A mega-kúriák hatalmas árcsökkentéseket szenvednek el az ingatlanaukciókon

Amikor a magas árfekvésű, eladó mega-kastélyok elsorvadnak a piacon – burjánzóan, kirívóan és nem tudnak vevőt vonzani –, akkor egyes tulajdonosok egy kétélű lehetőséget választanak: ingatlanárverést.

Az aukciós blokk az orrvérzésre méltó árcédulákkal ellátott trófeatulajdonokat gyorsan, évekig tartó üresjárat után tudja mozgatni. De ez kemény valósággal jár.

A CNBC közelmúltbeli eladásairól készült áttekintése szerint az aukció egy metaforikus ingatlanguillotine szerepét töltheti be, amely felére vagy még rosszabbra vágja a felfújt kikiáltási árakat.

Az aukción valaha eladott három legmagasabb árú lakás mindegyike eladásra került az elmúlt 14 hónapban. És bár minden tranzakció egy szemkápráztató végső ajánlattal járt, a három kastély eredeti ára átlagosan 70%-kal csökkent – ​​így összesen 600 millió dollár maradt az asztalon.

Szerencsétlen sors, amely megsínyli a bőrgyógyászból lett fejlesztőt és otthona közelgő randevúját az aukcióvezetővel.

Dr. Alex Khadavi, a Los Angeles-i híres bőrgyógyász gyors eladásban és nagy fizetésben reménykedett, amikor végre befejezte egy 21,000 XNUMX négyzetméteres kastély, amelynek kialakítása hét évbe és több tízmillió dollárba telt.

De alig több mint egy éve, hogy eladásra kínálta – egy sor szerencsés 7-es árcédulával 87,777,777 XNUMX XNUMX dollárért – az orvos készpénzfelvételi álmait az adósságok hegye, a kifizetetlen vállalkozói számlák, a csődbírósági eljárások és a bajok törik össze. a törvénnyel. 

Most fogy a szerencse, a pénz és az idő. 

Khadavi, aki a 11. fejezet szerinti csődvédelmet kérte körülbelül két héttel azután, hogy az otthont forgalomba hozta, ennek ellenére nem veszítette el a humorérzékét.

„Az otthon a milliárdosok közé van szorítva, és én vagyok a legszegényebb srác a háztömbben” – mondta nevetve a CNBC-nek.

Khadavi bevallotta, hogy belevágott a luxusrezidencia fejlesztésébe, amely hét hálószobával, 11 fürdővel és olyan magas színvonalú szolgáltatásokkal rendelkezik, mint az üvegburkolatú ipari lift, egy óriási autógaléria, egy, a márványból kimagasló lopakodó DJ-fülke. föld alatti hidraulikával meghajtott padló és csúcstechnológiás audiovizuális rendszer az NFT-gyűjtemény otthonon belüli és kívüli vetítéséhez.

„Szenvedélyté és megszállottsággá vált, és több pénzbe került, mint gondoltam” – mondta Khadavi.

Nyilvános feljegyzések mutatják Khadavi 16-ban 2013 millió dollárt fizetett a Sarbonne Road 777. szám alatti telekért, amely magában foglalt egy meglévő házat, amelyet később lebontott.. Ezután hét számjegyű finanszírozási ügyletek sora jött, köztük egy jelentős kölcsön 2020-ban, 27 millió dollárért. 

Ez a kilenc év pénzügyi nehézségek viharát is hozta az ingatlan körül, beleértve a mulasztási értesítéseket, a kormányzati zálogjogot, a vagyonkezelői eladások fenyegető veszélyét, és két szerelői zálogjogot, amelyet olyan vállalkozók nyújtottak be, akik azt állították, hogy soha nem fizettek a szolgáltatásaiért.

Mindezeken felül Khadavit tavaly letartóztatták, miután állítólag egy térfigyelő kamera elkapta lakóházának halljában, ahol homofób szidalmakat használt, és azzal fenyegette, hogy megöli szomszédait, akik egy meleg házaspár. Khadavi ártatlannak vallotta magát, és azt mondta a CNBC-nek, hogy nem kommentálta a folyamatban lévő ügyet.

Minden jogi problémája ellenére Khadavinak sikerült befejeznie az otthont, de azt mondta, soha nem gondolta volna, hogy egy évnél tovább kell viselnie a költségeket, miközben olyan vevőre vár, aki soha nem fog megvalósulni. Kevés lehetősége maradt, és megadta magát annak, hogy lakása értékét hamarosan az aukción határozzák meg. 

„Nem tudom viselni a költségeket. Meg kellett tennem, amit tennem kellett” – mondta.

A gyors eladás reményében Khadavi az otthon jegyzőivel, Aaron Kirmannal a Compass-től és Mauricio Umanskyval az Ügynökségtől úgy döntött, hogy elárverezi a házat.

„Nagyon szoros idővonala volt. És hajlandó volt feladni egy bizonyos szintű ellenőrzést… és hagyni, hogy a piac határozza meg az árat egy nagyon szűk, emelkedett pillanatban” – mondta Kirman a CNBC-nek.  

Az eladást a Concierge Auctions, a vezető luxuslakás-árverés bonyolítja le, és egy 50 millió dolláros tartalékot tartalmaz, ami azt jelenti, hogy Khadavi nem fogad el ennél alacsonyabb ajánlatokat. A licit a tervek szerint április 27-én kezdődik, és az aukció öt napon keresztül fog lezajlani – ez a szokásos időtartam a vállalat lakáseladásainak többségénél.

„Ez egy nagyon rövid időkeret, ami lehet jó vagy rossz” – mondta Kirman, aki a közelmúltban a Concierge Auctions-szal partnerként működött közre a 944 Airole Way mega-kastély árverésén, amely rekordáron, 141 millió dollárért kelt el.

Khadavi reméli, hogy a nagy eladás jót ígér a közelgő aukciójának. Noha úgy véli, hogy a 777 Sarbonne-ból egyedül a kilátás megéri a 87.78 millió dolláros kért árat, elismerte, hogy örülne milliókkal kevesebbnek.

„A bűvös számom 77 millió dollár” – mondta Khadavi a CNBC-nek. (Kedvenc száma a 7.)

"Szeretném, ha ez lenne, csodálatos lenne."

Laura Brady, a Concierge Auctions alapítója és vezérigazgatója azt mondta a CNBC-nek, hogy a cég ügyfeleinek többsége az aukciót választja, miután sikertelenül próbált önállóan eladni. Azok az otthonok azonban, amelyek huzamosabb ideig a piacon vannak, és az egekig magas árat kínálnak, valószínűleg az aukción sem érik el ezt az árat – mondta.

„Azok, akik az aukció előtt voltak a piacon, különösen, ha egy éve vagy tovább jegyezték őket, nehezen tudják túlszárnyalni a korábbi listaáraikat az aukción, mivel ezeken az árakon már megjelentek” – mondta Brady. mondott.

Ha Khadavi otthonát 50 millió dollárért vagy még többért adják el, a modern kastély az aukción valaha eladott legdrágább otthonok között lesz.

Íme, az aukción valaha elért négy legdrágább eladás visszaszámlálása, az aukciós blokkon elszenvedett hatalmas árcsökkentések, valamint az egyes mega-ügyletek kulcsszereplőinek közelebbi pillantása.

Ez a 60,000 2015 négyzetméteres, Versaille-i ihletésű kastély a floridai Hillsboróban található, és először 159-ben került a piacra XNUMX millió dolláros rekordárral. Abban az időben ez volt a Broward Country valaha volt legmagasabb jegyzési ára, északon Palm Beach és délen Miami-Dade között. 

A Le Palais Royal névre keresztelt tetőtéri házat kívül-belül 22 ezer arany levél díszítéssel borították, és több vízesést is tartalmaz, valamint egy 150,000 XNUMX gallonos, üdülőhely méretű medencét az óceánparti hátsó udvarban. 

A tulajdonos akkoriban Robert Pereira II volt, a Middlesex Corporation ügyvezetője, egy massachusettsi székhelyű építőipari cég, amelyet Pereira apja alapított. 2015 és 2018 között az otthon bekerült a piacra, és a neve Le Palais Royalról Playa Vista Isle-re változott.

2018-ban a Concierge Auctions bevitte a kastélyt az aukciós blokkba. Nyilvános nyilvántartásból kiderül, hogy a legmagasabb ajánlatot egy LLC tette, amely kapcsolatban áll a Teavana társalapítójával, Andrew Mackkel. 

A ház, valamint a szomszédos beépítetlen telek 42.5 millió dollárért kelt el. Akkoriban az ár az aukción valaha elért legmagasabb ár volt – ennek ellenére még mindig 116.5 millió dollárral elmaradt Pereira eredeti kért árától, ami mintegy 73%-os árcsökkentést eredményezett.

A Hilton & Hyland tőzsdei közvetítő cég szerint a Los Angeles-i Beverly Park negyedben található Villa Firenze állítólag hét évig épült, és 20 hálószobával és 24 fürdőszobával rendelkezik.

A tulajdonos a magyar származású milliárdos, Steven Udvar-Hazy volt, aki a repülőgép-lízingiparban gazdagodott, jelenleg az Air Lease Corp. ügyvezető elnöke.

2021 elején már évek óta próbálta eladni az otthont. 

A kastély először 2017-ben került a piacra 165 millió dollárért, amivel az egyik legdrágábban eladó lakás lett Amerikában. De négy évig a piacon volt, anélkül, hogy elfogadták volna, és nem jegyezték fel, és többször újra jegyezték, mielőtt 160-ban 2020 millió dollárra csökkent az ára.

Az 5 millió dolláros engedmény nem győzte meg a vásárlókat az ugrásról, méghozzá korán 2021-ben a Beverly Park Court 67. szám alatti rezidencia tartalék nélkül árverésre került. A Concierge Auctions lebonyolította ezt az aukciót is. 

A nyilvános nyilvántartások szerint az ügylet 2021 áprilisában zárult le Az aukciós platformok webhelye szerint 51 millió dollárért, beleértve a 12%-os vevői díjat és az 1.5%-os jutalékot, amelyet a listán szereplő brókerek osztanak fel. 

Az otthont a Roy L. Eddelman Trust vásárolta meg. Eddelman a Spectrum Labs alapítója és korábbi elnöke, amelyet 359-ben 2017 millió dollárért vásárolt meg a Repligen gyógyszeripari vállalat. 

Eddelman nyertes ajánlata a Villa Firenzére 114 millió dolláros csökkenést jelentett a milliárdos eladó eredeti kért árához képest – ez 69%-os engedmény.

A Beverly Hills-i Hearst Estate az egyik legemeletesebb ház, amely a közelmúltban árverésre került. 

A nyolc hálószobás, 15 fürdőszobás ingatlan egykor Randolph Hearst tulajdonában volt, és olyan filmek tették még ismertebbé, mint a „Keresztapa” és „A testőr”, amelyek a jellegzetes lazacszínű kastélyt mutatták be.  

Még 2016-ban az otthont 195 millió dollárért jegyzik. Az évek során megjelent és kikerült a piacról, és ára 48 millió dollárra csökkent.

2019-ben az otthont birtokló LLC-t több mint 26 millió dollár összegű adósság fizetési kötelezettségének késedelméről értesítették. 2021-ben pedig a birtok tulajdonosa, Leonard Ross finanszírozó és peres ügyvéd látta, hogy otthona egy bírósági árverés előtt tart.

Három brókercég négy tőzsdei brókerje képviselte a listát, köztük John Gould a Rodeo Realty-tól és Gary Gold a Hilton & Hyland-től. Mindkét ügynök jelen volt a tárgyalóteremben, hogy szemtanúi legyenek a kibontakozó milliárdos-licit háborúnak.

Gould szerint öt milliárdos lépett be a tárgyalóterembe, és a bíró 48 millió dollárról indította el a licitálást.

„Izgalmas volt” – mondta. A bíró körülnézett a teremben, és 100,000 48 dolláros lépésekben licitált: "48-48, 54-55, XNUMX-XNUMX... Körülbelül XNUMX-XNUMX millió dollárnál az elsők azt kezdték mondani, hogy "nem, túl gazdag számomra.""

A Hilton & Hyland's Gold szerint az izgalom felépülésével kezd úgy érezni, hogy az egykor elérhetetlen árcédula valóban elérhető lehet.

"Ezek az emberek teljesen készen állnak a vásárlásra, és ott ülnek másokkal, akik ugyanezt akarják tenni" - mondta Gold.

„Az a különbség az ilyen típusú eladásoknál, hogy nincsenek előre nem látott események, lemegy a kalapács, és megveszi azt a házat” – mondta.

A felső licit, valamint a 12%-os aukciós díj a végső eladási árat 63.1 millió dollárra hozta, és a lakást a Berggruen Holdingsnak, a milliárdos Nicolas Berggruen Charitable Trust befektetési eszközének ruházta át. 

A tőzsdei ügynökök mindegyike csökkentett jutalékot oszt fel az ügyletre, amelyet a bíró hagyott jóvá.

2021 októberében, amikor az ügylet lezárult, a Hearst Estate a Playa Vista Isle-t és a Villa Firenzét is megelőzte, és a valaha volt legdrágább aukciós lakás lett, de az ár még így is körülbelül 131.9 millió dollárral alacsonyabb volt a 2016-os kikiáltási árnál, egy 68-as. % vágás.

Sem Gould, sem Gold nem foglalkozott a lakással, amikor azt először bevezették a piacra, de mindkét férfi azt mondta, hogy a kért ár és a tényleges eladási ár közötti különbség – akár aukción, akár hagyományos eladáson – gyakran többet mond az eladó irreális elvárásairól. mint a piaci viszonyokról.

„Bárki bármit kérhet egy ingatlanról, ami engem illet” – mondta Gold. „Amikor eredetileg 195 [millió] dollárt kértek… Ez csak néhány eladó volt, tudod, pipa álma.” 

A Rodeo Realty's Gould azt mondta, hogy sok „ego-árazást” lát, amikor a tulajdonos megkér egy brókert, hogy adja meg az otthont egy óriási árcédulával, amely inkább a háztulajdonos büszkesége, mintsem piaci alapú értékelése alapján történik.

A valóságban, mondta, az otthonok „lehet, hogy ennyit sem érnek”. 

A The One nevű hírhedt mega-kúria Magasan a Bel Air tetején található, és több mint 100,000 21 négyzetméteren 42 hálószobával, 30 fürdővel, 60 autós garázzsal, XNUMX méteres fedett medencével és hatalmas éjszakai klubbal rendelkezik.

A behemótot eredetileg Nile Niami fejlesztő tette közzé 500 millió dolláros árcédulával. 

Az Airole Way 944. szám alatt található rezidencia felépítése tíz évbe telt, és az út során a fejlesztő a bírósági beadványok szerint 120 millió dollárt meghaladó adósságot halmozott fel.

A mega-kastélyt még be sem fejezték, mielőtt csődbírósági eljárás alá került volna, és használatbavételi igazolás nélkül, új 295 millió dolláros kikiáltási ár nélkül az aukciós blokk felé tartott.

Az aukció, amelyet szintén a Concierge Auctions bonyolított le, nem tartalmazott olyan tartalékot, amely alacsony küszöbértéket támasztott volna az ajánlatokra. De ebben az esetben a nyertes ajánlathoz a csődbíróság végső jóváhagyása kellene, ami szokatlan forgatókönyv. Brady vezérigazgató szerint a Concierge Auction eladásainak csak 5%-a érinti a bajba jutott ingatlanokat.

A One mega-kastély 126 millió dolláros felső ajánlatot hozott, amelyet Richard Saghian, a Fashion Nova gyors divat kiskereskedő vezérigazgatója nyújtott be. Saghian kifizette az aukcióvezető szokásos 12%-os vevői prémiumát, azaz körülbelül 15 millió dollárt, így a teljes eladási ár 141 millió dollárra nőtt, ami messze a legtöbbet fizetett egy családi házért az aukción.

Hetekkel azután, hogy a csődbíróság jóváhagyta az eladást, úgy tűnt, Saghian nem elégedett az üzlettel. 

"Élethosszig tartó Angelenoként és lelkes ingatlangyűjtőként ritka lehetőségként ismertem fel, hogy egy olyan egyedi ingatlant is birtokolhassak, amely Los Angeles történelmének része lesz" - mondta Saghian a CNBC-nek egy szóvivőn keresztül.

Mindössze 1,342 dollárt fizetett négyzetlábonként egy olyan környéken, ahol a csúcskategóriás otthonok ennek három-négyszeresét is elérhetik. A szakértők azonban azt mondják, hogy Saghiannak valószínűleg sok millióval többet kell költenie ahhoz, hogy ténylegesen befejezze a házat, és megszerezze a használatba vételi igazolást. 

"Mindent megtettünk, ami emberileg lehetséges volt, hogy a legmagasabb számot kapjuk" - mondta Kirman, a Compass ügynöke, aki a bíróság által jóváhagyott listára helyezési ügynökként szolgált a Williams & Williams mellett.

Kirman nyíltan csalódott volt az aukció eredménye miatt. 

A bróker, aki a bíró által jóváhagyott 1%-os jutalékot felosztotta a tranzakció után, azt mondta a CNBC-nek, hogy reméli, hogy az eladás meghaladná a 177 millió dollárt, ami rekordár egy sokkal kisebb malibui kastélynál októberben.

„Rekordot akartam megdönteni. Úgy értem, 200 [millió] dollárt vagy még többet akartam eltalálni” – mondta Kirman. „Csalódottak voltunk benne… de a piac beszélt.”