Sok amerikai annyira beleszeretett a lakástulajdonba, hogy elfelejtheti, hogy vannak más ingatlanbefektetési lehetőségek – esetleg jobbak.
Az otthon birtoklása menedéket, megbecsülési lehetőséget, adólevonást és egyéb előnyöket biztosít. Más ingatlanválasztási lehetőségek a legtöbbre kiterjednek, kivéve, hogy nem nyújtanak tetőt a fejed felett.
Az egyik lehetőség a bérelhető ingatlanok, valamint a REIT-ek vagy az ingatlanbefektetési alapok, valamint az ingatlanalapok. Ezekkel a választási lehetőségekkel a diverzifikáció, a profitpotenciál és egyéb előnyök érhetők el, bár a jellemzők eltérőek.
A lakástulajdon jó választás lehet, de a megemelt kamatlábak és számos ingatlan értéke meredeken emelkedve megfizethetetlen, sőt egyes potenciális vevők számára aggasztó lehetőség – mondta Jeremy Pagan, a Morningstar.com kutató ingatlanelemzője. „Ijesztő lehet bemártani a lábunkat a háztulajdon vizébe” – mondta.
Családi ház bérlésén gondolkodik?: Ez a 10 leggyorsabban növekvő piac
A ChatGPT ingatlanokat vesz át: Az ügynökök szerint a mesterséges intelligencia megváltoztathatja az iparágat
A NAREIT, az Ingatlanbefektetési Trösztök Országos Szövetsége a tulajdonosok által lakott otthonokat inkább fogyasztási cikknek, mint befektetésnek írja le, mivel ezek a lakások nem termelnek bevételt, ugyanakkor a tulajdonosoknak rengeteg folyamatos kiadást kell viselniük. Nem mindenki ért egyet teljesen ezzel a leírással, de a bérlemények, a REIT-ek és az ingatlanalapok egyértelműen befektetések. Így hasonlítják össze őket:
Idő, erőfeszítés és kontroll
Ha nem bánja, hogy bemocskolja a kezét, jó megoldás lehet a bérlakások közvetlen birtoklása. Nem mintha szó szerint el kell dugni a WC-ket, vagy ki kell festenie a kopott falakat, de legalább felügyelnie kell az ilyen feladatokat végző dolgozókat. Hacsak nem bérel fel ingatlankezelőt, akkor a bérlőkkel is foglalkoznia kell, a bérleti kérelmek kezelésétől a bérleti díj beszedéséig.
A REIT-ek olyan vállalatok, amelyek saját ingatlanportfóliójukat kezelik. A REIT-ek a tőzsdén kereskednek, így annak, aki részvényt vásárol, nem kell bekapcsolódnia az ingatlankezelési folyamatba. Az ingatlanalapok még távolabb vannak ettől, és ehelyett REIT-részvényeket vásárolnak lakásépítők, építőipari cégek stb. részvényeivel együtt.
A új tanulmány szerzője Pagan a Morningstarnál azt sugallja, hogy a bérelt ingatlanok jó választás lehet a nyugdíjasok, egyes önálló vállalkozók és mások számára, akiknek van idejük, szakértelmük és hajlandóságuk az ingatlanok közvetlen felügyeletére. Ezzel szemben az elfoglalt szakemberek előnyben részesíthetik a REIT-eket vagy az alapokat, amelyekhez sokkal kevesebb felügyeletre van szükség.
Kockázat és diverzifikáció
Egyetlen bérlakás birtoklása csekély diverzifikációt biztosít, mivel egyetlen típusú ingatlant birtokolna egyetlen földrajzi helyen. Bővítheti ezt, ha több bérelt ingatlant birtokol, lehetőleg különböző területek között. A diverzifikáció kockázatcsökkentő előnyei nagymértékben megnőnek a REIT-eken és az ingatlanalapokon keresztül.
De míg egy REIT több száz ingatlan tulajdonosa lehet, gyakran egyetlen iparágra koncentrálnak, legyen szó lakóparkokról, irodaházakról, ipari parkokról, kórházakról vagy bármi másról. A REIT így nem rendelkezik akkora diverzifikációval, mint egy ingatlanalap, amely különféle típusú vállalkozásokban érdekelt. Egyes ingatlanalapok még globálissá is válnak külföldi országokba történő befektetésekkel.
Sok REIT hosszú távon a széles tőzsdén elért vagy meghaladó hozamokat produkált, de időnként ők is tönkremennek, amint az 2022-ben az emelkedő kamatlábak közepette történt. A NAREIT szerint például az ipari, lakó- és öntároló ingatlanokkal rendelkező REIT-ek átlagosan több mint 25%-kal csökkentek az év során. Az irodai REIT-ek még többet szenvedtek, átlagosan közel 38%-os veszteséggel, mivel az otthoni munkavégzés trendje sok épületet kiürített.
Ingatlanbefektetések adókedvezményei
Az ingatlanadó önmagában is összetett téma, és a bérbe adott ingatlanok kezelése jelentősen eltér a REIT-től és az ingatlanalapoktól.
A bérbe adott ingatlanok esetében a tulajdonosok számos költséget levonhatnak, beleértve a javításokat, az ingatlanadókat, a jelzáloghitel-kamatokat, a biztosítást, a kezelési költségeket, az amortizációt és az ingatlanba való utazás költségeit. Ha a bérleti díjból származó bevétel meghaladja a költségeit, akkor a különbözet után adót kell fizetnie. Ha elad egy ingatlant, akkor minden nyereség után adót kell fizetnie, és az évek során elszámolt értékcsökkenést vissza kell vonni, ami azt jelenti, hogy ezekre az összegekre adót kell fizetni. Az Internal Revenue Service leírja a bérelt ingatlanok számos adózási részletét IRS-kiadvány 527..
Élénkül a lakáspiac?: Ezért éreznek „óvatos optimizmust” az otthonépítők
Hol fognak csökkenni az amerikai lakásárak 2023-ban? És hol lesznek még drágábbak a lakásárak?
REIT-be vagy ingatlanalapba befektetőként nem foglalkozna mindezzel. Inkább az adózási kötelezettsége hasonlítana más részvényekhez, befektetési alapokhoz vagy tőzsdén kereskedett alapokhoz, amennyiben nyereséggel értékesít, osztalékadóval és nyereséggel kell szembenéznie. A REIT-ek egyik figyelemre méltó jellemzője, hogy szinte teljes nettó jövedelmüket ki kell fizetniük a részvényeseknek. Az osztalékok így általában tetemesek, ami örvendetes lehet, különösen akkor, ha Ön alacsony adósávba tartozik.
Ha Ön egyéni nyugdíjazási számlán vagy munkahelyi 401(k) programon belül REIT-ek vagy ingatlanalapok tulajdonosa, akkor az újra befektetett osztalék után az adót elhalasztják. De amikor végül pénzt vesz fel, adót kell fizetni. Mint már említettük, a REIT-ek a tőzsdén kereskednek, és adózási szempontból ugyanúgy kezelik őket, mint a legtöbb más értékpapírt.
Készpénzigények és kölcsönök
Még egy mérsékelt bérlemény megvásárlásához is több tízezer dollár előlegre lehet szüksége, esetleg többre, és bróker jutalékkal és a zárási költségek mosodai listájával kell szembenéznie. Aztán folyamatosan szükség van vállalkozók felvételére, ingatlanadók és biztosítás fizetésére, esetleg jelzáloghitel kifizetésére és így tovább. Mindehhez sok pénzre van szükség, bár a bevétel befolyna, mivel a bérlők lakbért fizetnek.
A REIT-ek és még az ingatlanalapok esetében a készpénzigények nagyon eltérőek. Az ilyen befektetések tétje általában néhány ezer dollárba kerül, esetleg kevesebbbe, és nincs szükség további pénz megszerzésére. Valójában gyakran vásárolhat részvényeket REIT-ekben vagy ingatlanalapokban a munkahelyi 401(k) nyugdíjprogramon keresztül, kis részletekben, amelyek a vállalatnak megfelelő alapokat tartalmazhatnak.
Nincs jelzáloghitel sem, ami azt jelenti, hogy nincs jelentkezési folyamat, nincs havi törlesztőrészlet, és nincs hatással a hitelképességére. Ezzel szemben ezek a tényezők a hitelből vásárolt bérleményekre vonatkoznának.
Felértékelődési potenciál és likviditás
Az ingatlanok értéke történelmileg emelkedett az idők során, legyen szó magánházakról, lakóházakról, ipari parkokról, irodaházakról, raktárakról és kórházakról stb. Amint azonban Pagan megjegyezte, a megtérülés nagymértékben változhat az ingatlan típusától és földrajzi elhelyezkedésétől függően, még a környéken vagy utcán is.
A REIT árak a birtokolt ingatlanok értékét tükrözik. De mivel a REIT-ek olyan értékpapírok, amelyekkel a tőzsdén kereskednek, értéküket az is befolyásolja, hogy a befektetők mennyit hajlandók fizetni. Gyakorlatilag bármikor vásárolhat vagy adhat el REIT-részvényeket, ami sokkal nagyobb likviditást biztosít a bérleti ingatlan-tranzakciók gyakran hosszadalmas folyamatához képest.
Most jó alkalom lehet REIT-ek és ingatlanalapok vásárlására, mivel sok ingatlantípus ára jelentősen csökkent tavaly az emelkedő kamatlábak miatt. Amint a kamatlábak tovább stabilizálódnak vagy csökkenni kezdenek, "ez előnyös lesz a REIT-ek számára" - mondta Pagan.
Érd el az írót a címen [e-mail védett].
Ez a cikk eredetileg az Arizona Republic-on jelent meg: Ingatlan: Mit kell tudni a bérelt ingatlanokba, REIT-ekbe történő befektetésről
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html