Üdvözöljük a Benzinga ingatlanügyi podcastjában. Ma már megvan Ryan Frazier, aki az ingatlanbefektetési platform vezérigazgatója Megérkezett otthonok.
Hallgassa meg ez az epizód of A lusta gazdi a Benzingán.
Kevin Vandenboss: Tehát mi az Arrived lényegében?
Ryan Frazier: Ez egy olyan platform, amely bárki számára megkönnyíti a bérelt ingatlanokba való befektetést. És úgy működik, hogy az egyének 100 és 10,000 XNUMX dollár között vagy még ennél is magasabb részvényeket vásárolhatnak egyéni lakásokból, bármennyit is szeretnének befektetni az ingatlanba. Aztán megérkezett, gondoskodik az ingatlankezelés minden munkájáról. Tehát az összes, az ingatlankezeléssel vagy az eszköz bérbeadásával foglalkozó műveletekkel. A hatás pedig az, hogy a befektetők továbbra is választhatnak, hogyan építik fel az egyes bérleményekből álló portfóliójukat. Szinte tetszőleges mennyiségű tőkét befektethetnek, és diverzifikálhatnak az ingatlanok között.
Aztán onnantól passzív befektetéssé válik Megérkezett ügyintézéssel.
Kevin Vandenboss: Milyen volt a kereslet azon befektetők iránt, akik ezekbe a konkrét bérleményekbe fektetnek be?
Ryan Frazier: Azt hiszem, ez valami meglepetés volt számunkra, hogy milyen figyelemre méltó az érdeklődés, amikor már közel 100 ezren regisztráltak ingatlanokba, és vásároltak lakásrészesedést.
És azt hiszem, arra gondoltunk, hogy tovább tarthat, amíg az emberek megértik a bérelt ingatlan részesedésének vásárlásának fogalmát. De úgy gondolom, hogy mivel a részvények és egyéb eszközök töredékrészvényeibe való befektetés egy kicsit általánosabbá és népszerűbbé vált, úgy gondolom, hogy az embereknek van egy hely a fejükben, ahol megérthetik.
Azt mondják: „Rendben, birtokolhatok egy részt ebből az ingatlanból. Megkapom az arányos hozamokat, a bérbeadásból származó pénzáramlást vagy az ingatlanérték növekedését a tulajdonomban lévő részvények száma alapján. Ez pedig jobban irányítani tudja, hogy mennyit fektessek be, és diverzifikálni tudjak.”
Jómagam és az Arrived társalapítói számára valóban a személyes tapasztalatunk volt a fő hajtóerő az ingatlanba való befektetéssel kapcsolatban. A húszas éveim közepén és a harmincas éveim között tényleg csak költöztem. Soha nem voltunk egy helyen, elég sokáig, ahol volt értelme, fektessen be 5, 10+ évre, ami tulajdonképpen az ingatlanoknál kell ahhoz, hogy leküzdje a tranzakciós költségek olyan akadályait, hogy bármilyen anyagi megtérülést kapjon. És ezért egy ideje megkérdőjeleztem ezt.
Miért kell ennek annyira binárisnak lennie, hogy több éven át gyűjtögetsz ezekre a manapság gyakran hat számjegyű előlegekre, és aztán örökre vagy valóban hosszú távra elkötelezed magad a város vagy az ingatlan mellett?
És ez az Arrived ötlete. Hogyan tekintsük ezeket az akadályokat, amelyek megakadályozzák az embereket abban, hogy ma elkezdjenek ingatlant birtokolni? A tőke, az időigény és a szükséges szakértelem, és hogyan csökkenthetjük a belépési korlátot? Annak érdekében, hogy ha van ideje és szakértelme, de esetleg nincs annyi tőkéje, hogy annyi ingatlant diverzifikáljon, amennyit csak szeretne, az Arrived ezt megkönnyítheti Önnek.
Nincs ideje új piacokba fektetni és ott jelenlétet kiépíteni, és diverzifikálni szeretne. Megérkezett is beleléphet abba a forgatókönyvbe. Tehát valójában arról van szó, hogy meg kell szedni azt a három fő sziklát, amelyek megakadályozzák az embereket az idő és a szakértelem tőkebefektetésétől, és nagyon kényelmessé teszik az indulást.
Kapcsolódó: A Jeff Bezos által támogatott Arrived Homes elindítja az eddigi legnagyobb családi bérleti ajánlatát
Kevin Vandenboss: Hogyan tudja felajánlani ezeket a befektetéseket nem akkreditált befektetőknek?
Ryan Frazier: Ez nagyon fontos része volt az Arrivednek. Az Arrived küldetése annak biztosítása, hogy ezek a befektetések mindenki számára elérhetőek legyenek, aki bérelhető ingatlanokba szeretne befektetni. Ebben az országban az emberek mindössze 7%-a rendelkezik ingatlanbefektetéssel az elsődleges lakóhelyén kívül.
Ez óriási különbség a befektetni tudók számát tekintve.
Ennek része volt a terméktapasztalat alapján történő átdolgozás. Tehát a részvényvásárlási lehetőség magában foglalta a befektetések menedzselésének munkavállalási oldalának nagyobb részét, hogy több embernek kényelmes legyen a befektetés.
A másik rész azonban annak biztosítása volt, hogy a nem akkreditált befektetők is be tudjanak fektetni, vagyis olyan emberek, akiknek nettó vagyona nem haladja meg az 1 millió dollárt, vagy az éves bevételük nem haladja meg a 200 ezer vagy 300 ezer dollárt. Ez pedig azt jelentette, hogy közel egy évig dolgoztunk a SEC-vel, és átvettük ezt a modellt az A+ rendelet értelmében, amely alapvetően létrehozta az egyéni ház IPO-jának folyamatát. Az Arrived platform ma egy platform ezen egyedi ház IPO-k működtetésére. Ezen túlmenően az A+ előírás szerinti folyamaton mentünk keresztül, amelynek során a SEC felülvizsgálta és minősítette kínálatunkat, hogy elérhetővé tegyük azokat.
Bármikor, amikor befektetéseket tesz elérhetővé nem akkreditált befektetők számára, sokkal magasabb a nyilvánosságra hozatal korlátja. Ezért sok olyan információ áll rendelkezésünkre, amelyek minden ingatlanra vonatkozóan elérhetők a weboldalunkon. Olyan dolgokról, mint a kockázati tényezők, a pénzügyi adatok, ennek eredményeként éves auditált pénzügyi kimutatásokat is készítünk ingatlanjainkról, amelyeket a SEC is felülvizsgál.
Tehát valóban arra fordítottuk az időt, hogy végigmenjünk ezen a folyamaton, hogy megbizonyosodjunk arról, hogy ez széles körben hozzáférhető. Ezen ajánlatok ilyen felépítése bizonyos likviditási lehetőségeket biztosít, ahol az emberek idővel hozzáférhetnek befektetéseik likviditásához, ha akarnak.
Valójában ez a két dolog, a nem akkreditált befektetők támogatása és néhány jövőbeli likviditási lehetőség támogatása, amelyek kiépítése folyamatban van, valójában az, amiért az A+ szabályozási úton haladtunk, amikor a terméket terveztük, és együttműködtünk a SEC-vel.
Kevin Vandenboss: Miért akarna valaki most belépni erre a piacra? Aggályai vannak amiatt, hogy az ingatlanpiac összeomolhat?
Ryan Frazier: Úgy gondolom, ez minden bizonnyal érdekes időszak volt a piacon az elmúlt 18 hónapban, amikor átvészeltük a COVID-járványt, és láttuk, hogy sok hatást gyakorolt a lakáspiacra az, hogy láttuk, hogy az emberek elköltöztek ezekből a városi csomópontokból, ahol vannak, több helyet értékelve, amit értékelnek, és egy kicsit a magon kívülre költöznek, és vagy hajlandóak, költeni, lakást venni, vagy minőséget keres.
Azok a bérelhető lakások, amelyek több helyet kínálnak, és különböznek ezektől a bérházaktól, amelyekben egy időben laktak, a Fed a mindenkori legalacsonyabb szintre változtatta a kamatlábakat a betéti alap kamatlábának nullára. De láttuk, hogy a jelzáloghitelek kamata 3% alá süllyedt, és ez a két tényező – többek között – valóban felgyorsította a lakáspiacot, az árak felértékelődésében.
Láttunk olyan áremelkedést, amely valószínűleg nem fenntartható hosszú távon, ahol látni fogja, évi 15-20%+ áremelkedés. Csak nem ezt néztük a lakáspiacon vagy a családi házakban, történelmileg ez az átlag, inkább évi 4%-os áremelkedés, történelmileg.
És azt gondoljuk, hogy ma a piacon, amikor az ilyen típusú trendek és változások némelyike elkezdett kialakulni, valószínűleg azt látjuk majd, hogy visszatérünk ehhez a történelmi átlaghoz. Láttuk, hogy a FED most emeli a kamatlábakat, hogy megpróbálja ellensúlyozni azt, amit az infláció terén látunk. És úgy gondolom, hogy emiatt a kölcsönköltség sokkal magasabbnak tűnik, mint 12 hónappal ezelőtt. De azt hiszem, a valóság az, hogy még mindig jóval az alatt vagyunk, mint egy évtizeddel ezelőtt. Tehát úgy gondolom, hogy a piac még mindig áraz, mit jelent ez a lakhatás megfizethetőségére nézve, és hogyan reagál a piac.
A mi szemszögünkből továbbra is nagyon izgatottak vagyunk az egycsaládos helyiségekbe való befektetés miatt. Azt hiszem, sok hátszél van az eszközzel kapcsolatban, ahol van, intézményi befektetők, akik most beköltöztek a területre, vannak olyan dolgok, amelyek nagyon megnehezítik a kínálat növelését, a magas munkaerőköltség, a magas költségek anyagokat.
Vannak olyan emberek, akik az elmúlt néhány évben bezárták ezeket a történelmileg alacsony kamatokat. Tehát most van egy ilyenfajta kamatzár, amely megakadályozza, hogy több kínálat kerüljön a piacra. Az emberek kevésbé hajlandók feladni otthonukat és az ehhez kapcsolódó jelzáloghitel-kamatokat.
Tehát úgy gondoljuk, hogy még mindig nagy a rugalmasság a lakáspiacon. Véleményünk szerint nem számítunk arra, hogy komolyabb lakhatási összeomlást fogunk látni, de arra igen, hogy a gyors áremelkedés visszaáll a normál alapvonalra. Általánosságban elmondható, hogy amikor a megérkezett termékekre gondolunk, a lakások részvényeibe történő befektetésre, illetve egy teljes lakás önálló vásárlására, akkor nagyon világosan látjuk, hogy hozzáférést biztosít a dollárköltség átlagolásához, ami azt jelenti, hogy havonta, negyedévente fokozatosan hozzáadhat befektetési dollárt. , vagy éves alapon, ami korábban soha nem volt lehetséges az ingatlan közvetlen tulajdonában, amikor egész lakást vásárol. És minden otthon egy hatalmas pénzügyi döntés. Ezt tényleg terjesztheted.
És úgy gondolom, hogy ez egy kicsit leveszi a piac időzítésének jelentőségét, mert szerintem ez mindig nagyon nehéz, és lehetővé teszi, hogy idővel átlagosan dollárköltséget érjen el, és diverzifikálódjon a különböző városokban és időpontokban, valamint különböző típusú ingatlanokban, összességében segít csökkenteni bizonyos kockázatait.
Kevin Vandenboss: Az ingatlanárak emelkedésével párhuzamosan bizonyos területeken nyilvánvalóan magasabb ütemben emelkedtek a bérleti díjak. Hol látod, hogy ez megy?
Ryan Frazier: Úgy gondolom, hogy Ön azt tapasztalja, hogy a bérleti díj általában követi az inflációt, feltételezve, hogy az infláció nagyobb gazdasági tevékenységhez kapcsolódik. Úgy gondolom, hogy az általunk tapasztalt infláció egy része inkább az ellátási lánc egyes problémáihoz kapcsolódik, ami szerintem része annak, ami a jelenlegi gazdasági környezetet kihívássá teszi. De általában úgy gondoljuk, hogy a bérleti díjak valószínűleg ezt követik.
A másik dolog, amit szem előtt kell tartani, hogy ha a kamatlábak tovább emelkednek, vagy akár azon a ponton maradnak, amelyen vannak, ez megváltoztatja a havi jelzáloghitel-fizetés vagy egy olyan ingatlan tulajdonjogának viszonylagos megfizethetőségét, amelyben él. bérlettel szemben. És gyakran ezek a dolgok valamilyen egyensúlyi pontban működnek. Tehát a múlt héten láttam egy cikket, amely szerint a kamatlábak emelkedésével megnövekszik az elsődleges lakhely költségei. Ez pedig arra készteti az embereket, hogy a bérlés mellett döntsenek, mert kompromisszumot kötnek a megfizethetőség terén. „Szeretek havi 700 dollár pluszt fizetni ezért az otthonért, amelyben élni szeretnék, vagy inkább bérelnék még egy-két évre, és megtakaríthatnék egy kis pénzt?”
És úgy gondolom, hogy az ilyen típusú dolgok azt is meghatározzák, hogy a bérleti piacok merre mozognak. De úgy tűnik, hogy a bérleti piacok egy kicsit feljebb mentek.
Kevin Vandenboss: Vannak olyan piacok, amelyeket most különösen vonzónak lát?
Azt hiszem, amikor a piacokat nézzük, akkor azt nézzük, hogy hol van növekedés egyszerű szinten, ahol a népességi adatokat nézzük\, akkor azt látjuk, hogy nő az adott városba költözők száma? Kívánatosak ezek a lakóhelyek, ahol nagyszerű és elegendő infrastruktúrájuk van ennek támogatására? És most nézünk néhányat a 100 legjobb város közül, 19-ben vagyunk. És továbbra is gyorsan adunk hozzá további városokat. Azt hiszem, az év végére 40 évesek leszünk. És akkor csak néhányat megemlítünk azok közül, akiket, talán olyanokat szeretnénk, amelyekre az emberek természetesen nem gondolnának, mert azt hiszem, vannak olyan városok, amelyekben vagyunk, mondjuk Nashville-ben, amely az imént látott. népességnövekedés és sok kulturális érdeklődés az adott piac iránt.
De vannak más piacok is, amelyek kicsit olyan feltörekvő városok, ahol gyors a népességnövekedés, de talán inkább a 100 legjobb város közelében vannak, mint a legjobb 25-nél. , ahol éppen olyan erős gazdasági növekedés van, amelyet a Walmart székhelye vezérel.
És akkor a Walmart összes vállalati partnere, akiknek ott van irodája. És rengeteg befektetést hajtanak végre a régióban. Ennek eredményeként nagy keresletet tapasztaltunk a bérbeadható ingatlanok iránt. Szóval szerintem ez egy érdekes piac. Néhány másik, amit megnézünk, az, hogy Indianapolisnak erős, alapvető gazdasága volt, és úgy gondolom, hogy vannak Chicagóból érkező migrációs minták, amelyek egy kicsit ezt hajtják, de ez egy olyan piac, amelyet szorosan követtünk és elkezdtünk befektetni. . Aztán a Tennessee államban található Chattanooga, ahol ez egy szép távoli munkavégzés lett, a régióban egy egész csomópont rendelkezik az ország leggyorsabb internetével, ami szórakoztató tény a távoli munkavállalók számára, akik arra a területre költöznek. De azt hiszem, lát néhány ilyet. Kicsit kisebb, de feltörekvő városok, amelyek nagy növekedési potenciállal rendelkeznek, és örömünkre szolgál, hogy elkezdhettünk néhány eszközt hozzáadni és elérhetővé tenni a befektetők számára.
Kevin Vandenboss: Mi számít annak kiválasztásában, hogy mely otthonokba fog befektetni?
Ryan Frazier: Azok, akik felkeresik a webhelyet, észreveszik, hogy gyakran újabb otthonokról és jó minőségű ingatlanokról és bérbeadásról van szó. Meglátásunk szerint ezek a teljes időszak alatt erősebb pénzforgalmi lehetőséget biztosítanak majd, csak azért, mert kisebb a karbantartási igényük. Ingatlanaink többsége 2010-nél újabb. Nincs halasztott karbantartás vagy ilyesmi. Ha pedig egy régebbi lakást vásárolunk, általában bármilyen jelentősebb berendezési javítást vagy felújítást végzünk, mielőtt elérhetővé tesszük a platformon.
És megint csak az, hogy megpróbáljuk ezeket az erős és fenntartható pénzáramlásokat biztosítani. A bérlemények hatalmas vonzereje az, hogy állandóan hozzáférnek a cash flow-hoz, esetünkben az osztalék. Tehát ezeket az osztalékokat negyedévente fizetjük ki. Ingatlanainkért átlagosan valószínűleg 3% és 7% közötti összeget fizetünk ki éves alapon. És ez csak a piactól függ, és talán attól, hogy mekkora tőkeáttétel van az ingatlanon.
Az emberek valóban nagyszerű helyet akarnak lakni, akár bérelnek, akár nem. És bármilyen okból, úgy gondolom, hogy inkább elhalasztják a karbantartást. Szóval úgy gondolom, hogy ez tesz minket egyedülálló eszközzé, amikor megosztjuk ingatlanjainkat a potenciális bérlőkkel ezeken a piacokon.
Idővel az Arrived bármilyen típusú eszközt támogathat. Nagyon hiszünk az egycsaládosok ebben a szegmensében, és valóban városok hozzáadására koncentrálunk, hogy lehetővé tegyük az emberek számára a diverzifikációt, de a jövőben új eszköztípusokat fogunk hozzáadni.
Kevin Vandenboss: Mi a következő az Arrived Homes számára?
Ryan Frazier: Rengeteg raktárunk van. Úgy gondolom, hogy az egyik olyan dolog, amit a legjobban szeretnénk a befektetők számára elérhetővé tenni, az a rövid távú bérleti díjak, például az Airbnbs hozzáférés.
Nagyon sokan megtapasztalhatták az Airbnb-t és a VRBO-t, valamint a rövid távú bérlési tapasztalatokat. De nagyon kevesen, még kevesebben, mint a hosszú távú bérbeadások a tulajdonosi oldalon, képesek voltak befogadóként részt venni ezeknek a gazdaságoknak a tulajdonosi oldalán, és hozzáférni a gazdaságossághoz, amely a rövid távú bérbeadásból származó ingatlanok sokaságából származhat.
Úgy gondoljuk, hogy a befektetők számára a hosszú távú bérleti díjaknál is magasabb időbeli lekötésekre meg tudjuk oldani ezt a rövid távú bérleti gazdaságot. Szóval ez az, amivel itt fogunk jönni a közeljövőben, valószínűleg a nyár végén.
Kevin Vandenboss: Mi a legjobb módja annak, hogy a befektetők hozzáférjenek ezekhez az új ingatlanokhoz, amint elérhetővé válnak a platformon?
Ryan Frazier: A legjobb módja a regisztráció és a fiók létrehozása Megérkezett otthonok és ezt weboldalunkon keresztül is megteheti.
És ha ezt megtette, értesítést kap az új ingatlanokról, amelyek új eszközökhöz érkeznek, és eldöntheti, hogy mikor van megfelelő idő, vagy melyek a megfelelő ingatlanok a befektetéshez.
Az ingatlan továbbra is azt tette, amit csinál, ami általában a történelemben: stabil pénzáramlást, stabil ingatlanértéket, időbeli növekedést és szép inflációs fedezetet kínál. És ha az eszközt hosszú távú, több éves nézetben tudja megadni, akkor ezek a dolgok megmaradnak.
Még akkor is, ha az ingatlanértékek csökkenését tapasztaljuk, továbbra is nagy pénzforgalom várható, amely segít némi rugalmasságot biztosítani az általános megtérüléshez. És ezért azt gondolom, hogy ezeknek a dolgoknak és az ingatlan tulajdonságainak köszönhetően az elmúlt néhány hónapban sokan érdeklődtek ingatlanportfóliójuk bővítése iránt.
És valóban igyekeztünk megbizonyosodni arról, hogy elegendő eszközt bocsátunk rendelkezésre az emberek számára, hogy befektessenek. Ahogy említettem, közel 100 20 ember jött el és regisztrált, és elkezdett fiókokat létrehozni és ingatlanokba fektetni. És valószínűleg több mint 50,000 millió dollár értékben finanszíroztunk bérelt ingatlanokat az elmúlt két hónapban. És minden héten több új ingatlant bocsátunk rendelkezésre, hogy lépést tartsunk a befektetőkkel. Addig is nagyon megválogatjuk, hogy mit vásárolunk azokban a városokban, ahol ma tartózkodunk, havonta mintegy 0.1 XNUMX ingatlant írunk alá, és ezek kevesebb mint XNUMX%-ára teszünk ajánlatot. És akkor azokat az ingatlanokat nyerjük meg, amelyeket elérhetővé teszünk az emberek számára.
Még többet a Benzinga-tól
Ne maradjon le a valós idejű figyelmeztetésekről a részvényeiről – csatlakozzon Benzinga Pro ingyen! Próbálja ki azt az eszközt, amely segít intelligensebben, gyorsabban és jobban befektetni.
© 2022 Benzinga.com. A Benzinga nem nyújt befektetési tanácsadást. Minden jog fenntartva.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html