Lassul a lakáspiac? Elvitel az ingatlanból származó bevételekből.

Mike Dahl, az RBC Capital Markets elemzője szerint a megfizethetőség jóval meghaladja a hosszú távú átlagot, aki a mutatót úgy követi nyomon, hogy egy meglévő lakás havi törlesztőrészletét a terület mediánjövedelmének arányában számítja ki. Az elemző szerint valószínűleg a megfizethetőség is feszült marad, mivel a vásárlók száma továbbra is erősebb, mint a megvásárolható lakások készlete.

A befektetők ezen a héten kapják meg a legfrissebb információkat arról, hogy az emelkedő árak és a jelzáloghitel-kamatok hogyan befolyásolták a keresletet. Áprilisban megkezdődik a lakhatás, és szerdán várható az újlakás-építés két mérőszáma, amelyet a Népszámlálási Hivatal és a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium adott ki. Csütörtökön az Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége közzéteszi a múlt havi meglévő lakáseladási adatait.

A héten esedékes összes mutató szezonálisan kiigazított alapon zuhanni fog az előző hónaphoz képest. A FactSet által nyomon követett konszenzus arra számít, hogy az áprilisi engedélyek szezonálisan kiigazított éves rátára 1.8 millióra csökkennek a márciusi 1.87 millióról, míg áprilisban 1.77 millióra rúgnak a lakásépítések, szemben az előző havi 1.79 millióval.

A jelenlegi lakáseladások az előrejelzések szerint a szezonálisan kiigazított éves 5.6 milliós rátára csökkennek, szemben a márciusi 5.77 millióval. A függőben lévő lakáseladások, a kereskedelmi csoport által összeállított lakásvásárlási aktivitás vezető mutatója, 1.2%-kal csökkent márciusban.

Eközben az ingatlantechnológiai cégek közelmúltbeli bevételeinek áradata

EHN

(ticker: RDFN),

Opendoor Technologies

(NYITÁS), és

Zillow csoport

(Z) támpontokat kínált arra vonatkozóan, hogy mi várható a lakáspiacon.

Íme három tipp a befektetők számára:

1. A lakáspiac lehűl

Az ingatlanpiac a járvány nagy részében forró maradt, és a lakásvásárlási kereslet jórészt meghaladta a korlátozott kínálatot. Most, amikor az otthonok megfizethetőségével kapcsolatos aggodalmak kerülnek a középpontba, a vállalatok azt mondták, hogy arra számítanak, hogy a piac kevésbé lesz őrjöngő. 

„Ami ellen küzdünk, az az a feltételezés, hogy a lakáspiac lehűl az év második felében” – mondta Carrie Wheeler, az Opendoor pénzügyi igazgatója egy májusi eredményfelhíváson. Wheeler szerint a vállalat arra számít, hogy a lakásárak felértékelődése fokozatosan lassul, ahogy a kamatlábak emelkednek, és az otthoni megfizethetőség nyomás alá kerül. 

Az emelkedő jelzálogkamatok összeadták a vásárlókat. An elemzés A jelzálogbankár-szövetség a jelzáloghitel-igénylők közül azt találta, hogy az országosan igényelt jelzáloghitel-törlesztés medián összege márciusban 1,736 dollár volt, ami 387 dollárral több, mint egy évvel korábban.

Zillow az ingatlanpiacon is közelgő változásokra számít. A Zillow vezető közgazdásza, Jeff Tucker május 9-i jelentésében azt mondta, hogy a lakáspiac „rekordfutása valószínűleg hamarosan véget ér, mivel a lakáspiac áthalad egy inflexiós ponton”. A közelgő változások, mint például a lakásárak felértékelődésének lassulása és a további lakáskészletek kedvezőek lennének a vásárlók számára, írta Tucker. 

De a lassuló piac nem feltétlenül jelenti azt, hogy összeomlik. „Bár a megfizethetőség az elmúlt két évben az árak növekedésével csökkent, a fogyasztói mérlegek erőssége miatt jelenleg csekély a kényszerértékesítés kockázata” – mondta az Opendoor's Wheeler. 

2. De hogy mennyire lesz jó, azt bárki kitalálja

Legalábbis egyelőre még mindig gond van az ellátással.

„Még mindig korlátozottak a készleteink” – mondta Glenn Kelman, a Redfin vezérigazgatója egy bevételi felhíváson a hónap elején – de a kereslet és a kínálat közötti egyensúlyhiány nem mindenhol egyforma. „Csak néhány olyan piac van, mint Seattle, Denver, Tacoma, Kalifornia egyes részei, ahol otthonok ülnek a piacon, és csak egy kicsit ülnek.”

A Fannie Mae, a Mortgage Bankers Association és a National Association of Realtors legutóbbi meglévő lakáseladási előrejelzései szerint a 2022-es eladási előrejelzések körülbelül 5.6 millió és 5.9 millió között mozognak. Ez kevesebb, mint a 6.1-ben eladott durván 2021 millió lakás, de még mindig meghaladja a 5.34-es 2019 milliós világjárvány előtti szintet.

Rich Barton, a Zillow társalapítója és vezérigazgatója szerint az iparági ellenszelek – például az alacsony készletszint és az emelkedő kamatlábak – megnehezítik az otthoni vásárlók vásárlását. „Mindenki azt kommentálja, hogy milyen furcsa piac ez, ahol ilyen magas a kereslet-kínálat vagy a kereslet-kínálat egyensúlyhiány, amely már jó ideje nem rendezi magát” – mondta Barton. „Az iparág ezt várja tőle, de a mögöttes dinamika, az egyre nagyobb online keresletet támogató demográfiai helyzet erős.”

„Nem minden végzet és komor, de ködös” – tette hozzá. 

Az eheti gazdasági közleményekből származó adatok valószínűleg biztosabb képet fognak festeni, és lehetővé teszik a befektetők számára, hogy szélesebb körben mérjék össze ezeket a társasági nyilatkozatokat az ingatlanpiaccal.

3. Néhány pandémiás trend még mindig folyamatban van

Az otthoni munkavégzés politikáinak széles körben elterjedt alkalmazása a járvány korai szakaszában hozzájárult ehhez fokozódott a verseny és az árak növekedése bizonyos piacokon. 

A járvány miatt távmunkát végző munkavállalók aránya az utóbbi időben csökkent, áprilisban 7.7%-ra esett vissza a márciusi 10%-ról. Bureau of Labor Statistics. A Redfin vezérigazgatója szerint azonban az, hogy egyes munkavállalók bárhonnan dolgozhatnak, továbbra is meghatározó a lakáspiacon.

„Régen előfordult, hogy amikor a lakhatás kevésbé megfizethetővé vált, valaki San Franciscóban távolabbra nézett, és 60 percet, 90 percet ingázott” – mondta Kelman. – De most nincs ingázás. 

A leendő vásárlók most egyszerre több piacon is keresgélnek – mondta a vezérigazgató a társaság eredményfelhívásán. „Mivel a kamatlábak 3%-ról 4%-ra, 5%-ra és még tovább emelkednek, ahelyett, hogy kevesebb házat engedhetnének meg maguknak, [a vásárlók] olyan helyre mennek, ahol alacsonyabbak a lakásárak” – mondta Kelman. A társaság szerint a kereslet a déli és a Sunbelt piacokra tolódott el a part menti piacokról.

Írjon Shaina Mishkin címre [e-mail védett]