Kohl ingatlaneladása az asztalon, miután a tárgyalások szétesnek

Kohl esetleg mégsem adja el az üzletét. De most el akarja adni ingatlanai egy részét, visszafordítva azt előzetes álláspont.

A kiskereskedő pénteken bejelentette, hogy felmondta a tárgyalásokat a The Vitamin Shoppe tulajdonosával Franchise Csoport, megerősítve a CNBC csütörtök esti tudósítását. Ehelyett, Kohl azt mondta, továbbra is önálló állami vállalatként működik.

A Kohl's-ra hónapok óta nyomást gyakorolnak az aktivista cégek, köztük a Macellum Advisors, hogy fontolják meg a cég eladását, nagyrészt azért, hogy felszabadítsák a Kohl ingatlanjaiban lekötött értéket.

Macellum azzal érvelt, hogy a Kohl's-nak el kellene adnia ingatlana egy részét, és vissza kell bérelnie, hogy felszabadítsa a tőkét, különösen nehéz időkben. Kohl azonban ellenálló volt az úgynevezett visszlízingügyletekkel szemben, legalábbis ilyen nagy léptékben.

Peter Boneparth, Kohl igazgatótanácsának elnöke szerint a vállalat korábban a Covid-járvány idején kötött egy kis eladási-visszlízingszerződést. 127 millió dollár nyereséget realizált San Bernardino e-kereskedelmi teljesítési és elosztó központjainak eladásával és visszalízingelésével.

Pénteken azonban a Kohl's kifejezetten megjegyezte a sajtóközleményében, hogy igazgatótanácsa jelenleg újraértékeli azokat a módokat, amelyek segítségével a kiskereskedő pénzzé teheti ingatlanait. A Franchise Group azt tervezte, hogy Kohl felvásárlásának egy részét úgy finanszírozza, hogy eladja Kohl ingatlanának egy részét egy másik félnek, majd visszalízingeli. Ez valószínűleg ötletet adott Kohlnak, hogy milyen értéket szerezhet a tulajdonában lévő tégla- és habarcsboltjaiért és elosztóközpontjaiért.

„Most olyan környezetünk van, ahol a finanszírozás annyira megváltozott, hogy valójában vonzóbb lehet az ingatlanokat bevételszerzési eszközként használni” – mondta Boneparth a CNBC-nek adott telefonos interjúban.

„Ha ezt kombináljuk azzal, hogy szerintünk milyennek gondoljuk az állomány szintjét, az sokkal másabb gyakorlattá válik, mint egy korábbi finanszírozási környezetben” – magyarázta. „Nem titok, hogy a Kohl'snak van egy nagyon nagy vagyona a mérlegben: az ingatlanok.”

Január 29-én a Kohl 410 telephellyel rendelkezett, további 517-et bérelt, és 238 üzletét üzemeltette földbérlettel. Az éves bejelentés szerint az összes tulajdonában lévő ingatlan értéke valamivel több mint 8 milliárd dollár volt abban az időben.

Az eladási-visszlízing ügyletek hívei azzal érvelnek, hogy ez kényelmes módja a vállalatoknak, hogy forrásokat találjanak a jövőbeli növekedésre, mindaddig, amíg van vevő az ingatlanra. De az eladónak lízingkötelezettségeit is teljesítenie kell, mivel az éppen eladott ingatlant bérelné.

Ezeket a bérleti szerződéseket sokkal nehezebb felbontani, és a bérleti díjak ingadozhatnak az egyes piacokon. A Kohl éves beadványában elmondta, hogy egy tipikus üzletbérlet kezdeti futamideje 20-25 év, négy-nyolc ötéves megújítási lehetőséggel.

2020-ban a Big Lots megállapodást kötött az Oak Street magántőke ingatlancéggel összegyűjteni 725 millió dollárt négy céges tulajdonú elosztóközpont eladásából és visszalízingeléséből. Ez további likviditást adott a big-box kiskereskedőnek a közeljövőben Covid-19 járvány.

Az 2020-ben is, Ágyfürdő és azon túl befejezték visszlízing ügylet az Oak Street-lel, amelyben mintegy 2.1 millió négyzetméter kereskedelmi ingatlant adott el, és 250 millió dollár bevételt realizált. Mark Tritton, a Bed Bath vezérigazgatója akkoriban úgy emlegette az ügyletet, mint egy lépést, hogy tőkét vonjanak be, hogy visszafektessenek az üzletbe. Most azonban a Bed Bath újabb pénzhiánnyal néz szembe, mivel az eladások visszaesnek, és Trittont a hét elején kiszorították a szerepéből.

Az Oak Street finanszírozás felajánlását tervezte a Franchise Group-nak egy Kohl-ügylet keretében – számolt be korábban a CNBC a megbeszéléseket ismerő személy szerint. Az Oak Street képviselője nem válaszolt a CNBC megjegyzéskérésére.

A Kohl's pénteken megerősítette azon tervét, hogy még ebben az évben 500 millió dolláros gyorsított részvényvisszavásárlást hajt végre. Csökkentette a második pénzügyi negyedévre vonatkozó bevételi iránymutatást, arra hivatkozva, hogy a közelmúltban mérséklődött a fogyasztói kereslet az évtizedes magas infláció közepette.

„Nyilvánvalóan a fogyasztókra ma még nagyobb nyomás nehezedik” – mondta Michelle Gass, a Kohl vezérigazgatója a CNBC-nek adott telefonos interjúban. „Nem vagyunk immunisak ez ellen… de Kohl az értéket képviseli. És ilyenkor fontosabb, mint valaha, hogy ezt az üzenetet felerősítsük.”

Hozzátette, hogy Kohl partnerségeit amazon és a Sephora továbbra is a helyén marad, és része a vállalat hosszabb távú stratégiájának, hogy új ügyfeleket szerezzen.

„A testületi eljárás lezárása teljesen helyes válasz volt” – mondta.

A Kohl részvényei több mint 20%-ot estek pénteken, és 52 hete mélypontra kerültek. A Franchise Group részvényei a közelmúltban mintegy 9%-ot estek, ami szintén 52 hetes mélypontot ért.

Macellum nem válaszolt a CNBC megjegyzéskérésére.