A jogi kihívások segíthetnek megváltoztatni a lakhatási narratívát

Az amerikai oktatás legnagyobb kudarca az volt, ahogyan magunkat a jogokról tanítjuk. Az az elképzelés, hogy az általunk élvezett jogokat – a vallásszabadság, a szólásszabadság stb. – az angliai zsarnoki király elleni forradalmunk alapozta meg, hamis. Ehelyett jogaink egy kiterjedt evolúciós folyamaton keresztül jutottak hozzánk. A lusta pedagógia és propaganda megosztottsághoz és rossz politikához vezetett, beleértve a lakhatást érintő politikákat is. Nincs lakhatási jog. De van egy megállapított jog a magántulajdonhoz. Nézzük meg ezt a jogot és a New York-i lakbérszabályozás jogi kihívását, CHIP, RSA és mtsai. kontra New York City, et al. (2d. kör.), ezen a jogon alapul, és hogy ez a kihívás hogyan segít megváltoztatni a lakhatási narratívát.

A jogok története Amerikában nem Philadelphiában kezdődik 1776-ban, hanem egy ún Runnymede, Anglia 1215-ben. Az angol királyság különböző bárói és más mágnásai ott kényszerítették János királyt egy dokumentum aláírására, amely így vált ismertté. Magna Carta. A dokumentum először foglalta írásba azt a gondolatot, hogy a végrehajtó hatalom (elnézést az anakronizmusért) kénytelen volt engedni az első parlamentnek. Bár nem választották meg, a bárók és mágnások azt követelték, hogy mielőtt a királyságban élő embereket megfosztanák szabadságaiktól, beleértve a tulajdonukat is, legyen valamiféle folyamat.

Ez a jelentős esemény nem oldotta meg a problémát. 17-ig nem volt^th században és egy újabb polgárháborúban Angliában (volt több is), hogy ezek a kérdések ismét felszínre kerültek, ezúttal erőszakosan. Károly király lerázta az embereket a vidéken és a városokban, hogy fizessenek az európai háborúkért. A Parlamentnek – immár erősebb intézménynek – elege volt. 1628-ban adtak ki ún a jobboldal petíciója. Ott felhívják a Magna Cartát, és arra kérik a királyt, hogy hagyjon fel agresszív erőfeszítéseivel az emberek tulajdonának lefoglalására és elfoglalására.

„Anglia Szabadságjogainak Nagy Chartáját” kinyilvánítják és törvénybe iktatják, hogy egyetlen szabad embert sem szabad elfogni vagy bebörtönözni, vagy megfosztani a szabadságától, szabadságától vagy szabad szokásaitól, sem törvényen kívüli, sem száműzetés, sem bármilyen módon. elpusztult, de társai törvényes ítélete vagy az ország törvénye szerint."

Az a szó, szétszedték, egy példa erre Angol-normann szavak jogi terminológiánkban. Ez azt jelenti, hogy elidegeníteni, vagy hatékonyabban elvenni a tulajdont. Még 14 évig tart a vita, mielőtt a Parlament és a király között kitörne a nyílt háború, amely a király megdöntéséhez és kivégzéséhez vezetett. Ez hatással volt az Egyesült Államok alapítóira, mivel úgy látták, hogy a végső rendezés és az alapvető jogok Magna Cartában való megteremtése az angol kormány által megszegett társadalmi szerződés, ami indokolta az Angliával való szakítást.

Ez azért fontos ma, mert a jogkérdést a jog egyik alapjaként ismerik el Ötödik módosítás a Bill of Rights-ban, egy olyan módosítás, amely a jelek szerint a büntető- és a polgári igazságszolgáltatás kérdéseit egyesíti (az Alkotmány fontos hivatkozása a az alapító alkotmánya, az Alkotmányt alátámasztó dokumentumok és elképzelések kiváló összefoglalója).

„Senki nem vonható felelősségre súlyos vagy más módon hírhedt bűncselekményért, kivéve ha a nagy esküdtszék előterjesztése vagy vádirata alapján történik, kivéve a szárazföldi vagy tengeri erőknél, vagy a milíciánál felmerülő eseteket, amikor tényleges szolgálatban van időben. háború vagy közveszély; és egyetlen személyt sem lehet kétszer életveszélybe vagy testi épségbe sodorni ugyanazon bűncselekmény miatt; nem kényszeríthető semmilyen büntetőügyben arra, hogy saját maga ellen tanúskodjon, és nem fosztják meg életétől, szabadságától vagy vagyonától megfelelő törvényes eljárás nélkül; a magántulajdont sem szabad közhasználatra méltányos ellenszolgáltatás nélkül elvenni.”

Alkotmányunk szerzői azonban nem láttak különbséget a büntetőjogi viták között, amelyek megfoszthatják az embert az „élettől és a léttől” és a polgári viták között, amelyek megfoszthatják az embert „élettől, szabadságtól vagy vagyontól”. Számukra egy 18^th századi kontextusban ezek bármelyikének megtételéhez szükséges kormányzati lépések „megfelelő jogi eljárást”, a magántulajdon esetében pedig „igazságos kártérítést” igényelnek. Az amerikai alkotmány megszenteli az angol jog ősi alapelveit, amelyekért évszázadok óta harcoltak, mint az amerikaiak születési jogát. Egy személy tulajdonának elvétele ugyanolyan súlyú, mint az életének vagy testrészének elvétele.

A történelem számít. Amikor megemlítettem, hogy az ötödik kiegészítés alapján megkérdőjelezik a lakhatási politikát, néha azt kérdezik tőlem: „Mi köze van az „ötödik átvételnek” a lakhatáshoz? Az emberek nem tudnak a módosítás utolsó feléről. A „magántulajdonjog” kifejezés pedig a domináns kultúrában a szövetségi kormánnyal több hektáros üres földért harcoló gazdálkodók szinonimájává vált. Az igazság az, hogy az a gondolat, hogy egy személy magántulajdona össze van kötve más olyan dolgokkal, amelyeket jogoknak tekintünk, mint például a beszéd, elveszett.

Ma már sokan azt állítják, hogy „a lakhatás emberi jog”. De ha ezt mondod, még nem lesz az. Ugyanakkor tudjuk, hogy a magántulajdon valóban alkotmányos jog. A New York-ihoz hasonló jogi kihívások azonban nehezen érik el a bíróságokat, hogy alkalmazzák azt a nyilvánvaló mércét a helyi önkormányzatok erőfeszítéseire, amelyek célja, hogy ellenőrizzék, hogyan használják az emberek magántulajdonukat, különösen amikor másoknak bérelnek ingatlant. Az ügy által benyújtott Közösségi Lakásfejlesztési Program (CHIP) egyszerű. Az eset összefoglalójából:

„New York City ötven éve nyilvánította bérlakáspiacát örökös „vészhelyzetben” lévőnek, hogy igazoljon egy olyan jogi rendszert, amely arra kényszeríti az ingatlantulajdonosok kis csoportját, hogy szubvencionálják az egyes bérlők véletlenszerűen kiválasztott populációjának lakhatását. . Ezeket az ingatlantulajdonosokat megfosztották a tulajdonukkal kapcsolatos minden jelentős joguktól, beleértve azt a jogot, hogy másokat kizárjanak az ingatlanból; az ingatlant elfoglalni, birtokolni vagy használni; és szabadon rendelkezni az ingatlannal.”

Soha nem szerettem az efféle kihívásokat, mert szívtelennek hangzanak, belejátszva a „lakás emberi jog” tömeg logikájának szentimentalitásába; az emberek lakásigénye felülmúlja mások saját tulajdonukhoz való jogát. Ez együttérzőnek hangzik, és gyakran eladja, de valójában egyáltalán nem könyörületes. Az olyan politikákról, mint a lakbérszabályozás, régóta úgy gondolják, hogy a kevesebb pénzzel rendelkezők lakhatási problémáit rontják, és nem jobbak (olvasd el a lakbérszabályozásról szóló hosszabb áttekintésemet, Hogyan teszi kevésbé megfizethetővé a lakhatást a bérleti díj szabályozása?).

Nem fogok csapást adni CHIP, RSA és mtsai. kontra New York City, et al. (2d. kör.) de bár szkeptikus vagyok ezen esetek rövid és középtávú előnyeit illetően (lásd a bejegyzésemet A kilakoltatási tilalmakkal kapcsolatos jogi kihívások: és igazságosság mindenkinek?), szerintem fontosak. A jog építménye rendszerünkben precedens jellegű, a törvényhozók által hozott, a végrehajtó szervek által végrehajtott és a mi bíróságainkon peres törvényekre épül. Az ötödik módosítás közérthető megfogalmazása ellenére a bíróságok hosszú ideje széles és mély tiszteletet tanúsítanak az önkormányzatok felé az ingatlanok szabályozása során, különösen a területrendezési és bérlői törvények révén.

Olyan esetek, mint CHIP lényegében új törvényt próbálnak alkotni, vagyis megváltoztatni a precedenst. Fontolja meg a 12. oldalon található vitát az átiratban szóbeli érvek a fellebbezésben az ügy legutóbbi bírája és Andrew Pincus, az ügy vezető ügyvédje között.

"ÚR. PINCUS: A fizikai igénybevétellel kapcsolatban, amelyről most szó van, annak a kötelezettségének a megállapítását kérjük, hogy – amikor az ingatlantulajdonos az ingatlant ki kívánja vonni a lakásbérleti piacról, bontásra, felújításra, más célra használja fel, hogy a megújítási kötelezettség alkotmányellenes, és

A BÍRÓSÁG: Pincus úr.

ÚR. PINCUS: – (kivehetetlen) –

A BÍRÓSÁG: Pincus úr.

A BÍRÓSÁG: Igen. Így -

A BÍRÓSÁG: (kivehetetlen) —

A BÍRÓSÁG: – Alkotmányellenesnek nyilvánítandó ez a rezsim?

ÚR. PINCUS: Igen."

Pincus egy másik esetet is bemutatott, Cedar Point Nursery Et al. kontra Hassid és mtsai., melyben a Legfelsőbb Bíróság úgy döntött, hogy a tulajdonjogok megsértését jelenti, hogy Kalifornia állam engedélyezte a szakszervezetek szervezőinek, hogy magántulajdonban lévő gazdaságokat foglaljanak el munkavállalók szervezésére. A CHIP-ügy bírója szkeptikus volt, és azt mondta Pincusnak: „Ebben a körülményben egészen másnak látom a felfogást, és valójában a Cedar Point egyáltalán nem irányít (8. oldal).

Úgy tűnik, hogy a bíró csak a további vitákig kezdi meg a kapcsolatot. Lassú és fájdalmas folyamat nézni. A Cedar Point az ügy egy elmozdulást jelez: „A Bíróság úgy ítélte meg, hogy a fizikai eltulajdonítás elvétel, legyen az állandó vagy ideiglenes; az előirányzat időtartama csak az esedékes kártérítés összegére vonatkozik.” De Pincusnak össze kell kapcsolnia a pontokat abból az esetből, amely a gazdaságokról és a szakszervezetekről szól, és az ötlethez, hogy a bérlőknek joguk van valamilyen módon örökre a lakásukban maradni, függetlenül attól, hogy fizetnek-e vagy sem, és hogy a tulajdonos meg akarja-e változtatni a használatot vagy a bérlőt.

Nem változom meg a véleményem: ma a legjobb és legfontosabb forrásfelhasználás a közvélemény kutatása, hogy megértsük, miért gondolják az emberek azt, amit a bérlakásról és általában a lakhatásról tesznek. Miért gondolják és hiszik az emberek, hogy a bérlakás valamiben más, mint bármely más magánvállalkozás? Hogyan változtassuk meg ezt a nézetet úgy, hogy az azon a valóságon alapuljon, hogy a lakhatás marginális üzlet, mint bármely más vállalkozás, amely a költségeket meghaladó vagy meghaladó bevételt próbál termelni? A fenti jogi kihívásokról szóló bejegyzésben elmondtam,

„A helyi bérház – legyen az óriási üvegből vagy acélból vagy egy kis téglából készült négylakás – olyan üzlet, amely a helyi lakosságot szolgálja ki, akárcsak az élelmiszerbolt vagy a sarki bár; és csakúgy, mint ezek a vállalkozások, a bérlakások is kockázatosak és a margón működnek. Egyetlen per, még egy izgalmas és kielégítő ítélet sem képes elvégezni azt a kemény munkát, hogy megváltoztassa a lakhatás történetét.”

Mégis, az a lassú és aprólékos munka, amelyet Pincus úr és kollégái végeznek országszerte, még rossz sorsú, sőt rosszul kigondolt jogi kihívásokban is, szükséges és fontos csepegés, csepegés, csepegés, 100 év kövét kopó víz. olyan jogi döntések, amelyek az önkényes és szeszélyes politikai lépéseket részesítik előnyben, hogy korlátozzák és ellenőrizzék a bérleményeket oly módon, hogy az károsítsa a tulajdonosokat, a lakókat és tágabb értelemben az egész lakáspiacot. De kifutunk az időből. A legtöbb magánbérlés végét jósoltam ennek az évtizednek a végére. A jogi érvek lassú csepegtetése inkább nagynyomású vízsugárhoz hasonlóvá válhat, ha a jogi keretek megváltoztatásával egyidejűleg a közvélemény megváltoztatásába fektetnénk be.