Én vagyok a vezető közgazdásza egy 5 milliárd dolláros ingatlanadat- és tulajdonjoggal foglalkozó cégnek. Íme 5 dolog, amit most tudnod kell a lakáspiacról

A lakhatás egyre megfizethetetlenebbé vált amerikaiak milliói számára – az ingatlanárak és a jelzáloghitelek kamatai folyamatosan emelkednek (itt tekintheti meg a legalacsonyabb árakat, amelyekre most jogosult lehet). Tehát – részeként mi sorozat ahol neves közgazdászokat és ingatlanszakértőket kérdezünk a lakáspiacról mostani véleményükről – Mark Fleminggel beszélgettünk. Fleming – a First American Financial Corporation jogcímekkel, elszámolásokkal, ingatlanadatokkal és kockázati megoldásokkal foglalkozó cég vezető közgazdásza – 20 évre elemezte és előrejelezte az ingatlan- és jelzálogpiacot. Mielőtt a First American vezető közgazdásza lett volna, Fleming betekintést és elemzési termékeket dolgozott ki a CoreLogic számára, valamint értékelési modelleket a Fannie Mae-nél, ma pedig kutatási szakértelme ingatlan- és városgazdasági, valamint jelzáloghitel-kockázati területet foglal magában. Ezért megkérdeztük Fleminget: Mit kell tudniuk a mai vevőknek és eladóknak a lakáspiacról?

A jelzáloghitelek kamatai magasabbak, de még mindig nem magasak

Bár lényegesen magasabbak, mint három hónappal ezelőtt, ami csökkenti a lakásvásárlási képességet, egy 6 éves fix kamatozású jelzáloghitel esetében 30% körül mozog, ami Fleming szerint messze van a csúcstól. „A jelzálogkamatok magasabbak, de történelmi mércével mérve nem magasak” – mondja Fleming. Van egy lényege: Ezt a St. Louis Fed diagramja a jelzáloghitel-kamatlábak görbéjét mutatja 1975 óta. (Tekintse meg itt a legalacsonyabb díjakat, amelyekre jogosult lehet.)

A megfizethetőség egyre nagyobb kihívást jelent a vásárlók számára

Az elmúlt két évben gyors volt a lakásárak felértékelődése. Valójában az Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének adatai szerint egy meglévő lakás medián eladási ára 17%-kal volt magasabb, mint tavaly. „Ez azért fontos, mert gyakorlatilag lehetetlen volt lépést tartani a lakásvásárlással, és ennek következtében a megfizethetőség is csökken” – mondja Fleming. 

Fleming szerint a lakásárak felértékelődése, amint azt a médiában közölt lakásárak-indexek nagy része méri, jelentős késéssel jár, néha akár hat hónapig is. „Még néhány hónapnak kell eltelnie ahhoz, hogy a lakásárak indexei tükrözzék, hogyan reagáltak az árak a jelzáloghitel-kamatok gyors növekedésére a második negyedévben” – mondja Fleming.

Készüljön fel a lassabb lakásárak növekedésére

De csak azért, mert a megfizethetőség kihívást jelent, még nem jelenti azt, hogy a lakásárak csökkenni fognak. Fleming szerint kutatásai azt mutatják, hogy a jelzáloghitel-kamatláb emelkedése idején, mint amilyet most tapasztalunk, a lakáseladások száma általában csökken, de a lakásárak általában nem. „Kevesebb értékesítés és alacsonyabb áremelkedés az elvárás” – mondja Fleming.

A lakáspiac lehűl

Nézze meg a készletszinteket és az eladói árcsökkentések mértékét a listákon. „Ezek a vezető mutatók arra vonatkozóan, hogy merre mennek az árak, és hogyan befolyásolta a jelzáloghitel-kamatok emelkedése a keresletet. Több készlet és több eladói árcsökkentés jelzi a piac lehűlését” – mondja Fleming. Az eladók számára ez azt jelenti, hogy vissza kell állítani azt a várakozást, hogy milyen gyorsan fog eladni otthonuk. „A piacon töltött napok sosem voltak normálisak. Valójában a régi közmondás az volt, hogy az eladóknak általában arra kell számítaniuk, hogy otthonuk eladása akár 3 hónapig is eltarthat. Persze ettől még nagyon messze vagyunk, de az eladóknak számítaniuk kell arra, hogy tovább tart az otthonuk eladása. A vevők kevésbé éles versenyre számítsanak a lakásvásárlásért” – mondja Fleming. (Tekintse meg itt a legalacsonyabb díjakat, amelyekre jogosult lehet.)

Fontolja meg az ARM-et, és legyen okos vásárló

A jelenlegi piacot figyelembe véve Fleming szerint könnyű elveszíteni a figyelmet a jelzáloghitel-kamatlábak és más lakásdinamikai változások közepette. „A valóság az, hogy néhány alapvető lépés továbbra is fontos, és nem sokban különbözik bármely piactól. Vásároljon a legjobb jelzáloghitelért, és az emelkedő kamatozású piacon vizsgálja meg az állítható kamatozású jelzáloghiteleket az alacsonyabb kamatozású előny érdekében. Döntsön az otthonról, mint menedékről, ne pedig befektetési megtérülési lehetőségről, és légy türelmes” – mondja Fleming.