsekket írniuk. Jelenleg a lakásgazdaság széles körű gazdasági volatilitása nem tűnik elvontnak; aggodalomra készteti az embereket, és olyan dolgokra vágynak, mint például a lakbérszabályozás.

A lakásgazdaság volatilitása 2023-ban is folytatódni fog, és a választás eredményétől függően továbbra is nyomás nehezedik a politikai döntéshozókra, hogy szabályozzák a hullámvölgyeket a piacról. Hogy ez a nyomás tovább lök-e bennünket több és több állami beavatkozás or jobb politika Ez attól függ, hogy a döntéshozók meg tudják-e tartani a fejüket, és találnak-e jobb alternatívákat, például kevesebb szabályozást és hatékonyabb támogatásokat.