A kockák a „REIT” (Real Estate Investment Trust) rövidítést alkotják egy mintaház mellett.
getty
A jelzálog-REIT-ek a hozamgörbéről szólnak. Alacsony végű (30-60 napos LIBOR) kölcsönt vesznek fel, hogy olyan jelzáloghiteleket vásároljanak, amelyek magas kamatozású (30 éves kamatozású), majd a különbözetet osztalékként szétosztják a részvényesek között. Todd Borotva; itt, a szerkesztője Bull Market Report - és közreműködője MoneyShow.com — áttekinti a jövedelemorientált befektetők számára készült jelzálog-REIT-hármast.
Normál körülmények között ez egy örökmozgó pénzautomata. És még most is, amikor a rövid lejáratú hitelek és a hosszú lejáratú hitelkamatok közötti különbség kényelmetlenül szűkült, az ezeket a portfóliókat üzemeltetők még mindig találnak módot egy-két fél százalékpont megszorítására.
2019-ben, amikor a görbe teljesen megfordult, ez a szpred egészen 0.55%-ra csökkent. . . még mindig pozitív, és még mindig elegendő a készpénzáramlás fenntartásához. Ennyi kell ahhoz, hogy átvészeljük a rossz időket. Aztán, ha a szpredek ismét növekedni kezdenek, a disztribúciók gyorsan fellendülnek. A hozam rögzítésének ideje akkor van, amikor a görbe megfordul. Ha az előzmények adnak iránymutatást, bevétele akár egy-két negyedig is megcsappanhat, de mielőtt észrevenné, ismét évi 8-10%-ot fog keresni.
Vezető jelzálog-ingatlan-befektetési tröszt AGNC befektetés (AGNC) egy hete tette közzé második negyedéves eredményeit, amely 315 millió dolláros bevételről számolt be, ami 36%-os növekedést jelent az előző évhez képest, szemben az egy évvel ezelőtti 232 millió dollárral. A vállalat 435 millió dollár nyereséget könyvelt el, azaz részvényenként 0.83 dollárt, szemben a 400 millió dollárral, azaz 0.76 dollárral.
A jelzálog REIT könyv szerinti értéke a negyedév során részvényenként 11.43 dollárra csökkent, szemben az előző negyedév végi 13.12 dollárral. Ennek oka az ügynökségi jelzáloghitel-fedezetű értékpapír-piac gyengesége, valamint a recessziótól való félelem miatti magasabb rövid távú kamatláb-várakozás, amelyek mindegyike lényegesen magas kamatingadozásokat eredményezett a negyedév során.
A cég 61 milliárd dolláros portfólióval zárta a negyedévet, 44 milliárd dollár ügynökségi jelzálog-fedezetű értékpapírral, 16 milliárd dollár meghirdetendő jelzáloghitel-pozícióval, amelyek lényegében határidős ügyletek jelzáloghitel-elszámolásokhoz, és 2 milliárd dollár értékű hitelkockázat-átutalással. és nem ügynökségi értékpapírok.
A 30 éves futamidejű kamatszelvény MBS és a 10 éves kincstárjegy közötti hozamkülönbözet több mint 100 bázisponttal nőtt az év során, és a negyedévet 140 bázispontos felárral zárta. Az egyetlen másik alkalom, amikor ilyen felárak hosszabb ideig léteztek, a 2008-as nagy recesszió idején volt, és az olyan jelzálog-REIT-ek esetében, mint az AGNC, a szélesebb felárak hosszabb távon magasabb jövedelmet eredményeznek.
Történelmileg az ilyen helyzetek kiváló bevásárlási lehetőségeknek bizonyultak, és a Federal Reserve egyértelművé tette, hogy a preferált monetáris politikai eszköz a szövetségi alapok kamatlábai kiigazítása, nem pedig a mérlegcsökkentés. Ezzel az Agency MBS nettó kínálata a 700 milliárd dolláros tartományon belül marad, ami meglehetősen vonzóvá teszi az olyan cégek számára, mint az AGNC.
Az AGNC több mint 18%-kal esett vissza YTD-hez képest, és 25%-kal az októberi csúcshoz képest, mivel a kamatemelések felemésztik a könyv szerinti értékét. Ezzel a jelenlegi hozam 11.4%-ra nőtt, és a részvényekkel a könyv szerinti értékhez képest mindössze 10%-os prémiummal kereskednek, ami nagyszerű lehetőséget kínál a bejutásra. A 10 milliárd dollár készpénzből és 44 milliárd dollár adósságból álló robusztus likviditásnak köszönhetően továbbra is jó helyzetben van ahhoz, hogy a lehető legtöbbet hozza ki e lehetőségekből.
Az egyik legnagyobb jelzálog-ingatlan befektetési alap, Annaly Capital kezelése
A legtöbb mREIT-hez hasonlóan az Annaly könyv szerinti értéke 13%-kal esett vissza a negyedév során, ami 9.6%-os negatív gazdasági megtérülést eredményezett, mivel a szpredek nőttek, és a kamatlábak volatilitása tovább rontotta a működést. A társaság azonban a legfelső és alsó sorban is zseniális ütemben haladt, és 135%-kal meghaladta az osztalékot.
Az Annaly 82 milliárd dolláros portfólióval zárta a negyedévet, amelyből 75 milliárd dollár volt a rendkívül likvid ügynökségi portfólió. A lakossági portfólió 4.8 milliárd dollár volt, ami 10%-os növekedést jelent, ezt követi a jelzálog-szolgáltatási jogok portfóliója 1.7 milliárd dollárral, ami 41%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, így ez a negyedik legnagyobb MSR-vásárló YTD, ami, ahogy arról korábban beszéltünk, jelentős fedezet az emelkedő kamatlábak ellen.
Eseménydús volt ez a negyedév a vállalat számára: öt teljes hitel-értékpapírosítást zárt le 2 milliárd dollár értékben, ezzel a Prime Jumbo és az Expanded Credit MBS legnagyobb nem banki kibocsátójává vált. A lakossági hitelcsoport hozzáadott egy 500 millió dolláros hitelkeretet, és az MSR platform további 500 millió dollárt zárt, majd májusban egy 740 millió dollár értékű törzsrészvény másodlagos kibocsátása következett, ami rengeteg likviditást teremtett a vállalat számára.
A negyedév során tapasztalt kihívások ellenére a szövetségi monetáris front egyértelműsége, valamint a történelmileg vonzó felárak magasabb összhozamot fognak eredményezni a jövőben. Az YTD 14%-os esése után az Annaly részvényei 12.8%-os hozamot biztosítanak, kiváló osztalékfedezet mellett, miközben egészséges könyvelési prémiummal kereskednek.
Rithm Capital (RITM), korábbi nevén New Residential Investment közzétette második negyedéves eredményeit, 1.3 milliárd dolláros bevételt könyvelhetett el, ami közel háromszoros növekedést jelent az egy évvel korábbi 450 millió dollárhoz képest. A negyedév során a nyereség továbbra is erős, 145 millió dollár, részvényenként 0.31 dollár volt.
Az ingatlanbefektetési tröszt a nevén és a részvényjelvényen túlmutató változások hullámát mutatta be, a legmonumentálisabb a Fortress Investment Group külső menedzserrel kötött szerződésének felbontása volt. A továbbiakban a Rithm belső irányítása lesz, és ennek eredményeként 325 millió dollárt fizetett a Fortress-szel kötött megállapodás felmondásáért, ami éves szinten 60 millió dollár megtakarítást eredményez.
Ezen túlmenően a Rithm számos további lépést tett a költségmegtakarítás és a hatékonyság növelése érdekében, különösen a jelzáloghitel üzletágban, ahol az éves általános és adminisztratív költségek 2.2 milliárd dollárról 1.9 milliárd dollárra csökkentek. A vállalat 2 milliárd dollárról mindössze 650 millió dollárra csökkentette a kezdeti üzletág tőkéjét, javítva ezzel a részvényesek által lefektetett tőke általános megtérülését.
A cég portfóliójának újraegyensúlyozására irányuló megközelítése a kibocsátások, MSR-ek, vállalatok és eszközök tökéletes keverékével a könyv szerinti érték mindössze 2.2%-os csökkenését eredményezte Q/Q. Emiatt a Rithm a vezető mREIT-ek között kiugró pozíciót jelent, amelyek többsége drasztikus eróziót könyvelhetett el a könyv szerinti értékben az emelkedő kamatlábak, a hozamgörbe megfordítása, a lassuló ingatlaneladások és a közelgő recesszió miatt.
A Rithm jelzálog-szolgáltatási jogainak (MSR) portfóliója 623 milliárd dollár kifizetetlen tőkeegyenleg volt a negyedév során, amely 515 millió dolláros nyereséget jelent az emelkedő kamatlábak és kincstári hozamok következtében. A Szerviz szegmens 620 millió dolláros nyereséget könyvelhetett el, és erőteljes fedezetet jelent a jelenleg lassulás közepén lévő kezdeményezési üzletággal szemben.
A tröszt alapítási szegmensében a veszteség kisebb, 26 millió dollár volt, ami az előző negyedévhez képest nem haladja meg a 19 milliárd dolláros alacsonyabb kibocsátást az egy évvel ezelőtti 23 milliárd dollárhoz képest. A szegmensben azonban továbbra is folyamatos, 1.95%-os értékesítési árrések javulnak, szemben az egy évvel ezelőtti 1.42%-kal. A cég ismét szorgalmasan dolgozik a költségek csökkentésén.
A részvény továbbra is több mint 7%-os mínuszban van YTD-ben, még a júniusi mélypontról való jelentős visszapattanás után is. A Rithm Capital a 10%-hoz közeli hozamokkal, az elmúlt negyedévek jelentős érték- és szinergianyereségével kiváló lehetőséget jelent a jövőbeni nyereségre, mivel a különböző működő társaságok az internalizált irányítás hatálya alá tartoznak. A jövő fényesnek tűnik. Bízunk a menedzsmentben, és biztosak vagyunk abban, hogy a 12.28 dolláros könyv szerinti érték a következő 1-2 évben a tizenévesek közepére emelkedni fog.
Forrás: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/